在无证土地上经营十余年 69亩土地出租引发亿元赔偿案

　　位于昆明市北市区烟草路旁的69亩集体土地出租引发了一起巨额赔偿案。承包该地的昆明泰康集团有限公司(以下简称为昆明泰康公司)要求昆明市五华区右营社区第二居民小组(以下简称为第二居民小组)赔偿因城中村改造造成的公司损失1.1亿余元。多次调解无效后，昆明泰康公司将第二居民小组告上了法庭。近日，云南省高级人民法院依法开庭审理了此案。

　　在无证土地上经营十余年

　　事情还得从1998年说起。当年2月23日，当时属官渡区管辖的第二居民小组和昆明泰康公司订立《土地有偿使用合同》，约定第二居民小组将位于北市区烟草路旁69亩集体土地出租给昆明泰康公司用来办厂，合同约定：租期50年，从1998年5月1日起，至2048年4月30日止;昆明泰康公司单方负责本企业内的基础建设、宏观建设和经营过程中的民事责任;50年租期内，昆明泰康公司建设混合结构的建筑物约1.8万平方米;在土地使用期间的20年内，如遇国家征收、占用土地，土地上的房屋和其它设施赔偿归昆明泰康公司，土地补偿归甲方。合同签订后，第二居民小组积极办理了该土地由农用地转为建设用地的审批手续，并且按照省市和官渡区政府的规定交纳了耕地占用税、土地出让金和市政配套费等费用共计5165400.70万元。

　　至此，第二居民小组取得了这69亩土地由农用地变更为建设用地的合法审批手续，但直到今天为止，这片土地依然没有土地使用权证。原来，根据《昆明市建设用地批准通知书》中规定的“土地手续审批完毕，但地上建筑和涉及环保消防问题必须依法到规划、环保和消防部门补办审批手续。”另外，双方签订的《土地有偿使用合同》中规定：“乙方(昆明泰康公司)单方负责本企业内的基础建设、宏观建设。”即负责建设的泰康公司应到规划、环保和消防部门补办审批手续，但它仅取得了昆明市环境保护局下发的《关于昆明泰康集团有限公司消防器材生产项目环境影响报告的批复》和昆明市公安消防支队《关于昆明泰康集团有限公司仓库工程工程消防验收合格的意见》，却一直未办理规划许可手续，所以，到现在为止，第二居民小组依然未能取得这片土地的国有土地使用证。之后10余年，昆明泰康公司就一直在这片没有土地使用证的土地上经营着。

　　索赔1.1亿余元

　　2009年1月，该地一期城中村改造重建项目工程正式启动实施后，双方签订的《土地有偿使用合同》因城中村改造、土地征收及地上建筑物拆迁而无法继续履行。当月，昆明泰康公司以第二居民小组违约提前终止合同为由，向云南省高级人民法院提起诉讼，要求第二居民小组赔偿其损失、违约金共计1.2亿余元，后又改为要求赔偿损失1.1亿余元。

　　2009年2月19日，昆明市综合执法局向昆明泰康公司发出《行政处罚决定书》，责令昆明泰康公司于2009年3月1日前自行拆除全部违法建筑。2009年5月18日，昆明泰康公司和第二居民小组签订《拆迁补偿协议》，约定昆明泰康公司于2009年7月28日前搬迁完毕，并将房屋全部移交给第二居民小组进行拆除，由第二居民小组对昆明泰康公司进行补偿，补偿金额为人民币2724万余元，该补偿款包括对剩余合同年限的补偿和搬迁费、过渡费等补偿项目。第二居民小组很快按约定付清了全部补偿款。事后，昆明泰康公司未撤回起诉，并申请人民法院冻结了第二居民小组的银行账户。

　　庭审现场 “公婆”各有理

　　庭审现场，昆明泰康公司请求法院判令第二居民小组赔偿损失共计111836843.84元。被告第二居民小组认为，他们在合同签订后积极申请办理涉案土地的国有土地使用证，并缴纳了相关费用。之所以没有取得国有土地使用证，是因为一直未办理规划许可手续，最终导致第二居民小组未能取得涉案土地的国有土地使用证，责任完全在于原告昆明泰康公司。

　　原告昆明泰康公司请求法院判令被告赔偿其房屋建筑费共计62945070.22元。被告认为，按《土地有偿使用合同》的规定，原告的建设规模应为1.8万元每平方米，原告在未征得被告同意及未取得规划许可手续的情况下擅自增加建设规模达3万余元每平方米，并擅自将其出租给他人使用，从中谋取非法利益，由此造成的后果应由原告自行负责。

　　原告则认为，双方于1998年2月签订的《土地有偿使用合同》无效，应按新出台的《土地管理法》施行，被告则认为，《土地有偿使用合同》订立于1998年2月23日，当时新的《土地管理法》尚未出台，应适用于1987年1月1日施行的《土地管理法》，按照该《土地管理法》第三十九条的规定，土地的取得手续完全合法。因此，原告关于《土地有偿使用合同》为无效合同的主张依法不能成立。

　　云南省高级人民法院没有对此案作出当庭宣判。