商品房预售亟需风险共担机制

近年来，因期房预售引发的商品房投诉已成各地消协最难解决的纠纷。人们不禁疑惑：房屋预售制度难道真成了让消费者利益随时可能受到伤害、房地产开发商获得暴利、而银行与消费者来承担风险的不平等游戏？

商品房预售亟需风险共担机制

　　如果说房子是一种商品的话，那么这种商品已经承载了人们太多的希冀，它有时甚至是一家人一生心血的全部交付，没有人会对它的品质好坏掉以轻心。那只看图纸就买房又怎会让人心安？

吴先生的退房记

　　谈起4年内连续退掉了已经交付定金的两套预售房，吴先生至今心里还不是滋味。

　　在北京从事IT行业的吴先生对《中国经济周刊》讲起了自己的经历，2002年，北京一处位于东三环的楼盘进行期房预售，承诺年底交房，他随即交纳了3万元的选号费。

　　但是，他和7、8个也交了选号费的业主进行了多次交流之后，却一致发现，开发商与他们草拟的协议里充满了针对业主的霸王条款，比如，开发商要求所有的业主在入户6个月之内完成装修，6个月以后不允许再进行装修，并且要由开发商统一给他们安装某品牌的中央空调，其他品牌一概不允许等等。他们于是没有正式签定购房协议。“现在想来，开发商也没有让我们签的意思，自我交了选号费以后就再也没有人搭理了！”吴先生分析道。

　　如果说这种只约束买方却没有约束卖方的行为还能忍受，该楼盘一再推迟交工日期就让费先生再不能容忍了，该楼盘开始以政策原因从2002年年底推迟到2003年3月份，随后又说由于非典要推迟到10月份，同时房屋的价格比当初的预售价上涨了450元。

　　吴先生最终心里没了底，他没有等到交房就退了选号费，因为他实在是不知道自己的权益是否能够得到保障。
　　像吴先生这样的消费者并非少数。伴随着商品房预售制的产生，纠纷就一直没有停歇过。

只看图纸风险多

　　10月19日，中消协特邀社会各方面人士，就预售制度对我国房地产市场发展的利弊影响、预售制度是不是房地产市场许多问题的根源、如何构建和谐消费环境等问题进行了讨论。

　　四川省消费者协会秘书长刘亚兵在研讨会上向《中国经济周刊》介绍，2003年1月至2005年第三季度，四川省消协系统接到消费者关于商品房的投诉达7263件，其中关于期房的投诉有6632件，比例高达91.31%，涉及期房的房屋质量、价格、宣传、计量等多方面问题。浙江省消协副秘书长叶元春告诉《中国经济周刊》，去年，浙江省消协直接受理的一桩投诉经过反复调解，至今仍无法妥善解决，起因就是消费者进行期房认购以后，到房子交付时价格由五千涨到了一万。北京市消协副秘书长张明告诉记者，2005年至今，北京市消费者协会也已经受理房地产方面的投诉达2358件，就数量而言，可能不是太多，但就它的严重性来说却是所受理消费者投诉中最严重的一种。

　　刘亚兵强烈建议尽早取消商品房预售制度。他认为，商品房预售中存在几大风险，一是质量风险，在期房投诉中有关房屋的质量问题一直位居首位；二是计量风险，有些开发商有意改变建筑面积，不明示公摊面积；三是虚假宣传的风险，售楼时开发商的宣传总是把房子宣传的无与伦比，入住时才发现不兑现，事事不如意；四是规划变更风险，不少期房消费者反映开发商擅自变更规划计划设计；五是定金风险，房屋预售开发商的定金可谓是五花八门，层出不穷；六是产权风险，产权是所购商品房重要的法律依据，但大量消费者投诉拿不到产权证；七是合同风险，消费者因为信息不对称，法律和消费知识缺乏，导致对合同不对等、不公平无法察觉的情况时有发生，致使其权益受到损害；八是延期交房风险等等。

　　目前的情况是，消费者经常是明明知道有这样那样的风险，但是在开发商几乎只发售期房的情况下却没有话语权，而成了任人宰割的羔羊。

消费者的“低价”幻觉

开发商成最大赢家

　　吴先生在买房的时候，很多售楼小姐都告诉他，预售制是和国际接轨的，可以为他节省很多资金。事实真如此吗？
　　据各方面的资料显示，多数国家和地区都允许市场销售的新建房屋在竣工前进行销售，也就是商品房预售。但国外的房屋预售制度，更多的仅仅是一种销售模式，是一种预定制度。

　　中国人民银行研究局金融风险处副处长卜永祥向《中国经济周刊》介绍，德国政策允许期房买卖，但是在购买期房情况下购房者并不是一次性将所有的钱都交付出来，而是按照分期付款的方式来付。开发商也会定期通知业主或者是业主联盟去现场察看工程进度。一般还会规定房屋价款10%左右并不立即支付给开发商，而是未来三到五年内由律师缴费给开发商。新加坡和澳洲的买卖双方达成协议以后，购房人缴纳5%至10%的定金由律师存入银行保障账户，等到房屋竣工后定金和剩余房款一并转给开发商。

