物业管理收费难的成因和对策

　　摘要：“物业管理收费难”问题，是现阶段所有的物业管理企业都要面临的一个重大问题，因为它不仅关系到企业的生存和发展，还因为用一个数字就可以十分直观地反映出企业运转的状况。

　　一、收费难的原因

　　1 .开发商遗留问题。

　　我国的物业管理有多种形式，但不管哪一种形式都与开发商有着千丝万缕的关系。从业主的层面看，开发商的遗留问题主要是房产质量。有不少业主，分辨不清所发生的房产质量问题是建设质量的问题还是管理质量的问题。如果是建设质量问题，业主希望通过物业管理公司出面，代表业主向开发商交涉。如果发生的是管理质量问题，业主也只能通过向物业管理公司报修来解决。

　　从物业管理公司本身来看，业主和开发商都期望尽快解决问题，如果物业管理公司利用自己的力量或者协同开发商将问题解决了，不仅能缓解业主与开发商之间的矛盾，而且也能使物业管理公司的服务得到业主和开发商更多的支持。实践也证明：帮助业主和开发商解决问题，其实就是帮助了物业管理公司自己。

　　2. 消费意识不强。

　　业主接受物业管理企业所提供的服务，交纳物业管理服务费是天经地义的，特别是物业管理作为市场经济的产物，有偿服务，合理收费是市场经济的基本原则。如果业主不交物业管理服务费，物业管理企业的生存和发展，岂不成了无源之水，无本之木。但目前一些业主、物业使用人的观念仍然停留在计划经济的时代，一方面他们要求物业管理服务的内容越多越好，管理服务愈到位愈好，另一方面他们又希望，物业管理服务收费标准越低越好，越少越好，不收最好。特别是一些业主即使购房时交了一次物业管理服务费后，便拒交物业管理费，并心安理得的接受无偿服务。有的个别业主不但自己不交物业管理服务费，还串通其他业主拒交物业管理服务费，使物业管理企业的收费率大打折扣。

　　3. 物业管理服务费收支缺乏透明度。

　　物业管理企业收取业主、物业使用人的费用及其使用情况应当定期向业主公布，这既便于业主了解物业管理服务费的收缴及使用情况，接受业主的监督，又可避免业主对物业费使用情况产生怀疑，这也是人之常情。但是，目前一些物业管理企业缺乏物业管理服务费收支情况的透明度，不愿向业主公开。业主、物业使用人只见交费，不了解支出，造成业主、物业使用人心里不平衡，认为物业管理服务费交有影，去无踪，造成业主拒交物业管理服务费。

　　4. 物业管理服务不到位。

　　应当说，物业管理经过 20 多年的发展，不仅行业规模迅速壮大，而且物业管理服务水平明显的提高。但是，目前仍有个别物业管理企业违背物业管理服务合同，侵犯业主、物业使用人的合法权益，多收费，少服务，管理服务不到位。由于业主、物业使用人享受不到合同约定的管理和服务，用拒交物业管理服务费的方法维护其合法权益。

　　当前，我国的物业管理服务整体水平还不是很高，基本还是倾向于事务性服务内容。比如说清洁卫生、绿化养护、治安巡防等服务类型。但物业服务特别是住宅区物业服务应朝着商业化与公益化相结合的方向发展，将以人为本的理念深入到服务中。如果物业公司的服务只是局限于保洁员、保安员、维修工等层面，又怎能从真正意义上吸引业主呢?

　　5. 企业内部管理问题。

　　由于某些地区市场化程度相对滞后，造成了一些物业服务企业运行模式与市场格格不入，加上物业管理公司由房管所转制而来的多、自建自管的多，造成物业管理公司内部机制难以适应市场化的要求。其结果造成员工工作积极性不高，企业核心竞争力难以适应市场需求，服务质量得不到根本提高。这样的企业“收费率”就不会高。

　　6. 物业管理企业依法维权意识不强。

　　目前在物业管理方面，着业主维权意识的呼声越来越高，而物业管理企业的依法维权意识较差。即使是认真履行了物业管理合同，管理服务到位，对业主、物业使用人拒交物业管理服务费，也不愿通过诉讼程序讨回公道，怕伤害业主、物业使用人的面子，影响企业与业主之间的关系。也有的物业管理企业满足于物业管理服务收费率达到一定比例，认为大多数业主、物业使用人已经交费。殊不知，个别业主、物业使用人不交费，不仅侵犯了多数人的合法权益，而且丢掉了对大多数业主，物业使用人的公平。

　　二、解决物业管理收费难的对策

　　1. 完善物业管理价格形成机制。

　　( 1 )针对不同的情况，采取有差别的价格标准。首先，根据物业管理服务质量高低确定不同的价格标准。应根据物业管理服务质量的高低，采取不同的价格差别。其次，根据业主的不同经济承受能力，采取不同的服务方式和价格标准。对于高收入业主，可以提供全方位、多类型的服务，收取较高的管理服务费;对于低收入业主，则根据其需求提供基本服务，确定较低的价格标准。

　　( 2 )根据物业的不同类型，实行不同的价格管理形式。对别墅、高级商用住房和写字间等的物业管理，实行市场调节价格;对于内销商品房、微利房的物业管理，可以按成本加微利的原则确定收费标准。

　　2. 增强物业管理服务费收支的透明度。

　　这是尊重业主知情权的重要表现形式。业主、物业使用人不仅有交纳物业管理服务费的义务，同时也有知道物业管理服务费用用途的权利。物业管理企业有义务按照《物业服务收费管理办法》和《物业服务收费明码标价规定》的要求，不仅要将物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内的显著位置进行公示，实行明码标价，而且应当将收费表、收费清单、收费手册及使用情况向业主和物业使用人公开，以接受业主、物业使用人的查询和监督。

　　3. 小区应在政府的指导下，开展对业主的“全员教育”，帮助业主了解法律法规及相关政策，不断提升业主的消费意识。物业服务的实践以及沿海地区物业管理的经验告诉我们，业主“拒交”的最主要原因是业主的观念滞后，或者说解决问题的关键就在于转变业主的思想观念。

　　4. 认真签订并执行物业管理协议。

　　目前合同中基本都有推迟交费需交纳滞纳金的条款，但在日常收费过程中，这一条款物业公司落实不到位，这样一来，业主就会认为迟交、晚交都一样，助长了个别业主推迟，甚至欠费的心理，所以严格收取滞纳金，业主就明白不履行协议会遭受损失。

　　5. 把住物业承接验收关。

　　物业承接验收是物业管理的前期工作和基本环节，也是做好物业管理的基础。目前，在物业管理中业主反映的工程质量、拖期入住等问题，大都是开发建设单位遗留的问题，也有物业管理企业在承接验收中不严格把关的问题，特别是一些自建自管的物业管理项目，物业管理企业往往不进行严格承接验收，稀里糊涂就接管过来。由此看来，物业管理企业在接管物业项目时必须严把承接验收关，在承接验收中必须分清开发建设单位与物业管理企业的责任，切不可忽视承接验收的环节，为日后减少物业管理企业与业主的纠纷打好基础。

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