“卖楼花”酿成多少苦果

我国内地的商品房预售制度源于房地产业刚刚恢复与兴起的年代。鉴于房地产业自身的资金密集性及当时我国的房地产业刚刚萌芽，行业初始诞生时在项目融资上存在的具体困难，为了对这一新兴行业给予支持和帮扶，从香港引进了商品房预售制度，即在商品房尚未建成(亦即还没有形成具有交换价值的商品)之前，就允许其进入市场进行交易。这就是人们俗称的“卖楼花”。商品房预售制度的实行，对于我国房地产业的快速发展起到了巨大的促进作用。但是，应当看到，这一制度的推行，也带来一系列负面的影响。

　　降低了行业门槛推动产业恶性膨胀

　　面对居高不下的房地产投资和不断增长的房价，引起了国家有关部门的高度重视，央行在2003年11月发布的三季度货币政策执行报告中评论道：“综观世界各国历史，房地产信贷业务在这么短的时间内，以这么快的速度持续发展是少有的”。2004年4月之后，中国经济全面进入宏观调控，将房地产业作为重点监控对象。9月，银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，要求不得向资本金比例低于35%的房地产企业贷款，并将个人住房贷款借款人的月房产支出与收入比控制在50%以下。紧接着，国务院又采取了一系列严格的土地控制政策，力图从资金与土地两大资源条件入手，将过热的房地产投资压下来。然而，事实证明，这一系列的宏观调控作用是有限的。2005年2月，央行发布的《2004年货币政策执行报告》显示，商业银行2004年的房地产贷款增幅比2003年回落了16个百分点，但是房地产投资增幅仍然高达28.1%，仅比上年回落了1.6个百分点。《商品房预售制度》，这种房地产业所特有的营销规则，意味着开发商一旦获得预售许可，便可“以小搏大、空手套白狼”。巨额利润极大地刺激了开发商的胃口，不仅大大降低了房地产行业的入市门槛，造成百业齐奔房地产的局面，也使国家一切行政的、经济的制约手段均相形见绌，削弱了国家行政的和经济的宏观调控措施的影响力度，这就是在某些地方房地产业的宏观调控政策始终落不到实处的根本原因之一。

　　背离了建设项目交付使用的基本规定

　　商品房作为建设工程项目，具有不同于一般商品的特殊属性。由于其关联到使用者的生命和财产安全，国家对建设项目的交付使用，规定了严格的合格验收标准(规范)和基本程序。“未经合格性验收，不得交付使用”。而商品房预售制度的推行，却允许尚未经过验收合格，甚至是尚未建成的建设项目进入市场，这显然违背了国家的相关规定，它将项目验收不合格的风险转嫁给了消费者。而未经合格验收的商品房是无法取得房地产证的，这也是商品房交易法律纠纷不断的根源所在。

　　助长了开发商种种违规、欺诈行为

　　近年来，一些楼盘相继爆发假按揭、重复抵押事件，在广州楼市引起不小的震动。开发商惟利是图，交易过程信息的不对称是导致这些问题出现的重要原因，而其中的商品房预售制度则是事发的根源。事实上，业内人士都明白，这种假按揭的手法是相当普遍的。只要开发商资金断了链，他们首先想到的，自然是通过“假按揭”从银行手里把钱套出来，将来项目销售得好，便早早归还银行贷款，天衣无缝便蒙混过关了。而一旦销售遇阻，资金无法回笼，便落个穿帮露馅的下场。

　　商品房交易过程中的欺诈行为虽然不都是预售制度造成的，然而，由于预售制度的存在，无疑为开发商的欺诈骗贷行为提供了方便之门、可乘之机，助长了开发商种种违法、违规、欺诈行为的发生。

　　几乎把全部风险转嫁给银行

　　相当一部分开发商借助于抵押贷款、按揭、流动资金贷款和其他的金融工具，在商品房的开发建设初期就将风险几乎全部转嫁给银行了。房地产开发项目中的资金关系由两大块构成。其一是开发商以项目地块或其他资产作抵押向银行的借贷；其二是商品房购买者通过按揭手续向银行的借贷（这笔钱最终也进了开发商的账户）。这两项加起来，大约占了开发项目资金来源的70%左右，如果加上拖欠款及一些项目的“垫资”工程，还有些开发商通过流动资金贷款用于支付土地出让金。开发商真正投入项目的自有资金并不如想象的那么大。开发商通过一系列融资手段，将开发项目庞大的债务负担最终都落在银行身上。

　　根据人民银行最新统计数据，从2002年到2004年，三年间全国个人住房贷款增长迅猛，年度增加值分别为：2670亿元、3528亿元、4072亿元。表现出的个人住房信贷余额，呈强劲的上升。截至2005年2月底，全国个人住房信贷余额已经达到16508亿元。而2005年头两个月的个人住房信贷的增长依然较快，虽然较2004年稍有减少，但增幅依然处于高位。银行业人士指出，个人房贷高速增长，带来的风险已经不容忽视。

　　增大了房地产项目的社会风险

　　商品房预售制度应当建立在完备的社会信用基础上，一旦信用瓦解，将会引发一连串的社会矛盾，危及社会安定和谐局面的形成。这也是近年来房地产市场法律纠纷不断，有些甚至发展为严重的社会问题之原因所在。

　　中国的房地产业已完成了资本“原始积累”，不仅不再是弱小的，需要扶持的幼芽，反而成长为不容轻视的巨大的资本源;房地产市场激烈竞争局面和大量商品房空置的存在，预示着买方市场的形成;大量违规、违法及欺诈行为的产生，也一再警告我们，社会的信用机制存在着许多问题。由此看来，历经20余年的发展，我国的房地产业本身及其发展环境已经发生了很大的变化，商品房预售制度赖以为继的基础条件已不复存在，到了宣告其结束的时候了。

　　应当制定一个时间表(比如说2年或3年)，逐年提高商品房的预售条件，直至最终取消预售。还商品房以本来面貌，让商品房与其他商品一样，具备真切的商品属性。真正实现现楼、现房交易。让购房者在选购商品房时，像买其他商品一样，看得见、摸得着、体验得到，一手交钱、一手交楼(当然包括其相关的产权证书)。如此下去，相信房地产市场将得以净化(大大减少违规和欺诈行为的发生)，如野马般狂奔的房地产发展速度将受到抑制，消费者的合法权益将得到保障，房地产泡沫破灭引发金融危机的风险将得以规避。房地产业终将日益健康地发展下去。