新条例凸现十大亮点 “被拆迁”有望终结

　　2010年1月29日，国务院法制办在其官方网站上发布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》征求意见稿，向全社会征求意见。这一意见稿公布立刻引发了热议，老百姓想知道新的意见实施会给动拆迁带来怎样的影响，动迁主体变成政府是否会影响自己的动迁利益，也有人担心会遭遇“被同意”，关于公共利益的界定也引发不少争议。本报特采访有关专家对此进行梳理。

　　不能为了追求速度影响程序的合法性。——上海市律师协会土地征收与动迁业务委员会主任、天一律师事务所主任张善美律师十大亮点关乎百姓“核心利益”

　　1、公共利益与商业利益彻底分开。

　　2、责任主体明晰，防止推诿责任。

　　3、新政在政府征收上有专门的“程序篇”。

　　4、争议解决可依法诉讼。

　　5、市场评估“等”字内涵丰富。

　　6、补偿方式多样化，尊重被拆迁人的选择权。

　　7、明确违章建筑不予补偿。

　　8、征收以前要做“尽职调查”。

　　9、野蛮强迁要被追究责任。

　　10、商业拆迁强调自愿、公平，并界定为民事行为。

　　上海市律师协会土地征收与动迁业务委员会主任、天一律师事务所主任张善美律师表示，新政征求意见稿是一次司法的进步，其中有十大亮点关乎百姓“核心利益”，尤其值得关注。

　　1、公共利益与商业利益彻底分开。

　　以前从来没有加以区分过，现在新条例明确了七项公共利益。

　　2、责任主体明晰，防止推诿责任。

　　3、新政在政府征收上有专门的“程序篇”。这里面有五点值得格外注意，是程序上的亮点：1)地块是否要征收，政府必须进行两次公告。2)房屋征收前应组织部门认证。以往这一块做得很差，尽管《规划法》有专门规定，但实际很难执行到位。3)危旧房改造必须达到90%以上同意，征求意见稿对“90”和“2/3”的规定是以前没有的。以前基地只要有20%—30%的业主同意就可以强迁，现在不可以。4)操作方面公开透明，有法可依。5)对各方的意见是否采纳全部要公布。这是以前从来没有的。

　　4、争议解决可依法诉讼。以前动拆迁多是通过投诉或信访途径，不太可能通过诉讼解决，法院也不会受理。现在新政第十五条明确提出可依法向人民法院提起行政诉讼。

　　5、市场评估“等”字内涵丰富。以前只有简单的一句“按照市场评估来，此次第二十条予以细化。“货币补偿的金额，根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”这一“等”字空间很大，也可以包括对于地段、周边配套成熟度等方面进行补偿。

　　6、补偿方式多样化，尊重被拆迁人的选择权。法律赋予被拆迁人知情权、参与权、选择权、表达权和监督权，之前这些权利很难得到保障。新条例尤其提出了被拆迁人有回迁的权利，以往实践中要么拿钱要么拿房，现在也可以选择拿一部分货币补偿，再拿一部分房子。

　　7、明确违章建筑不予补偿。

　　8、征收以前要做“尽职调查”。第二十四条规定：房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积以及租赁和用益物权等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查人员和被征收人应当对调查结果予以确认。调查结果应当向全体被征收人公布。以前动迁公司调查主要就是“两清资料”，一是搞清楚“人口资料”，查户口簿，二是面积资料，找房地局。但是这两个资料很难“清”，比如外来人口户口不在当地，或者该建筑属于解放前的私房，面积没有登记。

　　9、野蛮强迁要被追究责任。

　　10、商业拆迁强调自愿、公平，并界定为民事行为。以前没有区分，商业和公共利益混在一起，动迁公司都认为我是代表政府的，现在把商业拆迁剥离出来，政府不是主体，只起到监督作用。

　　1、读者：政府若作为主体介入拆迁，拆房者和被拆者之间，更显得强者愈强，弱者愈弱。有些素质不高的地方官员，未必把民心民意放在心里。这样拆迁补偿可能要比和开发商谈要少得多。

　　张善美律师：这个想法是对新政的误读。实际上并不是和开发商好谈和政府不好谈。这里的关键是评估。评估价格高低直接关乎百姓利益。新政的立法意图就是从百姓角度考虑，改善百姓的居住环境，以民为本。实践中确实存在评估公司拿了评估方的钱，把价格评得比较低。选择哪一家评估公司很重要，另外对于评估结果是否公正就涉及到老百姓怎样去维权的问题。对评估方法、评估依据、评估结果进行听证。评估报告出来后5天内如果不服，还可以行政复议、复核。老百姓因为不懂，往往疏于行使这方面的权利。

　　2、读者：我家将要动迁，请问张律师，我现在应该做些什么?

