招拍挂变局遭遇两难 限价出让试水待解现实尴尬

　　尽管招拍挂制度在一定程度上助推了高地价，但土地供给有限造成的供需矛盾才是地价层层上涨的更深层原因

　　综合评标流行 严防灰色交易

　　4月底，上海4年来第一次打破“价高者得”出让方式的莘庄地铁上盖地块完成招标出让，上海本地最大的地产集团绿地将其收入囊中。

　　参与竞标的某大型开发商相关责任人告诉中国证券报记者，莘庄地块采取“综合条件最佳者得”的原则确定中标人，投标金额仅占30%的分量，而经营状况、规划的评分比重提高到20%、50%。他说：“招拍挂制度调整之后，开发商必须在规划、建筑设计、施工组织等方面花大力气，而不是之前提着现金就来了，竞标不再完全靠财大气粗，用钱砸。”

　　在北京，4月16日亮相的土地出让新规明确表示，将更多采用“综合条件最优者得”的综合评标方式，将投标价格因素所占分值由过去的50分降低到25分。

　　综合评标范围包括投标价款、付款进度、开发建设周期、建筑规划、政策房建设条件、土地节约集约程度、企业资质、业绩、财务状况、以往出让合同履约情况、近期拿地情况和对未来商品住房销售价格的承诺等。支持这项政策的人认为，综合评标足以将一些主业并非房地产开发的投机资金拦在门外，也能遏制开发商“高价制胜”的冲动。

　　国内某大型开发商负责拿地业务的王君(化名)透露，土地新规除了降低价格所占分值外，还创造性地设置了一个“拐点”价格。即综合评标方案将设置一个招标底价，达不到底价就意味着废标，而高于底价的“拐点”价格成为投标的另一个门槛。如果企业投标价格高于“拐点”价格，就将得到10分左右的评标分数，但不是价格越高分数越高。即使多家开发商投标价高于“拐点”价，最高投标价与最低投标价的分值也仅相差两分左右。

　　但从土地出让新规实施以来的情况看，所谓的“拐点”价格似乎并不存在。对此，王君的解释是，这个“拐点”价格既可以在招标前确定，也可以在招标后确定，即可能是多家企业标价高于“拐点”价，也可能是一两家企业标价高于“拐点”价，这是土地出让部门灵活调控土地市场的一种方式，以避免“天价”土地再次出现及其产生的不利影响。

　　5月7日和5月12日，北京先后进行了两次住宅地块出让，不少房地产企业的投标价格明显低于以往。颇受关注的顺义区马坡地块，更因为竞标开发商的报价全部低于底价而流标。

　　王君认为，土地新规对于遏制地价无疑发挥了作用，但一些地块“流拍”则与底价过高有关。“市场好的时候不排除一些企业会拍出高价，但在现在的楼市行情下，谁敢啊。相关部门可能还是不希望地价下降过快。”

　　不少开发商则对综合评标可能存在灰色交易空间表示担忧。一家开发商有关人士表示，主观打分可能令土地出让的公平性大打折扣，猫腻反而更多。在招标、拍卖、挂牌三种土地出让方式中，目前只有招标出让可以从“价高者得”和“综合条件最佳者得”两个原则中选择，综合评标正是对招标方式的改良。挂牌和拍卖基本上都是“价高者得”。

　　知情人士表示，近年来，招标方式使用较少，一方面是地方政府出于土地财政考虑，另一方面是招标出让暗箱操作的余地太大，争议太多。比如，一些企业称明为招拍挂，实则暗中内定的情况并不少见，企业参与拿地的门槛严苛或相关标准有所偏向。“当暗定的人中标、竞得后，相关部门可能还将原限制条件全部取消，甚至在其他方面也放宽政策界线。”更有甚者，招拍挂的归档资料不是当初向社会公示的原始资料，而是被更改、补充、调换的资料，甚至部分重要资料被销毁。还有，有的投标、竞买人“拿钱通神”，拉拢腐蚀个别工作人员，获取内部信息和暗中支持。此外，不少开发企业被迫联手互相“陪标”，在某家企业看上一块地块后与同行协商共同参与招标，同行故意压低标书水准和出价，以保证某家能顺利拿标。“这就是所谓的这次你陪我，下次我陪你，你好我好大家好。”

