刘某诉某房产公司商品房预售合同纠纷案

　　刘某诉某房产公司商品房预售合同纠纷案

　　广东省佛山市中级人民法院

　　民事判决书

　　(2003)佛中法民一终字第546号

　　上诉人(原审原告)刘燕芬，女，1973年3月12日出生，汉族，住佛山市顺德区勒流镇西华龙眼安巷6号。

　　委托代理人姚小冰，广东豪盛律师事务所律师。

　　委托代理人关慧莹，广东豪盛律师事务所律师助理。

　　上诉人(原审被告)顺德市顺成房产有限公司(下称顺成房产公司)，住所地：佛山市顺德区大良镇南国东路顺成大厦。

　　法定代表人黄纪棠，董事长。

　　委托代理人沈庆，广东中信致诚律师事务所律师。

　　上诉人刘燕芬与上诉人顺成房产公司因商品房预售合同纠纷一案，不服原广东省顺德市人民法院(2002)顺法民初字第01639号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2003年3月27日和同年5月9日、20日询问了上诉人刘燕芬的委托代理人姚小冰、上诉人顺成房产公司的委托代理人沈庆。本案现已审理终结。

　　原判认定：2000年9月29日，原、被告签订《绿茵花园代建房内部认购合同》一份，合同约定：原告向被告购买其座落于顺德市大良区东乐路绿茵花园商住小区代建房76号地，房屋总价款1060000元。交楼时间为被告同意于2001年4月30日将代建房锁匙交付原告使用，并签署房屋交接单。违约责任为若被告不按期向原告交付所代建房锁匙时，每逾期一日，被告向原告支付总售价万分之五的罚金。交楼标准为(代建房)外墙贴高级瓷砖，室内墙身、天花板为水泥沙浆批荡、扫灰水，室内不设内间墙;窗户为高级铝合金窗，阳台配落地玻璃趟门;供水供电到门口，免收水电增容费;供气到户，免收小区管道燃气工程配套费;送可视对讲系统;配送马丁车库门;送不锈钢防盗网;管道燃气开户费、电话及公共电视工程配套费、开户费由原告自行缴付。签订合同后，原告向被告支付购房款 927500元。2000年11月21日，原、被告签订一份编号为0052166的《商品房购销合同》，与双方于2000年9月29日签订的《绿茵花园代建房内部认购合同》相比，《商品房购销合同》对原告购买的商品房地址、占地面积、建筑面积相同，不同的有：1、房屋的总价款改为 9275000元，改动房屋总价款的目的是为了少交税收;2、商品房交付的期限为2001年12月31日前;3、被告逾期交付商品房的违约责任为：除合同第九条规定的特殊情况外，被告如未按合同的规定把商品房交付原告使用，原告有权按已交的房价款向被告追究违约利息。按合同第九条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，利息按同期国家公布的银行固定资产贷款利率计算;逾期超过30日，被告按原告已付款的1%向原告支付违约金。合同继续履行。2001 年4月12日，因对诉争房屋的窗洞、门洞进行更改，原告同意交楼日期限延至2001年6月15日。2001年6月29日，原告向被告出示证明，确认因自行安装窗门而延误工期，将交楼日期推迟至2001年7月30日。2001年8月1日，被告向原告发出通知，要求原告于2001年8月1日至当月5日办理收楼手续。2001年8月6日，原告收到通知书。2001年8月19日，原告签订交楼书。因原告认为被告未能按双方所订之交楼标准将小区内的设施完善，未能向原告接通永久水、电、燃气、可视对讲系统等相关设施而与被告发生纠纷，经协商解决未果，遂于2002年6月20日向原审法院提起诉讼。

　　另查：被告于2000年11月27日取得建筑工程施工许可证、2001年9月28日商品房预售许可证、2000年8月取得国有土地使用证。被告于2001 年6月14日与设计单位、施工单位、监理单位对诉争房屋进行初步验收，2002年1月4日顺德市规划国土局对诉争房屋出具管理验收合格证。

