房地产交易流程在房产新政后的变化

　　2011年新年伊始，政府相关部门先后出台了：限售政策、征收房产税、营业税优惠政策调整、银行贷款政策调整等政策进行宏观调整房地产市场，主要是逐步解决城镇居民住房问题、继续有效遏制投资投机性购房、促进房地产市场平稳健康发展。同时，为了规范房地产二、三级市场，还颁布了《房地产经纪管理办法》。随着房地产政策的变化、规范性文件的出台，房地产交易流程也发生了变化。以下仅就近期政府出台的调控政策及《房地产经纪管理办法》在实际业务操作过程中的几点注意事项进行阐述。

　　一、委托人应与房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同。

　　《房地产经纪管理办法》明确规定：房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务。房地产经纪机构在接受委托方(包括房地产买卖经纪业务中的买卖双方，房地产租赁经纪业务中租赁双方)委托时应与委托方签订书面的房地产经纪服务合同。在签订房地产经纪服务合同前，房地产经纪机构需查验委托人的身份证件、房屋及房屋权属证明;同时，委托人有义务向房地产经纪机构提供相应的真实证明材料。

　　结合“限售政策”的规定，购房人须在签订房地产买卖合同时，应如实填写《购房人家庭成员及名下住房情况申请表》，如实申报家庭情况及家庭成员名下拥有的住房。同时，政策也规定了房地产经纪机构负有告知、核实义务。

　　故在签订房地产买卖居间协议或房地产买卖合同时，除核对房地产产权人身份证件、房地产产权信息及买受方身份证件外，另需买受方提供户籍证明、婚姻证明、如有未成年子女的则须提供未成年子女的出生证明，如买受方为非上海户籍的则须其提供“自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明”。

　　二、房地产经纪机构如需对外发布房源信息的须经委托人书面同意。

　　三、在办理房地产产权交易前新增流程：办理房产税征免认定手续。

　　根据房产税征收的规定：

　　凡在本市新购住房的购房人，均应在办理房地产登记之前向房屋所在地地方税务机关(以下简称主管税务机关)申报办理房产税征免认定手续。购房人向主管税务机关申报减免房产税认定时，应如实填写房产税认定申报表，并提交房产交易合同、新购住房的契税完税凭证、购房人及其家庭成员的有效身份证明等资料(原件和复印件)。

　　根据上述规定结合业务操作实践，办理此事流程：

　　1、购房人持《原有住房信息查询申报表》至房屋所在地的区县房地产交易中心查询窗口免费查询原有住房信息。自区县查询窗口受理之日起5个工作日后，购房人可以领取查询结果。

　　2、购房人将书面查询结果交税务机关驻房地产交易中心办税窗口，税务机关正式受理，并出具受理回执。税务机关正式受理后10个工作日后，购房人凭受理回执和本人身份证件到税务机关驻房地产交易中心办税窗口领取《个人住房房产税认定通知书》。完成此项流程，即房产税的认定及征收工作一般须15个工作日以上时间。

　　综上，买卖双方在签订房地产买卖合同及进行房地产交易时应注意缴税、过户手续的流程变化及工作时间的变化。特别注意以下时间节点：

　　1、在约定办理产权过户手续及房屋交接手续等条款的过程中应充分考虑办理银行按揭贷款审批所需时间;

　　2、出售方办理完结银行抵押贷款结清手续及取得抵押登记注销材料所需时间;

　　3、办理房产税认定及缴纳所需时间;

　　4、办理完结产权转移登记手续所需时间及银行放款所需时间等业务操作的期限。避免因合同条款约定的时间不合理而产生的违约情况