土地“定向”出让被揭潜规则 招拍挂前草签协议

　　提前签秘密协议、让自己拥有和其他竞争者不同“竞争力”的做法，在房地产行业就是所谓的“定向”招拍挂。在杭州武林门电器市场搬迁过程中，由于近期经营户和市场举办方之间的纠纷，被揭发可能涉嫌“定向”招拍挂的潜规则。

　　母公司竞得地块

　　转给下属企业

　　2007年，位于杭州丰潭路的一块土地公开挂牌出让，出让条件中设有特别条款：“受让人同意在2008年4月30日前完成对出让地块的开发建设、投入使用，并将其中一至四层24600平方米的商业用房按成本价提供给杭州市拱墅区人民政府用于杭州武林门电器市场的搬迁安置。”

　　最终竞得这一地块的是浙江金通汽配城有限公司，随后其转给了下属企业德泰置业。

　　而德泰置业并没有把特别条款中的24600平方米商业用房以成本价提供给拱墅区政府，而是直接过户给了新武林门电器市场有限公司。

　　记者发现，原来德泰置业与新武林门电器市场有限公司同属于浙江金通汽配城有限公司。房产买卖，属于“左口袋换到右口袋”。从杭州的市中心武林门搬迁而来的武林门电器市场随后在这里重新开张，新武林门电器市场有限公司把摊位出租给搬迁来的市场经营户。

　　为何开发商能够将这24600平方米商业用房直接拿到自家的另一个口袋呢?

　　原来在土地招拍挂前，该公司曾与拱墅区签订一份前期协议，即如果该地块被金通汽配城有限公司竞得，这24600平方米的房产无需提供给拱墅区政府;而如果是被其他开发商竞得，那么该开发商就需要拿出这些商业用房，以成本价卖给金通汽配城有限公司。

　　也就是说，在这块土地公开招拍挂的时候，不同的企业获利情况完全不同——别的企业，要想买这块地，就要成本价拿出房产，金通汽配城公司要买地，这房产还是自己的。

　　对于这份协议，拱墅区政府办公室副主任葛彤认为，这是他们履行职责的依据。“至于为什么这么做，那是上届政府的决定，我们也不好评价。”葛彤说。

　　4亿多元利益归属存疑 据房地产法律专家分析，国土部门在招拍挂中设定特别条款，是为了保障搬迁安置的权益，但在实际操作中，一般的竞标者会因此减少竞标的动力，开发商就可能可以用较低的价格竞得地块，到手后又通过和政府之间的前期协议，把这些商业用房完全转化为自己的财产。

　　据悉，该宗15538平方米的土地挂牌出让时，金通汽配城公司以起价加价20万元就直接成交，按照容积率2.7计算，该宗土地的楼面价格仅2000余元/平方米。

　　据房产界人士估计，按2008年的市场价，这些商铺房产在2.3万元/平方米左右，新武林门电器市场有限公司的实际受让价仅4000元/平方米。按照规定，这部分差价即属于政府搬迁安置的权益，完全归于金通汽配城公司，总计可达4亿多元。

　　但是经营户认为，市场所在老地块如果是主办方自有产权或许还情有可原，但老市场地块其实也是主办方租来的，再转租摊位给经营户，市场主办方只是一个“二房东”，通过搬迁，却可以拿到差价达4亿多元的巨额利益。他们认为，搬迁安置对象应该包括经营户。

　　创建于1996年的杭州武林门电器市场，原位于杭州市最繁华的武林商圈，经过10多年的发展，已成为国内有较大影响的专业音响市场，年销售额达 3亿元。2007年，杭州市政府调整规划，原市场所在地块被政府重新规划出让。共有70余家经营户从原市场搬迁至新市场，涉及员工500多人。

　　近年来，城市专业市场的搬迁如火如荼，仅在杭州，过去的5年中，搬迁的专业市场达52个，另有上百个市场进行改造、整合。在这个过程中，蕴含着巨大财富的国有土地出让尤为值得关注。

　　据业内人士透露，土地“定向”一般常见的操作是地方政府和自己看中的企业在招拍挂前就草签协议，约定相关条件，有些还会在出让的具体条款中量身定制，再找个不起眼的地方公示，在出让过程中政府还会千方百计做工作，帮助看中的企业获得土地。