物业服务费收取纠纷的解决方案

　　在住宅物业服务收费过程中，常常容易发生争议，有的是由于理解有误，有的是因为操作不当，有的是缘于各地物业服务收费政策或具体规定的差异笔者拟在整理、归纳相关争议问题的基础上，综合比较和借鉴地方政策，进行适当阐释和分析。

　　推荐阅读：

　　物业管理费收取标准

　　物业管理条例

　　物业服务收费的构成

　　《物业服务定价成本监审办法(试行)》第七条规定：物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成、为了避免实践中的争议，必须明确以下两点：

　　一是明确可以从物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用中独立出来的项目 对此，应坚持以下原则：只有政策明确规定可以另行收费的共用设施设备，才能另行收费;没有政策明确规定的只能视为“物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用”的应有部分。

　　例如，实行政府指导价的情况下，物业服务企业可按照现行规定对北京市经济适用住房小区的电梯、水泵、安防、消防等设施设备日常运行维护另行收费：但是，有的物业服务企业主张另行收取避雷针检测与中水设备维修费用，与法无据。

　　二是把握不能列入物业服务收费构成的相关费用、要严格执行国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》，物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。物业服务企业接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位委托代收服务费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　应当指出，物业服务企业为业主及供水供电企业代收、代缴水电费用时，应注意把握以下问题，防止发生矛盾纠纷：一方面，尽量不要成为物业管理区域水电总表的用户，而宜与供水供电企业形成收多少缴多少的代收代缴关系，避免承担水电损耗费用与业主欠费风险在此，应注意援引地方政策，妥善维护自身合法权利，例如，2006年《福建省物业管理条例》第四十一条规定，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位，不得强制物业服务企业代收费用，也不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。

　　另一方面，应注意物业服务企业的权限问题，不能通过代收代缴水电费来达到催收欠费的目的、例如，2008年《广州市供电与用电管理规定》第三十四条和第三十七条规定，物业服务企业或者其他负有管理职责的单位，不得以用户欠缴物业管理费用或者其他原因为由中断用户的正常用电，，违反本规定中断用户正常用电的，由经贸行政主管部门责令立即恢复供电，并处以2000元以上10000元以下罚款。

　　物业服务收费的服务范围及责任归属

　　一要与特约服务进行区分一般而言，除非物业服务企业与业主有特别约定，物业服务收费的服务范围仅限于物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护，其相应的责任范围维护也限于物业共用部位、共用设施设备，例如，某小区王先生在自家楼下4单元至5单元之间行走时，被一块楼上掉下的玻璃砸伤头部由于无法查清玻璃由谁家堕落，王先生把该楼4、5单元二楼以上住户与物业服务企业共同告上法庭。这里，物业服务企业应否承担责任，取决于玻璃的产权归属与管理主体。如果是公共楼道的玻璃，应由物业服务企业负责;如果不是公共楼道的玻璃，则由业主个人或共同负责。

　　二要与结果责任进行区分。物业管理区域秩序维护是一种行为责任，即配合公共权力部门做好住宅小区的治安防范工作物业服务企业只要履行了规定或约定的秩序维护义务，即使发生了治安案件、刑事案件、交通事故，也可免除自己的责任。

　　三要与责任保险进行区分。根据《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》，经济适用住房小区物业服务收费政府指导价基准价标准为0.55元/建筑平方米·月，其中包含0.04元/建筑平方米·月的物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，其由物业服务企业按不高于指导价标准收取，根据收费标准足额向保险公司投保，并将保单和保费收据进行公示。也就是说，公众责任险的费用是物业服务企业代收代缴的费用，并不属于物业服务企业自行支配的范畴，不投保就不能收取保险费用。

　　特殊情形的物业服务收费政策

　　主要有以下三种情形：一是空置住宅的物业服务费用。一般来说，物业服务是受规模约束较强的服务，并定向服务于物业管理区域的共用部位和共用设施设备，不因为业主对住宅的通常使用状态而在收费政策上有所差异，但“住改商”的除外，因为住宅改为商业用途会明显加大物业服务的成本。值得注意的是，有的地方似乎采用了“住改商”的类似思维，2008年《西宁市物业管理条例》第四十一条规定，物业交付后，业主未实际入住的，按应交纳物业服务费数额的70%交纳费用，而2009年《石家庄市物业管理条例修订案》进一步规定，连续无人居住、使用、装修空置三个月以上的物业，空置期间按20%缴纳物业服务费。

　　二是分期开发住宅的物业服务费用、需要说明的是，江苏省盐城市的政策值得借鉴，符合公平原则。盐城市规定，实行政府指导价的前期物业管理住宅小区，在前期物业管理服务期间，因开发建设单位原因分期开发，分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染的，或因施工、配套设施不到位等原因影响物业管理服务的，业主交纳的物业管理公共服务费应低于规定标准，差额部分由开发建设单位补偿物业服务企业，并在前期物业服务合同中具体约定。

　　三是非住宅的物业费用问题。有的地方规定，住宅小区内规划配套的教育、医疗卫生配套设施的物业服务收费，按不超过所在小区住宅物业服务收费标准的原则，在物业服务合同中约定。住宅小区内的住宅物业经批准改为非住宅用途的，其物业服务收费可按照非住宅物业标准执行，并在物业服务合同中约定。有的地方规定，物业管理区域内不从小区大门进出的临街商铺、写字楼等非住宅物业同属于该小区物业管理的范围，统一纳入小区物业管理，环境卫生有偿服务收费由物业服务企业在征得业主同意后与有关单位协商处理。