　　“试图将招标量化，这在实际中难以操作。”王君对综合评标的实施颇有疑问。他说，如果评标仅以开发商资质、开发经验、资金实力等指标为标准，那么万科、保利、金地、招商、远洋等开发企业均能成功踏过门槛，此后再区分各家优劣的指标包括设计方案、设计理念和规划方案等，往往难以量化衡量并进而拿出具有说服力的评价方案来。比如，上海莘庄地铁上盖地块在招标前就出现了被内定的传言，不管是真是假，这都对综合评标方式提出了公平性的疑问。

　　打破了“价高者得”的一贯做法，综合评标防止了地王现象频频出现，也存在主观评分是否妨碍公平等质疑

　　今天，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称“新国十条”)发布刚好满一个月。

　　“新国十条”提出：“在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索‘综合评标’、‘一次竞价’、‘双向竞价’等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。”

　　在这一个月里，已运行6年左右的土地招拍挂制度开始变脸。北京、上海等城市出台了土地出让新政，“价高者得”的主流方法被打碎，“综合条件最佳者得”的方法开始试行。在这一个月里，地王彻底消失，甚至有地块因开发商报价超过规定价格上限而“流拍”。但也有开发商对“综合条件”的评判产生质疑，认为现行的招拍挂改善措施有损市场公平。有人还质疑，限价出让的方式会不会扭曲商品房的市场特征，限价方案能不能得到切实执行。

　　中国证券报记者调查发现，尽管诸多开发商认为招拍挂制度存在催生地王、暗设门槛等负面因素，但与原来的协议出让相比，招拍挂制度在公平性上的进步显而易见，应当是土地出让的主流方式。但招拍挂改革陷入了保障公平与抑制地价难完美兼顾的两难境况。不管“综合评标”、限价出让等方式是否真能遏制地价，会不会影响公平竞争成为开发商们的最大担忧。

　　加大土地供应 完善出让制度

　　接受中国证券报记者采访的业内人士均表示，招拍挂制度改革的初衷是为了抑制地价疯涨。地价降了房价就一定会降吗?

　　“一线城市的不少在售楼盘均价在两三万元每平方米，但这些楼盘的地都是好几年前拿的，当时楼面价都只有几千元，能说目前的房价是地价推高的吗?”一位开发商说，高地价必然催生高房价，但低地价未必换来低房价。对于控制房价来说，恐怕不能只在土地招拍挂制度改革身上寄予太多希望。

　　一些专家认为，改革土地出让制度并不是房地产调控的关键。燕京华侨大学校长华生说，“价高者得”的招拍挂与“分高者进”的高考制度一样，虽有缺陷，但不是坏制度。

　　上海一地产商有关人士对中国证券报记者表示，所有的土地由地方政府收储后进行拍卖，在招拍挂制度出台之前是谁有关系谁就能搞到土地。目前的改革重点还应该是完善招拍挂制度，规范土地出让市场，消除招拍挂的猫腻。“比如有的开发商可以做一级开发，他们会在成本上做手脚，原本是6亿元的成本做账到8亿元。在土地出让时，一级开发商凭空就比竞争者多了2亿元的资金优势。”

　　一位常年在二三线城市拿地的开发商人士介绍，2007年，他听闻某南方县级市一核心地段拟公开拍卖一块商业用地，连忙组织人手与当地政府联系并查询相关资料。忙活一通后，他郁闷地发现并没有任何出让信息，当地国土部门也拒绝反馈。但半年后，他惊讶地发现，这一地块成功出售给了当地一家名不见经传的小开发商。原来当地政府“把拍卖信息在办公楼门口贴了两天，谁能看得到?除此之外没有任何渠道发布消息!”

　　某香港上市开发企业的负责人说，为确保目标对象拿地，一些被“说服”的政府工作人员甚至亲自“劝退”那些实力强大的开发商，许以其他地区地块优势竞买等承诺，而开发企业为了与当地政府搞好关系也只能识趣让路。

　　“我们还是希望公平竞争，不要搞暗箱操作，比综合实力，而不是某一方面。”上述参与上海闵庄地块竞标的开发商认为，土地招拍挂应保持价高者得的大方向不变，适当降低标价权重。同时，放开土地供应量。在这样的前提下，招拍挂才不会助推房价。

