认定农村房屋买卖合同效力应遵循的原则

　　【案情】2013年12月24日，某县张家村村民张某与谢某约定：张某将2009年建在张家村的三间砖瓦结构房屋以3万元的价格出售给谢某，双方于当日签订书面房屋买卖合同。房屋买卖合同签订后谢某向张某支付了3万元购房款，张某将房屋交付给谢某，随后谢某入住该房屋。2014年3月张某以农村宅基地使用权不能买卖为由，认为其与谢某签订的房屋买卖合同违反法律规定应无效，要求谢某返还房屋，并同意向谢某返还购房款3万元，谢某不同意。张某遂诉至法院，请求法院确认该房屋买卖合同无效。

　　【分歧】

　　针对本案中张某与谢某签订的房屋买卖合同的效力，存在两种不同的观点：

　　第一种观点认为：张某与谢某签订的房屋买卖合同只对诉争房屋的买卖进行了约定，并没有对该房屋坐落的宅基地使用权进行任何约定，即张某没有对宅基地使用权进行处分。同时，宅基地使用权是否经过户登记并不是房屋买卖合同的有效要件，未办理过户登记不影响买卖合同的效力。因此，张某与谢某签订的房屋买卖合同有效。

　　第二种观点认为：农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，村民不得出售其宅基地使用权。同时，农村房屋与宅基地使用权融为一体，张某处分房屋的同时也处分了宅基地使用权。因此，张某与谢某签订的房屋买卖合同无效。

　　【评析】

　　针对本案的处理，笔者同意第一种观点，理由如下：

　　首先，张某与谢某签订的房屋买卖合同只涉及对房屋的买卖，并不涉及宅基地使用权的转移，该合同约定的内容并没有超出法律规定的范围。宅基地所有权属农村集体经济组织所有，该集体组织成员按法律规定的条件和程序可以取得宅基地的使用权。取得宅基地使用权后，可以在该土地上建造住房并取得房屋的所有权。《中华人民共和国土地管理法》第62条第1款：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。第62条第4款：农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准。从以上法条可以看出这是针对农村宅基地申请及建房的规定，且农村集体组织成员所有的房屋是可以出卖、出租的。

　　其次，目前土地管理法规关于农村宅基地流转的规定皆为禁止性规定，而不是强制性效力规范，不能以此确认房屋买卖合同的效力，对农村房屋买卖合同效力的认定应主要适用《合同法》。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》(法释[1999]19号)第4条规定：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。故本案中农村房屋买卖合同并不存在法定的无效事由。同时，宅基地使用权过户登记行为是物权行为，房屋买卖合同则属于债权行为，进行过户登记并不是房屋买卖合同有效的要件。本案中张某与谢某签订的房屋买卖合同体现了当事人真实意思表示，双方签订的房屋买卖合同对双方具有约束力。

　　另外，由于农村土地增值以及新农村建设改造拆迁补偿等因素导致房屋现价值或拆迁补偿价格高于房屋买卖价格，出卖人受利益驱动反悔所致引起的农村房屋买卖合同纠纷呈上升趋势。因此，如果随意确认此类合同无效，将严重损害社会的公序良俗和诚实信用的社会道德。人民法院在处理此类案件时应以“有利于妥善解决纠纷、有利于规范交易行为”为指导，以实现裁判的法律效果和社会效果有机统一。

　　综上所述，本案中张某与谢某签订的房屋买卖合同并未对该房屋坐落的宅基地使用权进行任何处分，且当事人双方意思表示真实，因此，张某与谢某签订的房屋买卖合同有效。

　　(作者单位：陕西省城固县人民法院)