物业服务费“滞纳金”问题探讨

张东旭 季如进 清华大学房地产研究所

物业服务费(以下简称物业费)交纳率低早已是物业管理行业中存在的一大难题。据北京市建委小区办的随机抽样调查，2004年北京市商品房小区的物业费交纳率不超过65％。原北京物业管理商会的调查数据则显示，在回迁房小区，这一数字甚至不足三成。如何解决该问题，业内及社会各界都曾提出过不少意见和建议。

由北京市工商局和市建委联合制定并于2008年 5月1日起正式推行的《北京市前期物业服务合同》和《北京市物业服务合同》的示范文本中也都有专门条款解决物业费欠费的问题，其中规定：业主逾期未交纳物业费的，应当按照逾期每日万分之五或双方约定的其他标准，承担相应的滞纳金。“滞纳金”这一名称用在这里是否合适以及应该如何收取在社会上引起了广泛讨论。

一、“滞纳金”的名称问题及法律认定

滞纳金是行政强制执行中执行罚的一种类型，是指行政强制执行机关对不履行交纳义务的相对人从滞纳之日起按滞纳款比例持续不断地加收金钱，以迫使其履行义务。滞纳金作为一种行政强制行为，只能发生在双方法律地位不平等、国家行使公共权力的过程中，个人和其他团体都无权私自设立。滞纳金及其数额必须由法律法规明文做出规定，且其征收是由国家强制力保障的。在我国现行法律法规中，“滞纳金”一词主要存在于《税收征收管理法》、《海关法》、《公路法》、《水法》、《人口与计划生育法》、《劳动法》、《公路养路费征收管理规定》等。但民事领域中的“滞纳金”是计划经济时期遗留的产物，随着我国依法治国进程的加快，“滞纳金”这一名词将在民事领域中逐渐退出历史舞台。

物业服务合同的签订双方是业主与物业服务企业，双方之间是平等的民事主体关系。因此，在物业服务合同中使用“滞纳金”一词不妥，应当改为“违约金”。

违约金是指债权人或债务人完全不履行或不适当履行债务时，必须按约定给付他方一定数额的金钱。违约金是对违约行为的一种经济制裁。在我国现行法律中，“违约金”一词出现于《民法通则》、《合同法》、《担保法》等民商事法律中。

所以对于物业服务合同中出现的有关滞纳金条款，应该理解为合同双方在词语的选择和表述上不够准确，未能分清违约金与滞纳金的法律区别，双方在合同条款中约定的滞纳金的真实意思表示为违约金。根据民法的公平原则和诚实信用原则，应将物业服务合同中出现的有关滞纳金条款解释为违约金。

但是如果在物业服务合同中双方既有违约金条款又有滞纳金条款，则应该认定合同双方对于滞纳金和违约金的法律区别是明知的，这时滞纳金条款则因不符合法律规定，应确认为无效。

二、物业费违约金的标准及约定探讨

1．物业费逾期付款违约金的标准

对违约金的计算标准，我国《合同法》确定的是由当事人约定的原则。《合同法》第114条第1款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。但我国同时又采纳了对违约金条款予以干涉的原则，其目的就是使违约金以赔偿为主，兼具一定的惩罚性。《合同法》第114条第2款规定，约定的违约金低于所造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。如何判定约定的违约金“过分高于造成的损失”，如何予以“适当减少”，法律均未进一步明确。在当前的司法实践中，一般认为人民法院在认定违约金是否过高时，应以违约造成的损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错、社会经济状况等因素，根据公平原则、诚信原则进行平衡。

