楼书等商品房广告有法律约束力吗？

　　近日，江苏宿迁市宿城区人民法院审结一起商品房买卖纠纷案，法院经审理后认为，宿迁“恒佳花苑”的开发商发布的广告违背了诚实信用原则，故依法判决该开发商赔偿购房者周先生的经济损失2万元。法庭宣判后，双方当事人均表示服判，不上诉。日前该判决已发生法律效力。

　　购房者高价买下“优势”房
　　2002年底，宿迁市“恒佳花苑”开发商在宿迁市宿城区项王中路与黄河南路交叉地带开发房地产，名为“恒佳花苑”，并公开向社会发布了宣传广告和开发地块彩色效果图。图上载明该置业公司将隆重推出三期精品房———从该广告宣传效果图上看，其中“恒佳花园”二期位于恒佳农贸市场西侧，周先生所购的西二幢商住楼与恒佳农贸市场主楼之间有一个呈门形的建筑标识。
　　家住宿迁的周先生看中了该西二幢商住楼房的地理位置。该楼位于进入菜场入口处，房屋的增值可能很大。于是，2002年12月24日，他与这家房地产开发公司签订了该商品房的买卖合同，双方约定周先生购买的房屋为“恒佳花苑”二期工程中建造的西二幢楼房，该房屋为商住楼。周先生购买的是一单元12号房屋，该房位于该幢楼房的最西端，每平方米单价为3580元，总房款18.4万余元。由于全幢楼的一层均是门面房，各个房屋的单价由位置不同决定，周先生所购房屋地理位置最好，因此也是全幢商住楼平方米价格最高的。在周先生的要求下，“恒佳花苑”的销售员在其购房合同下方还留有手写的备注：“该门面房西边为进入菜场入口，该门面房免费赠送防盗门”的字样。周先生为购买该商住房，办理了7.5万元的购房贷款，交纳了6140元的房屋买卖契税。
　　“优势”门面被改变
　　2003年10月，“恒佳花苑”建造第三期商品房时，在周先生购买的商住楼西侧，开发商又建造了一幢二层商住楼，结果周先生所购商住房成为“进入菜场入口”的第一优势被新建的商住楼夺去了。
　　周先生感到自己被开发商愚弄了，气愤至极，于2002年12月向宿城区人民法院提起了诉讼。他认为自己以每平方米3580元的价格购买的“恒佳花苑”西二幢门面房，价格是本幢商住房中最高的价格，相比之下，本幢楼中间的商住房价格仅为他房价的80％左右———每平方米2900元。“恒佳花苑”当时承诺并签下了“该门面房西边为进入菜场入口”的合同，广告宣传和立在某农贸市场的效果图也证明了当时他购房的地理位置，“恒佳花苑”的房地产开发公司应该对此负责。然而，“恒佳花苑”在2003年10月未经本人同意，在其所购门面房的西侧紧邻市场入口处又建了一座四间门面房的楼房，导致其所购商住房失去了成为市场入口第一店的位置，丧失了商住房的位置优势，给其造成了重大的经济损失，“恒佳花苑”房地产开发公司的行为构成了欺诈。因此，周先生请求法院判令“恒佳花苑”房地产开发公司退还多收的购房款3.5万元、赔偿多交的契税1400元、赔偿银行贷款利息6500元、违约金2100元,共计人民币4.5万元。
　　法庭上，“恒佳花苑”房地产开发公司申辩说，周先生门面房的位置与当时签订的合同是一致的，周先生购买的房屋仍是二期工程中西侧的第一间，如今在周先生西侧增建的小楼是“恒佳花苑”的第三期工程，周先生诉称开发商构成欺诈毫无依据。“恒佳花苑”开发商在效果图上明确注明该效果图“仅供参考”，周先生用效果图起诉开发商不合法律规定。开发商认为，工程应以施工图为准，而不应以效果图为准。由于广告宣传单只能表现一种大概的建设概念，因此不能作为判案依据。“恒佳花苑”房地产开发公司要求法庭驳回周先生的诉讼请求。
　　要约“注”入合同，开发商不能脱责
　法院在审理过程中首先依照效果图对实地进行了勘察，勘察中法官没有见到“恒佳花苑”房地产开发公司在其发布的效果图上标明的门形建筑，看到的是一幢隔在西二幢与市场之间加盖的二层商住小楼。