　　“为什么重庆的房价一直上不去，温州炒房团不愿意去重庆炒房，因为重庆的土地供应量非常大。”温州一名房产中介负责人告诉中国证券报记者。

　　王君也认为，招拍挂只是土地交易的载体和形式，它承担不了房价上涨这一综合现象的过多责任，而土地供给有限造成的供需矛盾，才是地价层层上涨的更深层原因。

　　增加居住用地有效供应已成各地共识。国土部土地利用司司长廖永林表示，2010年的住房用地拟供应量为184749公顷。该数据为2009年全国住房实际供地76461公顷的近3倍，比前5年平均年度实际供应量54650公顷大幅增加。其中，中小套型商品房计划供地总量80431公顷，占三类住房用地总量的56.54%，超过去年全国实际住房供地总量。

　　王君透露，由于近两年闲置土地清理取得了不少成效，北京今年供应土地可达到3000公顷左右，仅以楼面地价1万元每平方米计算，则需要高达3000亿元资金，而目前北京市开发商手中短期内能用于拿地的资金估计不足千亿，这一供地计划足以将现有的拿地资金“吸干”。这恐怕才是促进未来土地市场变局的最主要因素。

　　限房价、竞地价及限地价、竞政策性住房面积的土地限价出让方式在现实中面临开发商冷淡面对、限价或难执行等尴尬

　　限价出让试水 待解现实尴尬

　　除了“综合评标”，“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式也开始试水。前者是指采取不举牌不竞拍，不设底价，开发商一次性竞价成交的方式，后者为“向下竞房价，向上竞地价”的方式。

　　北京的土地新规就提出，将试点“一限两竞”土地竞买方式，采用“限房价、竞地价”及“限地价、竞政策性住房面积”土地竞买方式。

　　“这种方式有助于避免房价过快上涨，开发商在竞地过程中会留存一定利润空间，并更好地满足城市居民的居住需求。”武汉天下置业集团公司董事长陈潜锋认为。但也有开发商质疑“一限两竞”的推广空间，在他们眼里，这和保障性住房中的限价房差别不大，将导致开发商考虑反向利润，从节约成本上下工夫，不会关注高级住宅的开发，只求把房子建好能住能卖就行，并可能导致开发商片面追求低成本，降低建筑质量、环境及小区功能建设上的投入，扼杀利润成长空间。

　　在现实推广中，限价出让也遭遇了一系列尴尬。4月27日，北京市暂停热点区域高价地交易之后的首宗居住用地——房山区窦店镇一居住地块“流拍”，原因是现场拍卖价折合楼面价为每平方米4718元，高于拍卖前设定的楼面价上限18元。

　　4月中旬入市的房山区长阳镇6号居住用地首次采取“限房价、竞地价”的挂牌方式，明确定位为中小套型普通商品住房，房屋销售均价为每建筑平方米12500元。挂牌竞价从5月6日开始，挂牌竞买申请截止时间为5月19日。开发商对此反应较为冷淡，截至5月14日，该地块仅收到一份竞买报价单。

　　事实上，限价出让在北京土地市场并不陌生。熟知北京房地产市场的人士不难想到4年前的地王——广渠路36号。2006年12月，首开集团和北京城建联合中标朝阳区广渠路36号地，中标价为26亿元。照此计算，楼面价仅为5647元/平方米。业内人士认为，联合竞标体之所以能成功打败众多实力强大的竞争对手，很重要的因素是两家房企在投标文件中明确表述“意向销售价格9500元/平方米”，这极大地迎合了当时抑制高房价的气氛。2008年11月22日，当该地块项目以“首城国际中心”名义销售时，价格却不是承诺的“意向销售9500元每平方米”，而是均价为13000元每平方米，随后更一路飙升至约3万元每平方米。

　　“你看到广渠路地块的开发商因为没有实行当年的限价方案而受到处罚吗?”王君表示，该地块开发商是否违约的责任事实上难以追究。开发企业未履行拿地合约中的限价计划损害了意向购房人的利益，但开发企业是与国土部门而非购房人签订的限价意向合同，购房人诉求无据。回头来看，现在推出的“一限两竞”，理应吸取上述教训，更好地保障政策实际效果，并对开发商违约责任作出规定。

　　河南建业集团一位负责人表示，竞房价、竞地价操作起来有一定困难。在土地成本日益提高情况下，限制房价显得更有难度，并且该政策实施起来要有系列配套政策。