　　原判认为：原、被告分别签订的《绿茵花园代建房内部认购合同》和《商品房购销合同》从合同内容上并无违反法律规定，且从形式上又符合合同成立的要件，虽《商品房购销合同》降低房屋总售价有规避国家税收的行为，该行为应予批评，但并不影响合同其他条款内容的合法性。原、被告双方分别签订的二份合同有效，依法受法律保护。原、被告双方应按合同约定履行各自的权利和义务。双方在履行中，曾对房屋延期交付达成了协议，这是当事人自行对合同交楼时间的变更和补充，符合协商一致的原则。在双方约定的交楼期间，被告虽履行了向原告发出通知收楼，原告并已作签收，但从被告提供的材料均无法反映其所交付的房屋符合法定交付使用的强制性条件和双方约定的交付条件，且该房于2002年1月4日才通过规划管理验收合格证，虽然被告向原告发出了通知书，但也不应认定其按合同约定履行了交楼义务，由此产生的纠纷，被告理应承担未按合同期限交楼的违约责任。原告要求被告履行交楼的主张合理依法，予以支持。原告请求被告以每日按售价万分之五计算违约金至实际交付日止的主张，虽双方在《绿茵花园代建房内部认购合同》对违约责任作了明确的规定，但在履行中，双方又签订《商品房购销合同》约定违约金按原告已付款的1%计算，故应由被告按1%计付违约金给原告，超出部分不予支持。被告辩称已按合同约定向原告交楼，不存在违约的主张，被告虽向原告发出收楼通知书，但从证据上均无法反映所交楼房符合法定和双方约定的交付条件，故对被告辩解，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、中华人民共和国建设部令第78号第五条的规定，判决如下：一、被告顺德市顺成房产有限公司应于本判决发生法律效力之日起60日内把经验收合格并符合合同约定交楼标准的商品房交付给原告刘燕芬。二、被告顺德市顺成房产有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告刘燕芬支付违约金9275元。三、驳回原告刘燕芬的其他诉讼请求。案件受理费4690 元，由原告负担4000元，被告负担690元。

　　宣判后，刘燕芬不服，上诉称：一、原审法院将2000年11月21日上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》认定为有效是完全错误的。1、双方签订《商品房购销合同》的目的就是为了减少税收，这是损害国家利益，严重违反国家有关税收法律法规的行为，因此，双方签订《商品房购销合同》是一份无效合同。2、刘燕芬与顺成房产公司签订《商品房购销合同》的行为是无效的民事行为。刘燕芬与顺成房产公司签订《内部认购合同》后，由于双方出于要办理银行抵押贷款及履行过户手续的需要而签订《商品房购销合同》，该合同并非双方的真实意思表示，包括商品房售价的降低;交楼日期的变更;违约责任。根据《民法通则》第五十五条规定“民事法律行为应当具备下列条件：……意思表示真实;不违反法律或者社会公共利益”。但该合同不但违反国家的有关税收法律，而且并不是双方的真实意思表示。所以，双方签订的《商品房购销合同》的行为是无效的民事行为，没有法律约束力。二、《商品房购销合同》是一份不公平而且是可撤销的合同。该合同第八条规定，如乙方(刘燕芬)不能按期付款，超过30天后，甲方(顺成房产公司)有权终止合同，所交款项不予退回，并有权将该商品房另行处理;第十条规定 “如甲方不能按期交楼，甲方应按乙方已付款的1%向乙方支付违约金”。上述规定，显示出《商品房购销合同》是一份不公平的合同。根据《合同法》第一章第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。第三章第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：……(二)在订立合同时显失公平的。所以，《商品房购销合同》是一份可撤销的合同。而且刘燕芬与顺成房产公司都是一直按《内部认购合同》的有关条款去履行，包括付款及交楼时间、交楼标准等。双方都是以《内部认购合同》的内容为真实意思表示。但原审法院认定《商品房购销合同》是一份有效的合同;刘燕芬是至今才知道《商品房购销合同》的上述违约责任部分是显失公平的。因此现要求上级法院对该部分合同予以撤销。三、原审法院以《商品房购销合同》约定的已付款的1%计算违约金给刘燕芬是错误的。原审法院并没有认真审查《商品房购销合同》第十条规定“如甲方未按期限交付商品房;乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息。计算方法从约定交付期限第二天至实际交付之日止利息按同期国家公布银行固定资产贷款利率计算”。根据上述规定，顺成房产公司应向刘燕芬支付违约金，但原审法院没有按上述约定来判决是一个严重错误。四、原审法院判决顺成房产公司只支付已付款的1%违约金给刘燕芬明显低于刘燕芬由此造成的损失。刘燕芬为了购买上述商品房向银行贷下资金，每月要负担沉重的利息，其支付了大部份的购房款给顺成房产公司而得不到约定的商品房，该购房款的利息损失是较大的。根据《合同法》第七章第一百一十四条第二项规定“约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”。顺成房产公司如只按已付款的1%计算违约金给刘燕芬明显不能补偿其由此而造成的损失。故现刘燕芬正式要求二审法院对违约金予以增加，应以《内部认购合同》约定的违约责任计算方法或按同期贷款利率计算违约金。综上所述，刘燕芬希望二审法院撤销原判第二、三项;改判顺成房产公司每日以总售价万分之五计付违约金给刘燕芬;本案一、二审诉讼费由顺成房产公司承担。