房屋抵押合同的效力

[案情]王某于2003年3月22日将一套房屋出租于李某，双方约定，租期为2年，租金每年1万元。同年7月8日，王某因手头缺钱，向张某借了20万元，借款期为一年，并将该套房屋抵押给了张某。2004年8月12日，张某要求王某还款，王某因经商失败，无力偿还，双方协商后，王某同意房屋作价20万元以抵欠款，房屋归张某所有。同年9月，张某提起诉讼要求李某搬出房屋，李某抗辩声称王某抵押房屋时未履行告知义务，抵押无效，况且租期未到，张某无权要求其搬出该房。



[评析]



本案涉及已出租房屋的抵押的案件。该案的关键需解决如下几个问题：1、已出租房屋能否抵押？2、出租房屋抵押，抵押人需履行何种义务？3、抵押人不履行义务的效果是什么？



首先，已出租房屋能够抵押。抵押权是担保物权，是以确保债务清偿为目的的物权，以物的交换价值为内容。租赁权，是以支配物的使用价值为内容。由于抵押权的存在并不以移转物的占有为必要，且抵押权只就抵押物的价值具有优先受偿的权利，因此，租赁权与抵押权可以并存于一个物上。已出租房屋可以抵押，究其原因在于出租人仍对房屋享有所有权，其有权处分房屋。



其次，对于抵押已出租的房屋，由于房屋在承租人的控制、使用之下，显然会影响到房屋的交换价值，因此，出租人对抵押权人负有告知义务，否则，应承担赔偿责任。但对承租人而言，是否也应有告知义务呢？根据我国《担保法》第48条"抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效"，显然出租人对承租人负有告知义务。然而，未履行告知义务，是否侵害了承租人权益，是否因侵害承租人权益而导致抵押合同无效？租赁合同中，承租人通过合同所取得的是对房屋的占有、使用的权利，抵押的设定并不以转移占有为必要，因此对承租人而言并无损害；即使至债务履行期届满，抵押权人实现抵押权时，承租人可依据"买卖不破租赁"的规定对抗买受房屋之人，保持其租赁权的存在。因此，我们可以得出结论，已出租的财产进行抵押时，出租人即使不履行告知义务对承租人而言也并无损害，不影响抵押合同的效力。



综上，抵押合同有效存在，但张某无权要求李某搬出房屋。



[法律链接]



最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第65条规定"抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。"