地方政府试水土地出让方式多元化

　　北京近日传出将改变原来采用综合评标、“分高者得”的土地招标出让方式，试点“价高者得”，首块试点这一出让方式的住宅用地预计将在年底前推出。这也是北京首次尝试采用“分高者得”的招标出让方式。

　　与此同时，上海正在试行“勾地”出让，先招后拍，这种在国内称为“预申请”制度的土地出让方式类似于香港的“勾地”制度。而此前广州、南京、深圳及福州等多个地方政府传出效仿这种勾地方式，由企业先行提出用地预申请。

　　10月27日，从深圳市规划和国土资源委员会传出消息，目前深圳市“勾地制度”试行办法的方案已起草完毕，方案草案经该市政府审议通过后有望近期开始推行。

　　深圳市规划和国土资源委员会主任王?M认为，“勾地”和“招拍挂”都是土地出让的方式，各有侧重。对于政府部门而言，更要看重的是土地上承载的内容是否代表先进生产力、是否符合城市发展方向、是否有高质量的产出、是否有好的生态环境、是否承担了更多的社会责任。

　　但全国土地利用总体规划专家组成员严金明和国家住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林在接受CBN采访时均表示，“招拍挂”仍将是未来我国土地出让的主导方式。

　　CBN：合理调整土地出让方式是控制土地成本的有效手段，您如何看待地方政府对土地出让方式的不同尝试?

　　严金明：1987年12月1日，深圳首次举行国土有偿使用权拍卖会，从此揭开了土地从国家到企业有偿转让时代的大幕，中国真正意义上的房地产行业由此诞生。自1990年国务院55号令首次确立以协议、招标、拍卖为主的土地出让制度以来，以“招拍挂”为主导的土地出让方式在我国已经发展的比较成熟。

　　不过，各地情况千差万别，“一刀切”的方法并不一定是最佳选择，只要在中央政策允许范围内，地方政府的执行可以具有相对的灵活性。

　　CBN：随着近期各地“地王”频频出现，节节攀升的低价成为众矢之的。地方政府尝试调整土地出让方式是否有助于调控房价?

　　严金明：房价并不由地价决定，而是由供需来决定。当供应和需求达到一个平衡点的时候就是现在的房价。一般来说，房价由地价、建安成本、税费、利润等几部分构成，开发商是否拿地是根据期望房价倒推地价，也就是期望房价减去建安成本、税费和利润后的部分。从某种程度上来说，地价的高低是由开发商基于房价期望涨跌大小和自己利润大小所作出的决定。房价直接决定了地价。

　　因此，房价上涨不能归咎于地价上涨。与其纠缠于地价在房价中所占的比重是多少，不如将关注点放在打击囤地投机、调整供地结构，强化住宅用地保障机制上。

　　CBN：不同出让方式都有不同的利弊，地方政府选择哪种方式更加合理?

　　严金明：根据现行规定，协议、招标、拍卖及挂牌等四种市场化土地出让方式，通常要根据不同情况进行选择。原则上，经营性用地都要招拍挂，公益性用地采取协议出让方式，产业用地要逐步实现招拍挂。

　　在土地市场不发达和不具备实行招拍挂方式的地区，可以酌情采取其他适合的出让方式，但对于深圳、上海等沿海发达地区，“招拍挂”仍应该还是主要的土地出让方式。尤其国有土地出让来说，这种方式可以有效防止国有土地资产大量流失。

　　CBN：未来国内的土地出让方式仍将多元并存，而主要方式是否会发生变化?

　　王珏林：土地招拍挂制度充分体现了市场公平、公开、公正原则，仍是当前较为理想的土地出让模式。

　　严金明：国内的土地出让方式仍将多元并存毫无疑问，但“招拍挂”方式实行价高者得之，本身就是市场经济的一种最主要的方式。如果“地王”的出现是资产价值的真实表现，政府就不应该通过协议方式进行干预。