土地权益价及其评估

摘要：随着土地管理工作的规范化要求和土地价格体系的逐渐完善，制定和公布土地出让金的价格标准就显得十分必。本文阐述了土地权益价的涵义，揭示了土地权益价的实质，并就土地权益价的评估方法和定价原则作了探索性的研究。
　　关键词：土地出让金??土地权益价??增值收益法??倒算法??定价原则

　　在土地使用权出让时，取得土地使用权的受让方需向国家交付一定年限的土地使用权出让金，土地出让金的收取，往往按照土地评估价格的一定比例。随着土地管理工作的规范化要求和土地价格体系的逐渐完善，制定和公布土地出让金的价格标准就显得十分必要。在新一轮的基准地价更新评估中，有些城镇在评估基准地价的同时，开始尝试土地权益价的评估。本文就土地权益价的涵义、土地权益价的实质、土地权益价的评估方法和定价原则作一探索性的研究。
　　一、土地权益价的涵义
　　房地产的价格实质上是关于房地产权益的价格，因此，从广义上讲，无论是何种设定条件下的土地价格，都是在某种意义下的土地的权益价格。从狭义上讲，土地权益价特指国家作为土地所有者让渡一定年限的国有土地使用权时的纯收益，也即土地出让金中的政府纯收益。
　　二、土地权益价的实质
　　我们先来分析一下国家的土地经营方式及其收益。
　　国家作为国有土地的所有者拥有某宗土地，可以选择以下几种方式（或称方案）来使用和经营土地；（1）用于一些特殊需要，如公共利益用地、军事用地、学校用地等；国家得到的时社会效益和广义上的经纪效益。（2）以一定的地价款出让该宗土地，国家所得的土地纯收益即为该宗土地的权益价；（3）以一定土地年租金出租该宗土地（目前尚未实行）；（4）国家自己开发土地、建造商品房，进行房地出租、房屋买卖、商品房销售、土地联营入股、柜台出租等经济活动。
　　在这些方式下，国家所得的土地纯收益即为其中包含的地价减去土地成本（包括资金的投资利息和利润）后的剩余部分。根据不同方式下所包含的地价内涵，扣除的成本也不同，一般包括征地成本、土地开发费、城建大配套费等。
　　对于第一种方式的使用，，国家主要和优先考虑的是公共利益等社会效益，而不是狭义上的经济效益，所以，此种方式不在我们的考虑之列；对于第三种方式，目前尚未实行，而且年租金的确定可以由基准地价和权益价得到，他们同属一个地价体系，因此在此也不考虑。
　　对于第四种方案中的各个个案，可以按照样点地价的测算方法，分用途分级别测算样点平均地价，并分析各种测算方法所测得的样点地价所包含的地价内涵，扣除相应的部分，即可求得国家采取这些方案所得到的土地纯收益。
　　如果国家采取第二种方案，则国家将按土地权益价收取出让金但同时失去由第四种方案创造的经济效益。因此，可以说，土地权益价实质上就是国家作为土地所有者让渡一定年限的国有土地使用权在一般意义下（特殊情况下，国家可以提前收回）的机会成本。
　　三、土地权益价的评估
　　关于土地权益价的评估，除了传统的级差收益法，还可以采用以下两种方法。
　　（一）增值收益法
　　集体土地被国家征用后，由于土地用途的改变（如变为商业、住宅、工业用途的土地）和土地使用方式的改变（如播种农作物变为建造商品住宅、作为土地资源参与工业产品的生产），土地价格往往会成倍增长。
　　按照成本逼近法的理论，可以征地补偿费、土地开发费之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金等和土地增值净收益来确定，而其中的土地增值收益即是土地权益价。其计算公式为：
　　土地价格＝征地补偿费＋土地开发费＋城市建设大配套税费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益
　　土地增值收益==（征地补偿费＋土地开发费＋城市建设大配套费＋税费＋投资利息＋＋投资利润）×土地增值率
土地增值率的大小往往遵循以下规则：
　　（1）用途不同，土地增值率不同
　　一般地，从高到低排序为：商业——住宅——工业
　　（2）级别不同，土地增值率不同
　　一般地，从高到低排序为：一级——四级
　　土地增值率的大小可以根据样点地价的测算结果，参考前几年的出让、转让和估价资料，并结合专家的意见来确定，一般地，一种用途先确定级别的土地增值率，然后根据一定的递减（递增）幅度来确定其他级别的土地增值率。
　　值得一提的是，若是考虑将未开发的生地出让，收取的权益价还应低些，应扣除开发土地投入资金的投资利润，因此此处包含了投资利润。至于土地增值收益，则不应与开发商共享分成，因为这是土地所有权产生的纯收益，国家完全可以由自己来开发建设，所以只要考虑开发商的开发利润即可。
　　（二）倒算法
　　假如一宗土地的“市场”出让价格为400元/平方米（一定年限内），而成本部分包括征地拆迁成本150元/平方米，城市建设配套费100元/平方米，合计265元/平方米，那么剩余的135元/平方米，就可以看作是国家因为拥有这宗土地的所有权而得到的一定年限的土地纯收益，也即土地权益价为135元/平方米，也即土地权益价为135元/平方米。这就是一种计算土地权益价的倒算法。
　　从基准地价内涵来看，土地权益价是基准地价的组成部分之一，其他部分一般都是实际的成本，可以通过调查得到。因此，只要评估出基准地价，土地权益价也就确定了。也就是说，在更新评估中，可以先避土地权益价，评估出基准地价，然后再根据基准地价水平倒算出土地权益价。
　　就目前来说，我们认为，采用到算法确定土地权益价还是较为合适的方法，这主要基于以下几方面的考虑：
　　1、以上定义下的土地权益价，只是在收取土地出让金时，它是以单独的形式出现的，而在抵押、转让、出租等市场上，往往是作为市场价格的一部分出现，而不是以单独的形式出现的。
　　2、出现在土地市场上的完整的土地市场价格最能反映土地的真实价值。基准地价的评估主要基于土地的市场价格和供求关系，它反映的应该是均质区域在土地市场上的一种评估价格（当然，基准地价由于它的特殊调节作用，确定时还要考虑其他因素）。
　　3、与土地权益价的评估相比，基准地价的评估体系比较成熟，其评估方法也已被大量的评估实例所证实。
　　四、土地权益价和基准地价的定价原则
在基准地价和土地权益价的评估中，我们往往采用各种方法来测算基准地价和土地权益价，但测算出来的结果仅仅是一个参考数据，最后的定价还应依据以下的思路和原则：

