关于售后公房物业管理费的几点思考

　　殷行社区房屋总面积527万平方米，其中售后产权房屋面积350万平方米，现有36家物业公司。几年来，殷行社区物业管理以“满意物业”创建为抓手，积极探索运作机制，不断完善党建联建网络，取得一定成效，有7家物业单位被评为“满意物业”，4个小区被评为部优秀小区，20个小区被评为市优秀小区。但在管理中也出现不少新情况和新矛盾，特别是售后公房的物业管理矛盾尤为突出，需要引起思考并采取相应对策。

　　一、基本做法

　　针对殷行社区物业面积总量大、物业单位多、售后房比例高的特点，街道办事处与殷行房地办从组织上完善网络，从机制上勇于探索，初步摸索出一套适合殷行社区特点的物业管理办法。

　　1、探索工作机制。

　　几年来，殷行街道抓住社区建设管理试点机遇，勇于探索物业管理工作机制，不断完善物业管理网络。一是搭建共商物业管理平台。1995年下半年，殷行街道被列为市“两级政府、三级管理”试点，在试点中率先成立城区管理委员会，把所有物业单位都吸纳为城区管理委员会成员，并分别签订《城区管理目标责任书》，从组织上加强对物业管理的指导和监督。二是建立物业管理党建联建网络。1999年，殷行街道被列为市、区社区党建试点，街道以此为契机，结合本街道面积大、地域广的特点，把47个居委会划分为9个新村片，并分别成立新村片党委，开展“联片抓党建，党建促共建”活动，初步形成了物业管理党建联建的组织网络。三是加强小区物业指导督查。在区委、区政府的直接关心指导下，街道专门成立物业管理科(与市政管理科合署办公)，并落实党工委委员、武装部部长协助办事处分管领导负责小区物业管理。街道还成立业主委员会主任联谊会，加强对业委会的指导。

　　2、理顺工作关系。

　　殷行街道积极配合房地办，理顺居民小区物业管理工作的关系。一是理顺物业之间的关系。由于历史原因，殷行社区居民小区“多家管理”现象较为突出，即一个居民小区由多家物业单位管理，有的物业单位仅管一、二幢居民楼房。街道配合房地办把多家管理并为一家管理，特别是把产权少、资质差的物业小单位划给资质优良的物业公司。同时，街道搭建物业单位相互交流、良性竞争的平台，促进小区的物业管理。二是理顺街道与物业的关系。根据政府职能的转变和市住宅物业管理有关规定，把原由街道负责管理的保洁、保安以及车棚管理全部移交给物业单位管理，街道不与物业单位争益，通过党建联建的平台，共商物业管理的薄弱环节，共解群众反映的突出问题。三是理顺物业公司与居委会的关系。在整个小区管理中，居委会和物业单位是合作伙伴关系，谁也离不开谁。通过每月的居委会、物业单位、机关联络员和社区民警“四方会议”制度，促进双方的沟通协作。物业单位依靠居委会与居民有着天然联系的优势，做好居民的宣传解释和治安、卫生等收费工作。居委会依靠物业单位的人力、物力，推进文明小区的创建。

　　3、注重工作实效。

　　在开展“满意物业”创建活动中，殷行街道抓住物业管理中的热点、难点问题加以突破，注重工作实效。一是解决难点。组建业委会特别是选举怎么样的人当业委会主任，直接关系到广大业主的利益。殷行街道会同房地办，依靠新村片党委和居民区党组织，认真把好业委会人选关和选举关。对选出的业委会委员加强培训和指导，增强法律意识，提高业务水平。二是聚焦热点。根据居民不同时期反映的不同热点问题，充分发挥行政组织党组、各新村片党委和城区管理委员会的作用，认真加以解决。如结合每年夏季开展的社会治安百日竞赛活动，由街道党政领导带领新村片党委书记、机关联络员和派出所、房地办、物业单位等负责人到居民小区召开现场办公会，集中解决居民反映的突出问题。三是凸现重点。针对一批售后公房房型陈旧、设施老化等问题，殷行街道结合区府、街道的重点工作和实事项目，以群众看得见、摸得着的旧小区综合整治、旧住房成套改造等“民心工程”来改善居民的居住环境。几年来，已先后完成开鲁新村、市光二村等居民小区综合整治，去年又对殷行一村、二村共58幢居民楼进行“平改坡”，使建造于上世纪70年代、80年代初的老新村面貌焕然一新。

