如何避免土地拍卖“流产”

在经营性国有土地使用权拍卖过程中，会遇到”流拍”，即无人应价，卖不出去，或者”悔拍”，即拍卖成交后竞得人又放弃，不肯正式签订土地出让合同，或者合同签了不付款，造成拍卖实际”流产”。如何避免这两种现象？笔者觉得不应忽视以下几个问题。

　　分析“流拍”原因

　　笔者在福建两个城市遇到的两场”流拍”，经分析有其不同原因：其中一个城市的规划部门在拍卖会上临场宣布后退红线距离比原公告的多10米，竞买者认为这是政府草率之举，故无人应价；另一个城市是当地政府负责人临场制定的起拍价过高，不符合市场实情（拍卖县级市的一幅地，人们普遍认为地价在每亩45万元左右，可起拍价却定在每亩49万元），当然无人应价。反思这两种情况告诉我们：政府公告中的各种条件（如土地用途、规划条件及其他要求等）应该严肃认真，不能随意变更；若确需变更个别条件的，应在规定的时间内以再公告的形式告之于众，而不能临场变更。不能失信于民，这是其一。

　　其二，合理地确定拍卖底价及起拍价十分重要。笔者了解到某些城市土地使用权拍卖之所以”流拍”，主要原因是政府期望值太高，与市场现实不符。换句话说，竞拍人若是无利可图，何人应价？因此，出让方要向开发商了解实情，一定要把握好当地房地产市场的行情，适当调整评估价。合理确定底价和起拍价以及增价幅度，这样才能把拍卖这场“戏”演得有声有色。

　　慎重处理“悔拍”

　　诚然，“悔拍”属于违规行为，应按照有关法律、法规和合同条款处理。但是，政府职能部门由于工作失误或政策调整造成“悔拍”，也应引起重视。首先，政府职能部门要慎重做好前期决策。比如有一幅地，土地管理部门经核测，确认实际出让的土地面积比规划部门的少一些，而已公布的规划技术指标不科学。开发商竞得后感到地价过高，于是以“规划技术指标有误”，明确表示放弃合同。另一幅地，规划用途为住宅、市场（当时允许为“农贸市场”），拍卖成交后，工商部门却提出市场须“农改超”，开发商认为改超市经济效益不高，于是以“变更用途”为由，又“悔拍”了。据笔者分析，地价成本高是“悔拍”的主要原因，这与拍卖时竞争的气氛有关，往往是开发商“面子”挣下来了，但竞得这块土地后冷静一想，又后悔。实际上，上面说的土地面积与规划指标，以及政府职能部门的政策调整，往往很容易给人抓住“把柄”，从土地出让合同角度说，政府职能部门就难推其责。

　　其次，土地管理部门要十分注意拍卖会的组织工作，宣传要适当。对拍卖的地块，既要让人们看到规划的前景和土地的利用价值，也要实事求是地说明当前存在的不足之处，让开发商心甘情愿地前来买地。尤其是对外商来投资开发，更应该坦城相见，以树立政府的诚实形象。