　　而我们国家房屋实行预售以后，购房者的银行按揭贷款没有经过监管程序就无条件划拨给开发商了。开发商怎么利用这笔资金、又有什么用途都没有人监管。中国社会科学院法学所研究员刘俊海在研讨会上表示，现行的商品房预售制度将融资和销售融为一体，开发商利用制度漏洞，把风险完全转移给了消费者和银行，成为这一制度的最大赢家。

　　对消费者而言，首先，商品房的物理状况不确定，如商品房内在质量、配套设施和绿化等；其次，商品房的权利状况不确定，如一房多卖；第三，开发商的履约能力和诚信度不确定。因此，在信息占有方面，消费者更处于弱势，知情权、选择权与公平交易权缺乏有效保障，而开发商则更容易有恃无恐地实施欺诈。

　　中国社会科学院金融所研究员易宪容认为，购房民众看到的所谓期房价格低，实际上是一种幻觉。因为进入房地产市场而又存在相互竞争关系的企业数目不会太多，企业之间会明显感到竞争压力，因此开发商之间存在价格合谋动机。在或真或假的行情看涨的大背景下，消费者反而会对降价出售的房屋的质量产生怀疑，从而陷入买涨不买跌、“价格越低房子越卖不出去”的恶性循环。如果是现房交易，开发商一则要承担资金之成本，二则要承担房子卖不出去的风险，房价多会越卖越低，特别是房子销售市场竞争激烈的情况下更是如此。这也是开发商极力反对取消商品房预售的重要原因。

　　虽然现行的商品房预售制度存在巨大风险，但如立即取消这一制度，短期内会造成房源减少，引起市场波动。与会专家建议，应逐步取消商品房预售制度，先建立起由开发商、银行和消费者三方承担的风险共担机制。

对话——预售房制度：取消还是完善？

“没牙”的法律下产生高风险

　 《中国经济周刊》 ：近年来，商品房交易领域一直是消费者投诉的主要对象，如虚假广告、一房几卖、预售房重复抵押、不能过户、烂尾楼、开发商携款潜逃，等等。有人认为商品房预售制度是产生这些问题的罪魁祸首，商品房预售制度到底有什么缺陷？

　　刘俊海：现在商品房预售制度既不规范，也不透明，更不诚信，同时还不利于房地产市场的可持续健康发展。我国对商品房预售制度的弊端缺乏救济措施，房地产管理法第44条规定商品房销售应当满足的4大条件，并且在第三款明确规定商品房预收所得款项必须用于工程建设。但是，如果一个法律条款规定必须做什么，却没有一个制裁措施的话，那就是一个没有牙齿的法律，这个制度不可能得到贯彻。

　　当然，也不能说房地产预售制度没有好处，毕竟它加快了城市化步伐，改善了消费者的住房状况，培养了一大批富翁，也带动了某些物业、建材等相关产业的发展，为商业银行带来了某些业务，也为政府提供了某些税收，但是不规范、不诚信、不公平等弊端大大超过了它所带来的有限好处。

　　易宪容：在国内房地产市场发展初期，房屋预售制度作为给予成长中的房地产开发商的一项扶持政策，原本在于降低房地产行业的进入门槛，鼓励更多企业进入房地产，以便保证中国的住房制度改革得以成功。但从实践经验来说，这项制度在推动中国房地产市场繁荣的同时，也为房地产开发商利用制度之缺陷掠夺社会财富、民众财富制造了可乘之机。目前，许多房地产市场上的风险和交易问题都是房屋预售制度引起的，这是一个高风险的制度。

　　廖英敏：预售房制度存在的很多问题不容忽视。商品房的预售制度除了给消费者带来一定损害以外，还在一定程度上削弱了我国房地产宏观政策的调控效果。从2004年年初开始房地产投资局部过热，我们国家采取的宏观调控政策其中有一个就是对房地产投资过热的调控。而且采取的措施是紧缩信贷和控制土地。通过紧缩信贷使房地产局部过热降温，反过来正因为有商品房预售制度，国家紧缩信贷的宏观调控政策在执行过程中就受到一定的冲击。紧缩信贷以后，房地产开发商的商业银行贷款下降了，而预售房款大幅度增加了。这实际上和我们国家当前宏观调控政策是有些冲突的。目前，我们国家房地产市场正处在整合期，需要向规模化发展。正因为有预售房销售制度，一些小的开发商才可以利用这个制度解决它的资金不足问题，所以这对房地产优胜劣汰公平竞争也有影响。

预售制度已失灵？

　 《中国经济周刊》：央行房地产金融分析小组撰写的《2004年中国房地产金融报告》将很多市场风险和交易问题都归为商品房的新房预售制度，鉴于目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，建议取消现行的房屋预售制度，由此也引发了开发商的强烈反应。现在冷静下来分析，房屋预售制度是否真应该取消？

　　刘俊海：我坚决赞成推行现房制度改革，也就是废除预售制度。我认为预售制度是万恶之源，是房地产各种失信、违约、侵权行为的根源。另外预售制度还助长了消费者的非理性消费，人为制造了消费者的搏杀游戏，还有就是造成了商业银行之间的不正当竞争。有好多商业银行把销售和融资制度绑在一起，对银行很不利。国家要不要干预取决于市场有没有失灵的现象，我认为商品房预售制度已经出现失灵现象，所以推行现房销售是水到渠成。