　　二、主要问题

　　当前，在售后公房小区的物业管理中存在的主要问题是：

　　一是管理成本越来越高，物业单位难以为继。

　　殷行社区作为全市最大的居民住宅建成区之一，售后公房比例高，物业管理费标准偏低，而且管理费多年未提高，物业管理的成本却逐年上升，物业管理成本倒挂现象越来越严重。物业单位为了降低管理成本，便削减保安、保洁力量，使小区治安、环境受到严重影响，服务质量的下降又频频导致居民不满意而拒付物业费，物业公司难以维系日常运作，由此形成“恶性循环”。物业管理费标准低、收缴率低的“两低”矛盾造成物业单位入不敷出，打起了退堂鼓，目前已有一家物业单位退出了小区管理。

　　二是小区管理界限不明，部门之间相互推诿。

　　物业单位在提供服务的同时，对小区违法搭建、违章装修、侵占公用部位等行为兼有监督、举报、处罚等管理职能，涉及邻里关系、公共秩序，群众性、综合性、公益性非常强，且不同于计划经济时代房管部门统包统管的格局。在工作中，需要由政府的房地、绿化、城管、公安、环保等部门相互支持、相互配合、相互协调，聚成合力。但目前由于部门行政资源未能充分有效整合，体制性障碍客观存在，综合管理机制不尽完善，加之该领域的专业法律法规尚不完善，很难完全满足物业管理活动的需要。在实际运作中，相关职能部门因管理界限和执法边界不清，各自发挥作用的切入点和着力点找不准，执法难的情况时有发生，这在一定程度上影响了居民小区的管理。

　　三是业委会和物业单位之间的矛盾时有发生。

　　由于业委会和物业单位代表各自利益，在小区管理中往往容易产生摩擦和矛盾。在售后房小区，业主缴纳的是售后公房的物业管理费，业委会要求物业单位以商品房标准管理小区。有的业委会主任素质不很高，存有私心，利用部分业主与物业单位闹矛盾，甚至把物业单位告上法庭，从中获取不当利益。一些物业单位也由于缺乏服务的理念，重收费，轻服务，与业主的矛盾就愈大。

　　三、对策和建议

　　针对售后房物业管理中存在的问题，其对策和建议是：

　　1、完善组织机制，明确职责定位。

　　在街道层面，要完善物业管理联席会议组织机制，同时要明确职责定位，街道办事处要发挥综合协调功能，对物业管理中存在的突出问题和难点问题做好牵头协调工作，并加强对房地办工作的检查和督促。房地办要切实承担起指导、督查各物业单位的物业管理职责，当好物业管理的主角。在居民区层面，要进一步发挥党组织在小区管理中的核心作用，完善居委会、物业单位和机关联络员、社区民警“四方会议”制度和听证会、协调会、评议会“三会”制度，一方面加强对物业单位的沟通、检查和评估，另一方面积极引导业主用法律和其他正当方法维护自己的合法权益。对目前在物业管理中存在的界限不清、责任不明的问题，建议市、区出台相关政策和法规，明确管理职责和执法权限。

　　2、加大扶持政策，促进健康发展。

　　售后公房大都居住着中低收入的工薪阶层，建议政府在适当提高物业管理费，引导居民树立物业服务的商品消费观念的同时，更要给与政策倾斜。对低保家庭享受的物业管理费和房租减免的部分，由市、区两级政府“买单”，把这部分原有物业单位自行消化的减免费用贴补给物业单位，以减轻物业单位日益沉重的负担。同时，建议政府对亏损物业单位的企业税给与适当返还，增强物业单位健康发展的活力和动力。

　　3、完善配套政策，维护业主利益。

　　首先，要完善物业单位进退政策。针对目前物业单位与业委会互抄“鱿鱼”日益突出的问题，有关部门要尽快完善相关政策，真正建立公正、公平的竞争机制，不能由单方面自作主张自行决定。其次，要完善物业单位用工政策。针对物业管理成本每年增加，物业单位随意减员日益突出的问题，要完善相关政策，规定管理售后公房多少面积，物业单位必须配足相应的保安、保洁等力量，不能由物业单位随意决定，影响业主的生活环境。再次，要完善业主维修金动用的政策。针对目前存在的动用业主维修金较难，影响小区综合整治、二次供水改造等市府、区府实施项目的问题，要完善相关的政策，用活、用好业主维修资金。既要避免物业单位在动用业主维修资金上“大手大脚”，也要避免个别业委会“暗中操作”，故意与物业单位作梗，拖延市府、区府实事工程的推进，或擦点“小油水”，影响广大业主的利益。

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