关于加强出让土地使用权后期管理的通知

北京市国土资源局京国土房管出[2003]187号

各区县国土资源和房屋管理局、土地利用中心、各用地单位：

为加强出让后的土地使用权管理，规范土地市场和土地管理行为，健全有偿用地管理制度，根据国家的法律法规和《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）及建设部、国土资源部等五部委联合下发的《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》（建住房[2002]123号），结合北京市的实际情况，现就出让国有土地使用权后期管理（以下简称出让土地后期管理）的有关事宜通知如下：
一、根据法律法规的规定及国有土地使用权出让合同的约定,土地行政管理部门或其委托的部门对以出让方式取得的土地使用权进行后期管理，主要内容包括：
（一）向未按期缴纳地价款的单位催收土地出让金或地价款及相关税费；
（二）向交清土地出让金或地价款及相关税费的土地使用者办理颁发《国有土地使用证》的有关事宜；
（三）督促土地使用者按出让合同的约定对土地进行开发建设；
（四）对竣工项目的地价款进行核实；
（五）对土地使用权抵押出具地价款交纳情况；
（六）对办理预售许可证出具地价款交纳情况；
（七）根据受让方履行出让合同的情况向相关部门提供不良行为预警信息的初步意见；
（八）其他根据有关法律法规进行的土地出让后期管理工作。
三、出让土地后期管理工作由北京市国土资源和房屋管理局负责，具体工作委托北京市土地利用事务中心（以下简称利用中心）承担。各区县土地行政主管部门负责本区县依法出让土地使用权的后期管理工作。
四、土地使用者应当按照出让合同约定的期限缴纳地价款。在付款期限到期前10日仍未交清地价款的，由利用中心向欠款者下发《缴纳地价款通知单》，告知其所欠缴的款额、缴纳时间及违约责任；对于延期付款的，利用中心按出让合同约定向出让方收缴未付款项的滞纳金；对于延期付款超过60日的，根据合同约定，出让方有权解除出让合同，合同定金不再退还，并可追究违约赔偿责任。
五、对于按照合同约定期限交清全部地价款及相关税费或虽未按期付款，但已交清地价款及相应的资金占用费、滞纳金、契税的土地使用者，利用中心应当按照出让合同约定向北京市权属登记事务中心或房屋土地权属登记部门（以下简称权属登记部门）开具《发证函》，通知颁发《国有土地使用证》。
六、土地使用者以出让的土地使用权设定抵押的，应当按照出让合同约定交清地价款及相应契税，如逾期付款的应交清相应的资金占用费、滞纳金。符合上述条件的，利用中心应开具地价款交纳情况说明，权属登记部门办理抵押登记时应予以核实。
七、土地使用者应当按照出让合同约定的开发建设期限对土地进行开发建设。对于未按期动土施工、未按期完成合同约定工程量或未按期竣工的，利用中心应查实情况，确定是否构成闲置土地，并提出初步处理意见报市局审定；对于经认定不按照出让合同约定的开发建设期限对土地进行开发建设或申请延期又无正当理由的，予以警告或征收土地出让金1%的违约金；对于构成闲置土地的移交北京市土地整理储备中心（以下简称储备中心），按照有关规定进行处理。
八、项目工程在施过程中，对于新增建筑面积，经规划部门审核符合规划要求的，我局向用地单位征收新增部分的地价款；对于经规划部门审核不符合规划要求或未补办规划手续的，权属登记部门在开具《竣工项目地价款核实函》时，应注明其部位和面积，我局不予征收地价款并不得颁发《房屋所有权证》。
九、土地使用者在项目竣工实测后，应及时到权属登记部门申请办理领取《房屋所有权证》的有关手续。权属登记部门在受理申请后应向利用中心开具《竣工项目地价款核实函》。但在开函前应审查竣工建筑物是否符合下列文件的规定：对于2002年1月1日以前竣工的项目，按照《关于办理规划许可证件与房地权属证书若干问题的工作衔接办法》（城规发[1999]388号）的规定执行；对于2002年1月1日以后竣工的项目，按照《关于新建房屋权属登记与建设工程规划验收有关问题的通知》（市规发[2002]874号）的规定执行。
十、从2003年5月1日起签订的土地出让合同应明确约定各种用途在建筑中所处的部位，以便于测绘。
权属登记部门开具《竣工项目地价款核实函》时，应根据实测建筑面积和实测土地面积，按照出让合同中出让土地的不同用途、出让范围开具。原则上一份出让合同对应一份《竣工项目地价款核实函》并附具宗地实测图一份和《北京市房屋登记表》，合同中有两种以上用途的应分别列明各种用途的地上、地下建筑面积。
2003年5月1日以前签订的土地出让合同，不能明确各种用途的部位及出让范围的，权属登记部门受理登记前，由出让部门或利用中心先行确认出让土地各种用途的具体部位及范围，实测后权属登记部门按上述要求出具《竣工项目地价款核实函》。
十一、利用中心应根据《竣工项目地价款核实函》对各出让项目进行地价款核实，对于符合规划要求及相关规定的，应按实测数据草拟补充协议报市局审批后签订。
土地使用者应当按照补充协议最终确认的地价款数额交清地价款及相应税费，利用中心应按补充协议确认的最终建筑面积和土地面积等事项向权属登记部门开具《竣工项目地价款核实复函》，通知其颁发《房屋所有权证》。
竣工的商品房项目，符合规划批准条件且在商品房预售许可证允许销售范围内的商品房，可按权属登记的有关规定先行为开发企业办理初始登记、为购房人核发《房屋所有权》，其余部分及其他项目，权属登记部门应严格把关，必须在办理地价款核实后才能办理发证手续。
十二、对于竣工项目核实地价款比出让合同约定的地价款减少的，利用中心可先行开具《竣工项目地价款核实复函》，在土地使用者与我局签订补充协议确定退款数额后，利用中心可以向市财政局开具办理退款手续的函件，土地使用者凭该函件和出让合同补充协议到市财政局办理有关退款手续。
十三、土地使用者应当按照出让合同约定的土地使用条件和规划用途利用土地。对于已经办理预（销）售手续或买卖手续的宗地不得变更使用用途；对于出让地块范围内的小区绿地、公共用地和其他公益性设施用地等不得变更为住宅、商业或其他经营性用地。市局及各区县局不得为以上变更办理有关房地变更手续。
对于经规划部门批准并经我局同意变更土地用途或使用条件的，土地使用者应在取得规划部门批准文件后10日内到我局办理出让合同变更及相关手续。出让合同地价款需要调整的，按我局重新审定的地价标准进行调整。

