土地出让金一收70年之弊

为调控房价，国家部委连环出招，把房地产商当成破鼓狠敲一通。90、70、20，这不是文艺片名称，而是指90平方米占70％、强收20％二手房个税等政策，给市场猛浇冷水。同时舆论上不断给地方政府施压。但是至今看来，交易受到抑制，但价位不减，全国70个大中城市房屋销售价格6月依然同比上涨5.8％。更深刻的原因是，一些地方政府丝毫没有降低高价卖地的热情。
　　作为高房价的两大受益者，相对而言，地方政府比开发商更难以撼动。因为巨额的土地出让金实在诱人。地方政府可以预收70年，且70％留作地方财政。我想，没有哪笔钱比卖地更加轻松愉快。对于一些税收本不丰厚的地区，土地出让金已经是近一二十年最大的财政资源，具有“第四财政”的美誉。
　　预收70年土地出让金，曾经有利于地方政府带动土地需求，迅速积累资金，加强城乡建设，但是目前来看，这项制度已经造成极大的短视行为，并成为宏观调控的最大障碍。
　　房地产开发20多年，深圳市关内基本已无地可卖，这不是特殊的个案，假如卖地财政的闸门不放下，中国许多城市的可建设用地可能很快就卖光。卖地的巨大诱惑，令政府只为本届考虑，不为下一届政府、不为10年、20年后的建设考虑。而且地价卖得越高，财政获利越大，因此成为房价攀升强有力的助推器。70年的钱一旦预收就难免预支，有些政府官员犹如暴发户，胡花乱造祸害无穷。更有为了保有和扩大这一财源，地方政府想方设法越权审批农用地，致使城市无序膨胀，耕地却越来越紧张。在此过程中，造成了大量腐败、浪费和分配不公等社会问题。
　　对于土地出让金的使用，有关规定上只有“专项用于耕地开发”的模糊字眼，未设定具体的使用范围和义务，国家对该部分财政收入也缺乏使用监管，更加刺激了地方政府这笔活钱的掠取。
　　无论从国家宏观调控的需要，还是促进地方政府理性执政，还是将来开征物业税，土地出让金由一次性收取70年改为逐年收取都势在必行。请制订土地出让金政策的官员问一问国际惯例，据我们所知，一收70年还真是我们的独创。只不过这种独创，充满着吃祖宗饭、造子孙孽的味道。
　　按年收取土地出让金，一定会带来房价的降低。尽管房价构成复杂，土地成本只占一部分，但在充分竞争的市场，土地成本降低势必会拉动房价走低。与其扬汤止沸，不如釜底抽薪。而且，投资型买家会受到有效抑制。现在投资房地产主要是一次性投入，养房费用较低，如果逐年缴纳土地出让金，不仅增加房屋持有成本，而且每年金额有所浮动，投资风险随之大增，房产便不再因“最安全”成为投资首选。
　　土地出让金分割成70年收取，未必能完全打消地方政府卖地的意愿，但积极性变成七十分之一，自然极大地降低了卖光中国土地的冲动。少了一收70年的收益，就会一年一年地算计着过日子，而不是现在这种大手大脚、大快朵颐。