　　廖英敏：我非常赞同央行关于取消现行预售房制度的建议。但是根据当前我们国家现行房地产的情况和我们国家现行发展阶段的形势，取消住房预售制度应该是逐步执行的。因为有一个可操作性、要有一个过渡期。关键是在过渡期中要改革现行的预售房制度，要加强对预售房制度的管理。第一步要提高开发商申购预售证的门槛，施工进度达到70％或者是整体框架已经出来了、或者是已经封顶了才能申购预售证。这样使预售制度向彻底取消来过渡。在这种情况下可以压缩开发企业的预售期，给市场一定的缓冲期，使市场逐渐由期房销售向现房销售平稳过渡。

　　易宪容：我国的商品房预售制度改变了经济生活中最基本的规则，当一些自有资金不足或没有自有资金的企业能够借助房屋预售制度进入房地产市场时，不仅会追求高利润而给整个产业带来高风险，也会千方百计地把这种高风险转嫁到他人身上。从这个意义上来说，商品房预售制度基本上使消费者的利益随时可能受到伤害、房地产开发商获得暴利、而风险却由消费者和银行共担
　　曾筱清：预售房制度不应该简单地从取消这个态度来谈。央行出台的建议实际上是混淆了两种概念，一个是国家调控措施和国家监管措施，不是同一个问题。预售房制度出了问题，不是说预售房制度本身好与不好的问题，或者说制度本身在制定时是为了开发商的利益，或者是不侧重保护消费者的权益。这应该是在制度实施过程中不断完善的问题。

　　皮剑龙：从销售模式来讲，不是限制销售模式，而是要增加销售模式。比如网上销售。另外销售模式的多元化是商品经济的一个趋势。比房子还有价值、还重要的东西有很多，不一定要出来之后再销售。非得等到出来之后再销售这是不符合市场经济发展规律的。我认为不是取消的问题，而是完善的问题，要发展这个制度，进一步加强我们的销售模式，增加销售模式。

加强监管风险共担

　 《中国经济周刊》：在北京的房地产市场上，90％或者是95％的房屋都是预售的，很少有现房买卖。全国的的情况也大致如此，那么在我们还无法决定是否取消商品房预售的情况下，我们目前最需要做什么？

　　易宪容：如果不取消这种制度，那么就一定要为该制度带来的高风险建立一种风险分担机制，整个当事人，包括开发商而不单纯是消费者或者银行来承担这种风险。比如，只有达到一定资质的企业才能进入这个市场，而且进入了也不是每一家都可以采用预售制度，需要有严格的限制。对房地产开发企业要进行严格的信用审查，看看以往是否有利用预售制度欺骗消费者的情况，财务状况以及违法违规状况等。同时，政府部门要对房地产市场进行事前、事中、事后的严格监管，以保证房屋预售制度能够很好地履行。

曹子玮：销售模式可能不是房地产交易过程中的万恶之源，法律的不完善、监管的不到位和市场秩序的混乱才可能是房屋买卖过程中的万恶之源，房地产行业是一个非常复杂的行业，不同的利益群体、利益博弈全部体现在上面。消费者、房地产开发商、银行和政府，而每一个环节，比方说消费者又分化成很多利益群体，什么销售模式都不是最重要的，重要的是要适合我国的国情，有利于国家的发展。不适合的就要修正，我们现在应该考虑如何修正的问题。

曾筱清：控制预售许可证的发放，严把销售关、准入关。另外还要进一步解决销售过程中关于信息不对称的问题，可以通过监测商品房预售、备案登记、履约、交房的质量、规划变更等等信息在网上披露出来，这样一方面增加信息透明度，还可以实现社会和消费者对商品房预售市场的监督和良性的互动，对整个房地产市场的良性发展起到比较好的作用。

陈旭：对现在实行的期房预售制度既然在短期内还不能取消的话，是不是能够设计一个更合理的制度。将资金通过一种托管制度，放在律师事务所或者是公证处，当把合格产品交给消费者之后这个钱才能到你账上，这样来解决不合理、不公平的问题，可以避免很多纠纷。同时，我们对于开发商的虚假广告行为要加大处罚力度，对非法处置预售房的行为应该上升到追究刑事责任、刑事犯罪这样的高度。

武高汉：中消协最近将继续呼吁政府制定保护消费者合法权益的方针政策，特别要出台向中低收入者倾斜的方针和政策，让他们买得起房，有房子住。呼吁政府暂停新的期房预售项目审批，待法律法规健全后再行恢复。呼吁政府对在建的期房预售项目加强监督、管理，严厉打击钻政策空子的违法经营者以及损害国家利益、损害消费者利益的违法行为。呼吁政府要充分考虑根据不同的买房者制订出不同的政策。加强对经营者的诚信教育，在房地产业要大力开展诚信建设，以使现在的问题降到最低程度。加强对消费者的风险教育，让消费者根据自己的实际情况做出最后的决定。