对于以招标、拍卖、挂牌出让方式取得土地使用权申请变更土地用途或土地使用条件的，须经城市规划行政主管部门商土地行政主管部门批准，并按新批准的规划条件重新以招标、拍卖、或挂牌方式公开交易。
十四、对于法定名称、法定地址、联系方式等事项变更的，土地使用者应持有关文件，于变更事项发生后10日内到我局办理相关的变更手续。
十五、利用中心应将土地使用权出让、转让、租赁的情况按月、季、年向市局报送统计情况。
十六、对于司法机关查封或对出让地块及房屋采取了其他强制性或限制性的措施时，我局相关部门及利用中心不得为用地单位办理抵押、转让、预售（销售）、过户等转移手续。对于查封房地产权属不清或重复查封的情形，我局相关部门及利用中心应按照有关规定及时向法院作出书面说明并报市局。
十七、土地使用者应严格履行出让合同约定的义务，合法行使出让合同约定的权利，如有严重违约或恶意抵制出让土地后期管理的行为，市局将在不良行为预警信息系统公示，违反法律有关规定的由我局执法监察大队处理。
十八、利用中心及有关部门应严格按照国家有关的法律法规及本通知的规定依法开展出让土地后期管理。权属登记部门应严格按照有关规定办理登记发证手续。市国土房管局将定期对各区县局和利用中心、权属登记部门的工作进行指导和检查。
十九、本通知自发布之日起开始执行。
特此通知。

二○○三年三月十四日