开征物业税知易行难 具体操作中将有三大难点

　　日前有消息称，沉寂多年的物业税空转模拟将推广至全国。一时间，证券市场马上作出反应，地产股闻风大跌。虽然物业税目前仍处在空转模拟状态，但有专家认为部分城市有可能试点实际开征物业税，给人感觉物业税即将进入实质性运作阶段。

　　早在2003年，中国共产党十六届三中全会上就提出，“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税。” 为何时隔六年仍迟迟没有实质性进展？细究起来这其中有多方面原因。坦率地说，当初提出开征物业税的初衷主要是想改革房地产的税收体制，与国际发达国家通行的税收体制接轨，而并没有过多考虑抑制投机或投资性购房的因素。但随着近年来中国各大城市房价快速上涨，而在房地产市场流通环节加征诸多税种(营业税、所得税)仍无法抑制房价上涨势头时，很多人意识到，只有对存量房产征收财产税才能从根本上抑制楼市泡沫。

　　然而，物业税之所以一再被人们提起，而又在具体操作实施中一再搁浅，其中的难言之隐并非像人们想象中的那么简单。

　　首先，物业税改革的一大看点是“明租、正税、清费”。所谓明租就是土地出让金收取方式从一次性收取改为分年收取，使其作为地租的性质更加明确；正税，就是在借鉴国际经验和考虑国情的基础上合理设计新税制，统一内外税制，避免重复征税，改变流转环节畸重而保有环节畸轻的现状，并尽量向宽税基、少税种、低税率的国际通行做法靠拢；清费，就是对收费项目进行严格清理，除少数服务性收费项目以外，其他收费或取消或合并为某一固定税种。然而，我国自上个世纪八十年代中期进行了分税制改革后，地方政府被赋予了与中央政府进行利益博弈的权利。众所周知，在不少城市，土地收益是当地政府的主要财政收入之一，在房地产价格构成中政府税费占比不小，而这其中税占的比例并不是很高，地方政府的行政收费占了大头。正税、清费或有可能颠覆原来固有的利益格局。此外，政府官员任期制也使得细水长流的物业税不如一次性卖地让人感觉爽。

　　其次，政府必须遵循“纳税受益”的原则。说白了，就是民众纳了税，政府必须把钱花在为民众提供公共服务方面。中国自有了房地产市场之后，政府在房地产开发环节中已经一次性收取了70年的税费。假如政府拟对已购商品房再加征物业税，似乎应给民众一个合乎情理的解释，否则，纳税人有可能对这一税种产生抵触情绪，进而使得征管成本异常的高。

　　第三，物业税将采取从价计征的原则。说通俗点，就是按照纳税人所拥有不动产价值的多少作为征税依据。而房地产的商品特征之一就是千房千面，要对每一项房产价值进行准确评估，将是一个巨大的工程。因此，在物业税推出和真正执行之前，首先需要有大量具有专业资质的房地产评估师，而目前我国在这方面的专业人员数量较少，还不足以胜任如此巨大的评估需要。

　　客观地说，物业税的设计，无论是从平衡地方政府长期财政收入的角度考量，还是从根本上抑制房地产泡沫的角度看，都是一个极其合理和科学的税种，但在实际操作中又面临十分复杂与难解的课题。这需要我们从更长远的利益考虑，以极大的信心和勇气，才有可能推动这一税种的有效实施。