探索多元化土地出让方式

　　本轮调控政策出台前后，各城市也在纷纷探索土地新政，特别是对土地市场单一招拍挂出让模式的调整，被业界普遍认为是抑制地价非理性上涨、打击地王的积极尝试。但土地新政究竟能对长期的土地市场施加怎样的影响，还需要市场的进一步检验。

　　当各地响应国家宏观调控纷纷出台地方新政细则时，深圳版“国十条”甫一落地即饱受质疑。最新发布的《深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见》(简称《意见》，也叫“深十三条”)，不但没有人们预期的那么严厉，反而被业内称为“最温柔的地方新政”。

　　不过此前，深圳从来没有停止在土地出让方式及存量土地改造利用上的探索，其中最具有代表意义的是，深圳市政府2009年末就开始尝试在城市更新项目中进行的协议出让方式及仍处于探索中的勾地制度。

　　“最温柔的地方新政”

　　业界普遍认为，亟待完善的土地出让制度和土地出让方式是导致当前地价蹿升的实质因素之一。京版严厉土地新政细则出台后，当地土地“流标率”增加，市场鲜有地王踪迹。在收得立竿见影之效后，也为其他地方塑造了样本。

　　据一位熟悉深圳市场的业内人士透露，深版新政在面世前夕被紧急调整，深圳方面在斟酌新政细则时的顾虑与谨慎可见一斑。而最终出台的深圳市新政调控细则，其内容除了重申严格按照中央政策执行外，在打击投机行为与监管土地市场等方面并无新的举措，力度明显低于包括北京在内的其他一线城市。

　　“观望色彩浓厚。”这是外界在解读深版新政细则时一致的观点，各大媒体则对深圳最新发布的《意见》纷纷以“缓和、保守”作为评价。

　　北京理工大学管理与经济学院教授周毕文对此的分析是，“任何一个政策出台都需要一个不断调试的过程，业界也都在观察落地操作层面的执行细节是悬在天空吓唬人的，还是要最终落下来砸死几个高个的?其实大家都在观望。”

　　在质疑声中，深圳土地市场一直面临的一个现实被业界忽视：即深圳土地市场上住宅用地的稀缺程度在国内一直排名靠前。

　　相关数据显示，今年一季度，天津、重庆、南京、武汉等二线城市是全国土地供应和成交的重点。北京、上海的土地供应量也分别比去年增加了278%、781%。但同为一线城市的广州、深圳两地鲜有土地供应。

　　相关业内人士指出，不同于北京浓厚的行政指令色彩，深圳土地市场上历来淡化行政力量。当中央政策已经力度空前，深圳如果出台更严厉措施，对开发商和市场而言可能会面临“雪上加霜”的局面。

　　协议出让方式的回归

　　根据深圳市规划和国土资源委员会于3月底公布的《深圳市近期建设规划2010年度实施计划及土地利用计划》，提出年内计划供应建设用地2670公顷，其中新供应用地2070公顷、更新改造用地600公顷。今年住宅用地计划供应总量为407.2公顷，保障性住房年内则计划新供应37.2公顷用地。其中，600公顷的城市更新项目被作为土地供应的重点内容。

　　在更早之前出台、于2009年12月1日起开始实施的《深圳市城市更新办法》则指出，深圳将对旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等区域进行大规模的更新改造。更新项目设定了政府收回、政府回购和权利人自行改造等多种改造方式。

　　《办法》规定，对于自行改造的项目，实施主体在取得城市更新项目规划许可文件后，可与市规划国土主管部门签订土地使用权出让合同补充协议或者补签土地使用权出让合同，土地使用权期限重新计算。

　　此举被视为深圳市政府在城市更新项目中默许了土地协议出让方式的回归，是深圳在探索土地出让方式及利用效率上的一大突破。

　　对于“自行改造项目改造用地是否需要通过招拍挂方式公开出让土地使用权”的疑问，业界在该《办法》中找到的答案是：政府鼓励权利人自行改造，而不一定经过招拍挂方式。

　　尽管这种尝试和突破同样不乏争议，但中国房地产研究会人居环境委员会副主任开彦却认为，市场上的土地也应该针对不同的类型选择不同的出让方式。

　　探索中的勾地制度

　　继推出《深圳市城市更新办法》以后，深圳又陆续出台《深圳市住房建设规划2010年度实施计划》、《深圳市土地利用总体规划(2006—2020年)(草案)》等多个相关文件，旨在增加土地供应，改善土地市场。

　　与此同时，在土地转让模式上，深圳也一直在寻找新的路径。在今年年初的一次政府会议上，政府透露将进一步完善土地二级市场建设，探索改革土地出让制度，借鉴香港模式引入勾地制度。

　　国土资源部对勾地制度(即用地预申请)的流程规定为：对具体宗地有使用意向的单位和个人提出勾地申请，并承诺愿意支付的土地价格;市、县国土资源管理部门认为其承诺可以接受的，以招拍挂方式出让该宗地;申请人应当参加招拍挂且报价不能低于承诺价格。

　　来自业界的一个普遍认识是，勾地制度可以有效缓解土地流拍问题。根据深圳市土地房产交易中心此前的数据，深圳在2009年前8个月出让的28块土地中，有8块流标，接近总出让地块三成。由此可见勾地制度对深圳的意义。

　　根据上述规划，深圳新增土地主要来源是对存量土地的循环利用。因此相关业内人士指出，事实上，深圳致力于探索土地转让制度，而没有急于推地的原因，是深圳土地资源稀缺，房地产行业所占经济结构比例不大的具体体现。

　　该人士认为，在密集宏观调控政策背景下，深圳在土地出让模式的探索与创新，以及在相应新政细则中的“温和态度”，不过是为了找到一条更适合深圳土地市场、更加高效与公平的用地模式。