司徒某因商品房预售合同纠纷诉某建设综合开发公司案

　　司徒某因商品房预售合同纠纷诉某建设综合开发公司案

　　广东省江门市中级人民法院

　　民事判决书

　　(2006)江中法民一终字第2号

　　上诉人(原审原告)司徒新鹊，男，1966年9月11日出生，汉族，住开平市长沙侨园路148号704房。

　　被上诉人(原审被告)开平市金鸡建设综合开发公司，住所地：开平市金鸡镇文乐街6号。

　　法定代表人方畅义，该公司经理。

　　委托代理人李柱章，男，1948年6月4日出生，汉族，住开平市金鸡镇经济发展公司。

　　上诉人司徒新鹊因商品房预售合同纠纷一案，不服开平市人民法院(2005)开法民再字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

　　原审法院经审理查明：司徒新鹊提供的收据，因是不完善的收据，不是正式购房专用发票，不能作为司徒新鹊向开平市金鸡建设综合开发公司(以下简称金鸡建设公司)购房的凭据，不予采信;司徒新鹊于2004年4月5日将沿江西路85号101房出租给他人使用，于2004年3月19日对沿江西路85号101房进行电力设备安装，司徒新鹊曾对长沙侨园路148号704房交纳水费。金鸡建设公司现在的法定代表人是方畅义，莫央于1997年12月8日开始担任公司的法定代表人，该公司于1994年12月28日与李持柱签订《合同书》一份，订明金鸡建设公司将长沙侨园路148号(原长沙侨园路138号B幢)在建商住楼交由李持柱自带资金建设和销售。司徒新鹊现住的长沙侨园路148号704房是司徒新鹊向李持柱购买的，其购房款分期向李持柱交纳;长沙侨园路148号是金鸡建设公司确权，沿江西路85号是开平县金鸡建筑工程公司确权。

　　案经原审法院审理认为：根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十八条“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。”及《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。……”的规定，司徒新鹊主张曾向金鸡建设公司购买长沙侨园路148号704房、沿江西路85号101房、201房三套房屋，其在诉讼时提供的证据及证明事实不符合上述对商品房买卖关系成立必备条件的法律规定。因此，双方当事人不构成商品房买卖关系。且长沙侨园路148号虽然是金鸡建设公司确权，但实际上是李持柱自带资金建设和销售，而沿江西路85号是开平县金鸡建筑工程公司确权。金鸡建设公司对该两幢楼没有出售的权利，也没有义务协助司徒新鹊办理涉案三间房屋的产权过户手续。司徒新鹊请求金鸡建设公司协助办理该三间房屋的产权过户手续，理据不足，应予驳回。原审仅凭司徒新鹊提供的几项证据及陈述，认定其起诉主张的事实，并据此判决金鸡建设公司协助司徒新鹊办理涉案三间房屋的产权过户手续，属认定事实错误，应当予以纠正。案经原审法院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第177条、第184条、《城市房地产开发经营管理条例》第28条及《商品房销售管理办法》第160条的规定，判决：一、撤销开平市人民法院(2004)开法民初字第954号民事判决和诉讼费用承担的决定;二、驳回司徒新鹊的诉讼请求。案件受理费100元由司徒新鹊负担。

　　上诉人司徒新鹊不服原审判决，向本院上诉称：一、原审法院认定事实错误，司徒新鹊与金鸡建设公司之间构成商品房买卖关系。商品房买卖的时间是1995年，而《城市房地产开发经营管理条例》是1998年施行的，《商品房销售管理办法》是2001年6月1日施行的，根据法不溯及既往原则，这两部法规不能约束司徒新鹊与金鸡建设公司之间的商品房买卖关系。金鸡建设公司向司徒新鹊开具的盖有金鸡建设公司公章的《收据》写明司徒新鹊向金鸡建设公司购买了沿江西路85号101房、201房及侨园路商品房三套，总金额是987518.04元。并且，金鸡建设公司在1997年交付这三套房子后，司徒新鹊将其中沿江西路85号101房、201房出租给别人使用，金鸡建设公司也没有任何异议。房屋的产权不属于司徒新鹊，但这并不影响双方当事人的商品房买卖合同成立。二、李持柱根本没有承包建筑的资质，不能承建工程，其与金鸡建设公司签订的合同属于违法合同，法院不应予以采信。请求本院：撤销原审判决，判令金鸡建设公司为司徒新鹊办理三套房屋的产权证。

　　被上诉人金鸡建设公司答辩称：一审判决认定事实清楚，判决正确，请求本院驳回上诉，维持原判。

　　双方当事人在二审期间均没有提供新的证据。

　　本院经审理查明：司徒新鹊提供的《收据》上的笔迹即内容(司徒新鹊购买沿江西路85号101房、201房及侨园路商品房叁套)以及“涉及金钱的数字”都是司徒新鹊本人所书。该收据上的会计是司徒新鹊本人，记帐是甄慈芳，经手人是莫央，这三个名字均是印章，不是亲笔签名。双方当事人对《收据》上公章的真实性无异议。司徒新鹊1994年开始在金鸡建设公司中任职会计，司徒新鹊之妻林金碧也在金鸡建设公司中任职过，并在1998年前后曾主管过公司的公章。司徒新鹊于2004年4月5日将沿江西路85号101房出租给他人使用，于2004年3月19日对沿江西路85号101房进行电力设备安装，司徒新鹊曾交纳过长沙侨园路148号704房水费。

　　本院另查明：金鸡建设公司是1991年成立的集体所有制企业。

　　本院认为：本案所涉及的商品房买卖交易额达到了987518.04元，这在当时是一笔数额相当巨大的交易，但如此大额的交易，却只有一份《收据》予以确认，而没有任何与此有关的书面材料，即使当时的交易不规范，没有要求一定要书面的商品房买卖合同，但也应具有一定的条款，不至于不规范至此，这种情形不符合正常的交易习惯，让人无法信服。同时，金鸡建设公司是集体所有制企业，对这样大数额的交易不开具发票也不能不让人生疑。最后，就《收据》本身而言，也存在不少疑点：一是《收据》上的字迹均是司徒新鹊本人的，而其即是收据上的会计，这与正常的财务纪律不相符;二是《收据》上出现的三个名字，没有一个是亲笔签名的;三是司徒新鹊与其妻子林金碧都曾有机会接触过公章，不能排除私自盖公章的可能性。对上述的不规范行为及疑点，司徒新鹊是主张交易行为存在的一方，应承担举证责任，但司徒新鹊在本案中没有尽到这一义务。至于司徒新鹊主张其曾对涉案的房屋有过管业，这并不是证明房屋买卖存在的直接证据，最多也只是个旁证，所以，司徒新鹊主张其与金鸡建设公司存在商品房买卖合同的证据不足，其要求金鸡建设公司为其所购买的商品房办理产权证的请求没有事实依据，本院不予支持。