广州加大闲置土地处理力度 延期开发将补交增值地价

　　开发商拿地后延期开发、调整容积率等，将被要求补交增值地价或土地出让金。记者从广州市国土房管局获悉，该局和市法制办共同牵头，会同相关部门起草了《关于我市土地节约集约利用的实施意见》(下称《意见》)，现正式征求社会各界意见。

　　调整容积率按市价补交土地出让金

　　根据《意见》，广州将明确公开出让土地的范围，对起始价予以规范，缩小协议出让范围。同时，在闲置用地和改变土地用途、更改容积率等方面也明确了处理方式。

　　以往不少开发商拿地后迟迟不开发，坐等土地升值获利。对此，《意见》提出闲置土地的土地闲置费和增值地价计收办法和标准，以公开和协议出让方式取得土地的，按土地出让合同总价款的20%计征土地闲置费。由于企业原因导致土地闲置的，经批准延期开发涉及土地增值的，应补交增值地价，增值地价计收标准=土地出让合同重新约定的开发动工时间地块土地市场评估价总额-原已缴交地价款。

　　而以出让方式取得土地的其他建设项目，用地单位申请新建、改建、扩建、拆除重建等涉及调整容积率(或建筑面积)的，《意见》明确，项目经批准后应签订土地出让合同变更协议，相应调整土地出让金。出让合同对调整土地出让金已有约定的，从其约定。没有约定的，应当补交的土地出让金额=规划增加计算容积率建筑面积×单价(增加建筑面积的单价，按申请补交土地出让金时市场评估楼面地价与原出让合同楼面地价相比较高者确定);如计算的补交土地出让金减少，仍按原出让合同土地出让金执行。

　　推进集体建设用地使用权入市流转

　　据悉，近年来，广州提出“要走不拼土地、不拼资源的新型城市化发展道路”，2012年每平方公里建设用地产出率达到8亿元，同比增长11.1%。而新出台的《意见》要求，在增量土地上，应强化节约利用，重点调整用地结构，大力提高用地效益;在存量土地上，强化盘活再利用，进一步提高土地产出率。

　　值得注意的是，此次《意见》再度提出要推进集体建设用地使用权入市流转，强化市场配置农村土地资源。为满足流转需要，加快推进集体建设用地使用权登记发证工作，政府计划今年底前完成90%的发证任务;明确农村集体建设用地准入标准、使用条件、后续监管等要求。《意见》明确表示，可以运用市场化手段配置土地整治节余的建设用地指标、跨区域流转，有效盘活农村建设用地，显化农村土地资产价值。

　　其他重点内容

　　土地出让金支付时限10亿元以下30日内缴清

　　以协议出让和公开出让方式取得用地的项目，用地单位应在签订出让合同之日起30日内缴清土地出让金;土地出让起始价格超过10亿元(县级市为5亿元)的项目可分两期支付土地出让金，首期土地出让金缴纳比例不低于50%，并应在签订出让合同之日起30日内付清，余款1年内付清。分期支付土地出让金的，应按照合同约定支付首期土地出让金之日的中国人民银行公布的同期贷款利率支付利息。

　　出让方式“限地价”按地块起始价格145%设定

　　公开出让方式包括招标、拍卖和挂牌，优先采取挂牌或拍卖方式。商品住宅用地可采取“限地价、竞配建保障性住房”、“限地价、竞配建拆迁安置房”、“商品住宅用地配建保障性住房”等方式出让。商业服务业用地可采取“限地价、竞配建公共设施”方式出让。“限地价”的最高限价按照土地出让起始价格的145%设定。

　　开竣工时间配套设施在开发总量完成80%前完成

　　各类住宅用地须自开工之日起三年内竣工。其他建设用地面积在5公顷以内的自开工之日起三年内竣工，面积在5至10公顷的五年内竣工，面积在10公顷以上的七年内竣工。配套设施项目的建设必须在开发项目建设总量完成80%前全部完成。

　　■专家意见

　　起拍价过高抬高了限价门槛

　　广州房地产专家韩世同表示，从《意见》来看，政府对于土地的征收、出让以及闲置土地的处理越来越规范，尤其是对闲置土地的增值征收增值地价，将有力打击囤积土地又迟迟不开发的现象，有利于促进市场供应，缓解供需矛盾。同时他认为，尽管目前政府在住宅用地的出让中，采取了限地价、竞配建保障房的做法，成交价不能超过起拍价的145%，但从近期的多宗土地来看，起拍价明显都非常高，这也直接抬高了限价的门槛，显示政府在土地财政方面依然有较为强烈的渴求。