　　法院经审理认为，商品房的销售广告和宣传资料应为要约邀请，在出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺的具体规定中，对该商品房买卖合同的订立以及房屋价格确有重大影响的部分，应当视为“要约”部分。“恒佳花苑”的销售人员在与周先生洽谈该房屋买卖业务时，代表“恒佳花苑”房地产开发公司与周先生签订的购房合同，其附件部分备注的内容应视为合同内容的一部分，“恒佳花苑”房地产开发公司违反合同规定的部分内容，应当承担违约责任。法庭认为，“恒佳花苑”房地产开发公司称“备注”上的内容没有改变，至今市场大门仍在西边的辩解及在西二幢西边建造的小商住楼是经规划部门批准的建筑，其辩解不能说明开发商不存在合同违约行为。因此，“恒佳花苑”房地产开发公司在主观上存在明显的故意，事实上造成了违约后果，导致周先生购买的房屋实际使用及收益受到了影响。法庭同时认为，周先生以自己所在西二幢楼第五间的价格作为参照计算其经济损失，缺乏法律依据，其损失情况需由本院根据实际情况酌情确定。
　　日前，宿迁市宿城区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适合法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，作出判决：“恒佳花苑”房地产开发公司赔偿周先生人民币2万元。
　　售房广告内容具有法律约束力吗？
　　现在，只要打开电视、翻开报纸，就有扑面而来的商品房广告。在一些印制精美的房产销售广告上，往往是小区绿地葱郁、楼房间距宽阔、配套设施齐全，但到交房时这一切都被大打折扣了。针对当前普遍存在的房产广告不实宣传现象，法律界人士提醒购房者：购房莫忘商品房广告的法律效力，除房产合同外，消费者还可用房产“要约”来保护自己的权利。
　　我国传统民法理论将销售广告和宣传资料称为要约邀请，也称要约引诱，即邀请对方向自己发出要约，如果合同双方未将要约邀请的内容约定为合同条款，当事人一方就不能以此向对方主张合同权利。我国《合同法》第15条第1款规定，商业广告为要约邀请。同时该条第2款又规定，要约邀请具有要约规定内容的，应当视为要约。
　2003年4月28日公布的《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干的解释》中对此又作了详细规定。该解释第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”这说明即使未载入商品房买卖合同，一些销售广告和宣传资料亦应当视为合同内容。当事人违反要约的，应当承担违约责任。该司法解释从保护消费者的角度出发，遵循我国《合同法》中诚实信用的原则，规定了商品房的销售广告和宣传资料虽然属于要约邀请，但是在具备一定法定条件的情况下，将被视为具有要约性质的合同约定，而且即使未被载入商品房买卖合同，亦应当视为合同中的部分内容。

　这里的法定条件包括以下三种情况：
　1.该销售广告和宣传资料中有关房屋及相关设施的内容应当属于商品房开发规划范围内的；如商品房的层高、间距、配套设施等。不属于此类的，如充满人文气息、理想的居住地等描述性语言则仍然视为要约邀请，对房产商是没有约束力的。
2.该说明和允诺的内容应当是具体确定的。买房人对房产商的广告还应注意到房产商在宣传资料和销售广告上的注明的“该广告（资料）仅作为参考”的字样，这是开发商用来避免承担责任的贯用手法，消费者应该警惕。因为在这种情况下，该广告的内容仍然是要约邀请，对房产商没有约束力。
3.该说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确有重大影响的。上述三个条件应同时具备。

需要进一步提醒购房者的是，购房人在跟开发商签订合同时，可以要求将广告上的内容写入商品房买卖合同（如本案中，周先生与开发商在合同上“备注”的内容就对其打赢这场官司起了重要作用），并约定违约责任以减少纠纷。广告是购房者获取房屋信息的一个重要渠道，其真实性及准确性直接影响消费者的选择，消费者看房产广告要留个心眼，不要轻信广告，必要时还要进行实地考察，对那些陈述不透彻、避实就虚的广告宣传要擦亮双眼。同时不要忘记用法律武器捍卫自己的合法权益，不要忘记在房产合同之外还有要约可以保护自己的权利。