鉴于上述分析，对于物业费逾期付款违约金的标准，合同中有约定的应当依据合同约定。但是当出现“天价”违约金或者过低的违约金时，当事人可以通过法律手段请求调整。

当双方没有约定物业费逾期付款违约金标准时，根据《最高人民法院关于修改<最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复>的批复》(法释(2000)34号)的规定：“人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准”。而中国人民银行规定的逾期贷款罚息利率是在贷款利率水平上加收30％～50％计息(银发[2003]251号)。即当双方没有约定时，物业费逾期付款违约金标准应按照在贷款利率水平上加收30％一50％计算。例如，2008年 12月23日调整后的1年期人民币贷款基准利率是 5．31％，加收30％～50％后换算成逾期付款违约金为万分之一点九到万分之二点二。

《物业服务合同示范文本》是向行业内推广使用的，必须站在中立的立场上制定。所以笔者认为示范文本中违约金的默认标准也应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，并按照年度不同进行动态调整。如2009年的标准可按逾期每日万分之二收取。

2．违约金应当如何约定

物业服务合同的甲方不是一个特定的主体，而是一群人，即全体业主。物业费是全体业主按建筑面积比例进行分摊的，其过程实质上是所有业主先筹集资金，之后再支付给物业服务企业来购买和消费服务。从理论上说，物业服务费首先不属于物业服务企业，而属于全体业主。个别业主欠交或拒交物业费，实际上造成了全体业主的违约，损害的是全体业主，尤其是正常交费的业主的利益。

因此，违约金的约定过程最好是由全体业主事先讨论决定，在《管理规约》中先行约定物业费逾期付款违约金以及标准，之后再与物业服务企业在合同中约定。在前期物业管理中，由于《临时管理规约》是由开发商主导制订的，规定的违约金标准实际往往较高，这样就成了“霸王条款”，所以建议《临时管理规约》对于违约金标准的规定应不高于中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准。

这样制定的物业费逾期付款违约金的标准更为合理，同时也便于业主委员会依据《管理规约》或《临时管理规约》督促业主限期交纳物业费或者相应的逾期付款违约金。

三、不同欠费原因下违约金的收取

根据问题产生的主要责任方的不同，司‘以将业主拖欠物业费的原因分为以下四类。

1．开发商遗留问题

包括在规划设计、施工过程中遗留下来的问题以及开发商最初的承诺未完全兑现等。由于实践中许多物业服务企业都是原开发商成立的子公司，业主就会产生开发商和物业服务企业是一家的认识，然后本来是应该找开发商解决的问题就变成了要求物业服务企业进行解决。而对业主来讲，一旦物业服务企业不能给予解决，最简便的方式就是拖欠物业费。

2．物业服务质量问题

例如业主以公共设施不进行养护维修或者养护维修不及时、小区卫生环境脏乱差、车辆停放混乱、失窃被盗现象严重、保安门岗不尽职尽责等理由，拖欠和拒交物业费。由于服务质量缺乏有效的评价标准，每个人对服务的要求和对服务质量的感觉不同，很容易导致业主对物业服务质量的不满。

3．邻里关系问题

包括小区内的私搭乱建问题，在物业的公共部位堆放自家物品，以及供水、排水、通风、采光、通行、噪音等方面造成的邻里关系问题等。而公共秩序的维护又属于物业服务的内容，当业主认为正常生活受到干扰、破坏，特别是造成损失时，也往往拒交物业费。

4．业主自身方面的问题

包括业主以个人的资金问题为由拖欠物业费，以物业的产权或出租关系中产生的问题为由拒交物业费，或者以长期不居住为由拒交物业费，还包括个别业主以搭便车为目的蓄意拒交物业费等。

在上述4种原因中，第1种情况的责任在房地产开发企业，业主应与开发商积极交涉，必要时应拿起法律武器，保护自身的合法权益。作为物业服务企业，应当主动与开发商取得联系，反映问题；同时向业主沟通，说明责任不在自身，交纳物业费是物业服务合同中约定的业主的基本义务。在此情况下，若还有业主选择继续拖欠物业费，物业服务企业才可选择收取违约金并依法追缴。