　　张善美律师：要做好两大方面的事情。

　　对内：要做家庭内部的协调工作，统一思想。家庭财产产权不明晰的，要先行予以析产。动迁开始都有奖励期的，要先做好准备工作，否则就错过了就是损失。处理家庭矛盾可通过请律师进行家庭协调、也可以通过诉讼析产、也可以通过公证处公证。

　　对外：作为所有权人，应当了解相应的法律法规政策，来了解如何维护自己的权利。我认为主要有五项权利：知情权，基地征收是否合法，今后派什么用途，我们的配套用房在哪里，产权是否清晰，是期房还是现房等等;参与权，要选择公正懂法有公益心的代表;表达权，要充分表达自己的意思，通过辩明是非达成共识;选择权，选择货币安置或是就近安置，也可以选择一半拿房子一半拿货币。而且要了解选择的程序，比如要求房源要一次性提供，不要选择完了之后又有第二批更好的房源出来，这就容易产生矛盾。监督权，对拆迁过程进行监督，做到公开、公平、公正，结果透明。

　　我建议通过聘请专家团来进行维权。

　　3、读者：这次新政第一次提出了危旧房改造要90%以上被征收人同意才能进行改造。这是否侵犯了剩下的10%的人的权利?有网友公开表示：不管给多少钱，我就是不拆迁。

　　张善美律师：我认为这一想法是比较偏激的。我们的土地是国家的，只有建筑物属于个人，为了公共利益的需要，只要依法给予足额补偿，还是应当配合的。城市建设不仅关乎我们这一代人，还涉及到下一代人，不是个人的事情，因此在物权价值得到充分体现的情况下，应该顾及国家利益，对拆迁有正确认识。

　　4、读者：近几年很多问题是在“集体土地”上出了事，现在修改仅限于“国有土地”上的《拆迁条例》，这不是“左腿有病，右腿动了手术”吗?

　　张善美律师：集体土地征收没有提及是一个欠缺。这一方面应尽快加强立法。实践当中集体土地的征收数量还不少，尤其集体土地往往涉及到耕地，影响到老百姓的生计、工作、养老。原来11号文曾对此有过规定，现在新条例出台后，原法规废止，这一块在法律监管上就变成空白。

　　1、强制搬迁不应由法院执行，而是应该由法院依法行使。政府强迁会直接站到百姓的对立面上，激化矛盾。政府不能既做运动员又做裁判员。第二十八条有两条含义，一是政府可以决定补偿多少钱。二是不能因为追求速度，影响程序上的合法性。

　　2、第三十一条中，“对因征收非住宅房屋造成停产、停业的，应当给予适当补偿。”其中“适当”2字建议改成“依法”，法是以事实为准则，补偿应经过调查，按照事实上的损失予以补偿。“适当”过于宽泛，容易引起争议。

　　3、第十条提到：“房屋征收范围较大的，公告时间不得少于60日。”这一“范围较大”应该给出明确界定。

　　4、把商业开发放到附则，不符合国情现状。它给人感觉可有可无。当下来看，纯商业开发大约只占全部开发建设的30%，其他的商业开发往往和公共利益往往交织在一起。因此，应对公共利益给予明确界定，同时进一步明确混合商业开发应如何处理，参照什么程序，征地是否参照政府征地程序。

　　对于商业拆迁，除了自愿公平的原则，还应加上协商原则。职能管理部门疏于管理是否应处分。

　　另外，集体土地征收没有提及是很大的遗憾。这一方面应尽快加强立法。

　　5、关于评估，我认为在征收的程序和内容上应有律师出具法律意见书，就像上市公司一样，对披露的信息是否真实要经过律师见证。评估公司是对物的评估，律师则是评估内容和程序是否合法。比如危旧房改造中90%的规定，应该由律师见证这90%的同意是不是真实有效。上海市住房保障和房屋管理局已经在讨论出台《关于律师事务所在房屋拆迁工作中的作用的试点意见》，让律师更加广泛地参与到动迁工作中。引进第三方，也有利于政府树立诚信形象，建设法治政府。