关于确认国有划拨土地使用权抵押登记效力的议案（2004年）

　　建议编号：261

　　代表姓名：王春汉　甘永毅　王文斌　纪解放　陈祖源　刘志祥　孙怀玉　徐学敏　许志红　张新荣　张振华　刘江超　明道欣　朱荣祥

　　事由：关于确认国有划拨土地使用权抵押登记效力的议案

　　内容：

　　最高人民法院于2003年4月18日公布了《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》(法释[2003]6号，以下简称《批复》)，该《批复》明确规定：以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押的，除依法办理登记手续外，还应经具有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准。由于历史原因，武汉地区的国有企业大都是工商银行的传统客户，国有企业在银行借款时，大多以房地产(房屋及占用范围内的国有划拨土地使用权)作抵押担保，而当时并未进明确划拨土地抵押必须由政府或土地行政管理部门专门审批。事实上，我市房产及土地管理部门也一直在受理国有划拨土地使用权及房屋的登 记手续而未受理该类土地的另行审批手续。现根据最高人民法院司法解释，武汉地区所有金融机构以前办理的尚未到期的国有划拨土地性质的房地产抵押均为无效抵押，所有在其担保项下的贷款均失去有效担保，使新增贷款与借新还旧贷款难以为继。这不仅影响到武汉地区的融资环境，阻碍企业的正常融资，而且也严重影响到银行的资产质量和资产安全。为避免因抵押无效将给银行带来的巨额财产损失，我国许多省、市都相继自行出台了有关地方政策，明确表示房地产抵押登记分为：登记申请、房产地籍调查、审核批准、注册登记、颁发证书，其中就包括了审批程序。因此，凡依法办理房地产抵押登记本来就已经包括了政府审批程序，无须另行办理审批手续，对房屋占用范围内的国有划拨土地使用权抵押的合法有效性予以直接确认。

　　武汉市房地产抵押登记具有鲜有的特殊性。武汉市房产管理部门和土地管理部门为独立分设的两个国家机关，根据武汉市人民政府1999年6月18日颁发的《关于调整国有土地使用权颁证部门的通知》(武政[1999]66号)，武汉市国土资源管理局仅对国有土地行使管理权而不对房地产行使管理权。在我国《担保法》中，房地产与国有土地使用权是两个不同的法律概念和财产形式，有着本质的区别，二者不能混淆，也不能相互替代。前者办理抵押登记的部门由县级以上地方人民政府予以规定，后者由土地管理部门法定办理抵押登记。武汉市房产管理与土地管理部门分设之后，市政府并未明确规定房地产抵押登记具体由哪个部门办理。因此，根据2000年9月29日最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十条规定：“以担保法第四十二条第(二)项规定的不动产抵押的，县级以上人民政府对登记部门未作规定，当事人在土地管理部门或者房产管理部门办理了抵押物登记手续，人民法院可以确认其登记的效力。”我市多数金融机构据此仅在房产管理部门办理了房地产抵押登记手续，只取得《房屋他项权证》，而未办理《土地他项权利证明》。我行也不例外，多数房地产(含国有划拨土地使用权)抵押仅在房地产管理部门办理了抵押登记手续。

　　鉴此，我们恳请武汉市人民政府：

　　一、明确我市凡依法在房产管理部门或土地管理部门办理了房地产抵押登记的，市政府及土地管理即已履行了审批手续，无需另行办理审批手续，已符合最高人民法院法释[2003]6号司法解释的规定，我市各级人民法院对国有划拨土地使用权抵押担保现行审批登记手续的效力予以认可。

　　二、根据《担保法》第四十二条第(二)项的规定，请市人民政府明确规定：我市房地产抵押登记部门为武汉市房产管理局。

　　承办单位：市规划局、市房产局