预售商品房转让的风险及需注意的情况

预售商品房转让：是指商品房预售后，预购人将其预购的未竣工的预售商品房再行转让的行为。首先要弄清楚允许预售商品房转让的前提条件：开发商与买房人所签订的商品房买卖合同在有效期内；商品房预售合同已经生效并办理了预售登记或交易手续、交清了相关的税费；在预售房屋还没有实际交付之前；转让行为符合有关法规，没违法。

一、预售商品房尚未付清房款的购房者应该先征得开发商同意方能与受让方签订转让合同。预售商品房转让时，预售合同载明的权利义务随之转移。

二、已付清预售商品房总价款的，购房者可以与新购房者订立转让合同并以书面形式通知开发商；

三、 转让合同双方应在转让合同生效后去房地产交易管理机构办理转让合同登记备案手续，而目前《海市人民政府关于预售商品房转让问题的决定》为防期房的过渡投机从严控制，在取得房地产权证前，房地产登记机构不予办理预售商品住房转让的预告登记。如不订立周密的合同，受让方风险增大。

四、 预售商品房转让应依法交纳相应的税费。在未取得房产证前，房地产登记机构不予办理预售商品住房转让的预告登记，使这种情况下的转让行为无法对抗第三人，一旦卖方违背诚实信用原则，反悔或把房子再转卖给他人，只能追究其违约责任，买房人会遇到很多风险。因此，应尽量避免期房交易，在正式签订买卖合同之前，购房者尽量不要支付房款。

五、 转让预购商品房，买方与转受让人应在预售契约上做背书。在背书签字之日起15日内，双方持有关证件到市场处办理转让登记，在转让登记申请表上签字，市场处在办理转让登记之日起10日内通知卖方。

六、一般按揭购买的商品房，取得“小产证”之前贷款银行会留存一定比例的保证金，所以市民转让预售商品房时尚未付清房款，因此需征得开发商的同意。实践中，开发商通常采用在“权益转让书”上加盖公章或者合同专用章的形式，表明其同意预购人转让。有些开发商在预购人转让房屋时要求利益共沾，向预购人收取“手续费”等，收费后也不开具正式的发票收据，这种行为于法无据。