物业收费衡量标准应以市场运行标准替代政府定价

中国政府网发布《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》（下称《决定》），该决定将于今年10月1日起施行。根据《物权法》的有关规定，《决定》还将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，“物业定位于服务”本应是一个不宣自明的常识，然而，我们在回归常识的道路上要有漫长的征途。

其实，笔者最关心的，莫过于未来物业收费的衡量标准，究竟是由政府出台“政策指导价”还是物业企业单方面规定，抑或是由全体业主以及推举出来的业委会界定？毕竟，物业收费纠纷已经成为当下物业公司与业主矛盾中几乎最激烈的一环。

据北京市居住小区管理办公室2005年初对本市28个商品房小区的调查统计，物业收费率能达到80%以上的只有14个小区。

这里还可牵涉到另外一则旧闻：2004年举行的北京物业管理收费的听证会出师不利，北京市就《北京市物业服务收费管理办法》和《北京市物业服务收费政府指导价收费标准》举行听证会，其核算标准和定价方式遭到物业公司经营者和业主的一致质疑。这似乎令人惊讶，但又在情理之中。

房屋的私产性日益凸显，房产已经成为多数人一生中最重要的财产，业主请来物管企业也好，物业服务企业也罢，是希望请一个价廉物美的管家，让自家房产获得增值的服务。物管企业从事的，则是以专业服务换取利润的工作。

在这个背景下，物业管理收费所牵涉的业主与物管之间的利益分配，委实是一道随时产生无数变量的大难题。

由于业主与物管企业之间始终处于一个动态选择的过程之中。在这个日渐庞大、发展迅速的物管市场，每天上演着多少物管企业的进进出出，每天有多少有关收费或服务的博弈在进行，恐怕是最伟大的数学家也无法统计的。

正是基于此，在国外，物业服务及收费标准由市场形成。

政府一般不规定具体的收费标准，具体收多少服务费由业主（委托方）与服务公司（受托方）双方讨价还价决定。

如今，有关部门设计物业服务收费标准，实际上是希望打造一个通用的、“万能的”市场标准，但这样的标准是否存在？一统江湖的标准合同是不存在的。在一个充分竞争的市场，分离均衡比混同均衡更有生命力。

其实，政府相对于市场，也有自身的比较优势。竞争的市场往往是信息分离的市场，业主与物管企业之间、业主与业主之间乃至企业与企业之间都存在信息不对称的烦恼，这是市场的缺陷，也是利益较量的反映。在谈判过程中，企业当然不愿将真实的运营成本告诉业主。业主心怀疑虑，干脆就依据自己的计算方式来确定要支付的物管费用，谈判最终会陷入僵局甚至死局。政府的长项恰好可以在这种不对称中发挥，政府以科学、公正的方式，将物业服务的成本调查出来，为业主和物业公司提供参考标准。

笔者期望，随着《决定》的出台，在受到广泛关注的物业收费问题上，政府逐渐成为一个市场运行标准的守望者，而不是一个价格标准的制定者。