　　特殊事项的物业服务收费政策

　　停车收费问题。在此，应注意把握以下几个方面：其一，区分车位与车位管理。其实，买车位买下的只是车位的所有权，一般并不包括车位管理的服务内容。在车位使用过程中，仍然需要他人持续提供照明、保洁以及监控系统、消防系统、照明系统、交通标志系统等运行维养方面的车位管理，这—服务需要另行收取停车管理费。其二，区分车位租金(场地占用费)与停车管理费，对于属于建设单位所有的停车位，业主交纳的停车费一般包括车位租金(场地占用费)与停车管理费。

　　对于属于业主共有的停车位，业主大会或符合规定条件的业主决定收取车位租金(场地占用费)的，停车管理单位可按规定收取车位租金(场地占用费)和停车管理费，并把车位租金(场地占用费)归全体业主共有和支配。其三，区分停车管理与保管责任。如无特别约定，一般来说，停车管理单位的义务仅限于停车管理有关的范围。车辆停放人对停放的车辆有保管要求的，须另行签订保管合同。

　　装修管理收费问题。主要争议集中在要不要收取装修押金和装修管理费、就装修押金而言，当住户进行装修时，物业服务企业几乎都要收取装修押金。现阶段，物业服务企业收取装修押金，有利于规范装修行为，保护建筑物及设施设备安全，减少破坏环境和扰民现象，是对装修行为进行监督、控制、补救的有益措施。只要管理规约规定或前期物业管理合同约定，一般应认可收取装修押金的正当性、但是，也要注意到有的地方明确规定不得收取装修押金。就装修管理费而言，尽管有物业服务企业认为，对装修工人、装修材料、装修行为进行管理、监督的人力、物力开支，是正常物业管理工作以外的增加量，不应在物业管理费中列支，而应单独收取。但有的地方已明确规定，物业服务企业应当对业主装饰装修房屋进行指导和监督，不能收取装饰装修管理服务费，目前来看，一般允许收取的装修服务费用仅限于装修垃圾的清运费用。

　　售后公房小区的物业服务收费政策

　　一是明确交费主体。目前，北京等部分地方售后公房的原产权单位仍继续承担住房的物业服务费。实施缴费体制改革以前，仍然需要明确现行政策背景下的物业服务交费主体，以避免发生纠纷。对于承租公房，实践中一般从原产权单位收取的公有住房租金中支取物业服务费。

　　对于售后公房，原产权单位和房改购房人就物业服务费的承担有约定的，从其约定;没有约定的，原产权单位仍应承担相应的物业服务费缴纳义务。对于上市公房，该房屋的产权性质已转变为商品房产权，新取得该房产权的住户应负担全部物业管理交费项目。对于继承公房，原产权人去世，如配偶健在，即使其未登记为名义上的产权人，如果其配偶也是事实上的共有产权人，则此时房屋性质未发生改变，原产权单位仍要负担相应的交费义务;如配偶亦亡故，由其子女继承，无论办不办过户登记手续，产权均已转移归子女，此时产权性质即已发生变化，应由继承人按商品房履行物业管理交费义务。

　　二是赋予后勤服务单位物业管理收费资质。当前，仍有相当一部分售后公房小区由后勤服务单位管理，这些单位很多暂时还不具备进行转企改制的条件，从而也缺乏向已上市公房业主收取物业服务费用的资质，实践中，有的上市公房业主以无法取得收费发票为由，拒交物业服务费用—对于实现了物业服务缴费体制改革的地方，后勤月良务单位更是面临生存危机。为此，应当督促物业服务资质主管部门尽快明确，暂不具备转企改制条件的物业服务单位，经物业服务企业资质主管部门审核批准后，应改制成具有独立法人资格的物业服务中心，或在机关服务中心经营范围中增设“住宅小区物业管理”的内容，或作为其他管理人，对本单位住宅小区实施物业管理并按规定收取物业服务费用。

　　三是建立住宅物业管理保障。所谓住宅物业管理保障，指业主住房消费支付能力不足导致住宅小区不具备实施物业管理的条件或者自身无力承担物业管理的相应费用时，由政府通过投资、奖励、补贴或补助等方式进行政策引导或干预，从而保护困难业主的基本居住权益，确保住宅小区的有序管理及居住品质。现阶段，针对业主住房消费支付能力不足的实际，应结合各地的具体情况，切实建立住宅小区物业管理保障制度，稳步加大财政扶持力度，以推进政策性、老旧住宅小区投资和改造为主攻方向，以进行小区服务单位补贴或资源整合为重要手段，以建立困难业主补助制度为长效机制，不断推动住宅小区物业管理的实施与可持续发展。

　　关于物业服务收费的价格调整

　　眼下，物业服务企业在住宅物业管理方面普遍面临着物业服务收费较低、成本不断上涨的双重压力，部分物业服务企业存在难以可持续运作和发展的问题。为了改变物业服务收费偏低的不利局面，固然要加强资产管理、实行多种经营、拓宽营业收入，更要着力推进物业服务收费价格的必要调整。在政府指导价的调整上，要按照《物业服务定价成本监审办法(试行)》的精神，向物业管理主管部门和价格主管部门准确反映成本信息，及时建议其调整政府指导价。

　　同时，要注意不同地方在政府指导价方面的政策差异，例如，北京市的政府指导价格适用范围较窄，一般仅限于未成立业主大会以前的经济适用住房小区和危改回迁小区，且指导价格是刚性的，只能下浮，不得上调，而深圳、杭州等地的政府指导价则适用普通住宅小区，经过相应的审核论证程序后，可以适当突破收费指导标准的上限。在市场调节价的调整上，物业服务企业应当加大宣传和沟通力度，履行相应程序，争取业主委员会或多数业主的理解和支持，与业主大会或多数业主协调确定价格调整事宜，以避免产生收费权利的瑕疵。

　　作者系中央国家机关房改办物业导处副处长、中国政法大学民商法学博士

　　房地产法整理。