　　（一）基于科学的测算结果
　　基准地价和土地权益价的确定首先依靠的是科学的测算结果，它们是建立在科学的估价方法和客观的估价资料基础上的，是对土地的客观真实价值或价格的反映。样点地价都从不同的角度反映了被评估城镇在估价基准日的地价水平。
　　（二）供求原则
　　供求原则是商品市场的基本原则，土地作为一种商品，其价格也要受供求关系的影响，由于土地商品的特殊性，其价格的需求弹性往往很大。因此，在基准地价和土地权益价的确定时，除了依靠科学的测算结果，还应考虑估价基准日的土地需求状况，一般可用需求系数来表示。
　　（三）开发商所能承受的最高地价
　　剩余法是开发上将通过模拟方法按假定的最佳利用方式开发土地，将未来土地上的房屋和土地共同所获得的预期总收益扣除其开发投资和正常利润，将其剩余价值作为开发商所能提供的土地价格。超过这个价格，表示开发商将不能获得正常的投资利益，这也就意味着开发商将不愿意以高于此价格的价格来获得土地，因此，从这种意义上讲，剩余法测算的地价是开发商所能承受的最高地价。我们在制定基准地价时，一般不能超过剩余法测算的地价。
　　（四）地价的连续性原则
　　基准地价和土地权益价的评估在各乡镇都已开展了多年，已形成了相对稳定且已被各方接受的地价体系和地价水平，因此，基准地价和土地权益价的确定也应该在原有的基础上进行，以保持地价的连续性。
　　（五）地价横向平衡原则
　　从理论上讲，各地域的地租量是由该地域的经济发展水平决定的，因此，地租资本化的地价是与该地域现有生产力水平、经济发展水平相适应。城镇间的地价水平分析可以形象地概括为横向空间比较，城市间社会经济、自然条件的差异表现为经济发展水平的不同、土地投资效益的不同及地价水平的差别。另外，相近城镇的地价水平高低也将影响开发商的投资兴趣，进而影响到当地的土地需求，使地价趋于相近。因此，基准地价和土地权益价的确定还应考虑相近城镇的地价水平，遵循地价的横向平衡原则。

2005年5月30日