第2种情况的责任在物业服务企业，物业服务的提供和消费是同时的，业主具有同时履行抗辩权，《合同法》第66条规定，“一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。具体怎样才算“不符合约定”，实践中法院会根据诚信原则加以判断。所以业主能不能因此而拖欠和拒交物业费还要区别情况对待。

一般来说，如果物业服务企业已较好履行了物业服务合同中规定的义务，虽然仍存在细微瑕疵，但只要该瑕疵并不影响当事人合同目的实现时，业主就无权引用同时履行抗辩权，不可以拖欠和拒交物业费。但是业主有权要求物业服务企业采取补救措施进行整改，对业主造成损失的，还可以要求物业服务企业补偿损失。此时物业服务企业才可对仍然拖欠和拒交物业费的业主选择收取违约金并依法追缴。

如果业主确有证据证明物业服务企业未按合同约定履行债务的，业主也不能拒交物业费，只可以少交物业费，因为物业服务的内容是多方面的，未按合同约定履行的也只能是其中的一项或几项，对于物业服务企业提供的其他项目的服务，业主仍然具有交费的义务。具体少交多少物业费，可以依据双方约定也可以通过法院或仲裁裁定。这时的违约问题就转移到物业服务企业一方了，此时业主拖欠物业费是行使自己的同时履行抗辩权，物业服务企业不能向业主收取逾期付款违约金，而应当吸取教训，改善服务，避免类似问题再次发生。

第3种情况的主要责任在业主之间，而不在物业服务企业。但是维护公共秩序是物业管理的一项内容，物业服务企业应积极主动地开展工作，联合物业委员会依据《管理规约》妥善地解决问题，同时向因此而欠费的业主说明问题，争取业主主动交纳物业费，而不能盲目使用违约金条款激化矛盾，致使各方利益都受损失。

第4种情况的责任在欠费业主。物业服务企业应做好沟通工作，不得采用停水、停电、停气、停热的方式催逼业主交费。对于欠费业主要做到依法依程序追缴物业费及违约金。

四、解决物业费欠费问题的相关建议

从—上述业主拖欠物业费的种种原因可以看出，解决物业费欠费问题仅仅依靠收取物业费违约金的方式是远远不够的。解决这一问题的思路应该是从业主欠费的原因入手，寻找正确合理的解决途径，使得业主不会因问题得不到解决而在无奈之下选择拖欠物业费。

笔者就该问题提出以下3个方面的建议：

1．加强房地产开发企业的诚信建设

在商品房出售之后，开发商就没有动力再来解决遗留问题了，而业主在与开发商的交涉中处于弱势地位，所以开发商遗留问题往往难以解决。加强房地产开发企业的诚信建设对于后期的物业管理具有重要意义。譬如建立房地产开发企业的诚信记录制度，对于不负责任的房地产开发企业实行限制贷款等惩罚措施。

2．加强业主委员会的自身建设，落实业主委员会的职责

实践中业主委员会的作用并不突出，人们对于业主委员会的作用的认识非常片面。实际上，业主委员会代表全体业主，在业主自治和物业管理过程中具有非常重要的作用。业主委员会的职责包括依据管理规约进行业主自我管理的职责、同业主和物业服务企业进行沟通的职责、监督物业服务实施的职责以及督促业主限期缴纳物业费的职责。业主委员会如果这些工作做得好，将使业主欠费的许多原因消灭在萌芽之中。

3．明确物业服务企业的违约责任及违约金计算方式

在物业服务合同中将物业服务的内容、标准约定清楚，并且在违约责任中增加因物业服务质量问题导致的物业服务企业向业主支付一定的违约金。譬如，合同约定物业服务企业需要每天清洁小区两次，1个月中如有5天没有达到标准，物业服务企业则应向业主支付物业服务费5％的违约金。这样一来，双方受到违约责任的牵制，互相监督，物业服务企业就会努力提高服务质量，业主也会按时交纳物业费，从而达到良性循环。