浅论物业服务定价成本

　　近日，国家发改委在其网站上，开始就 《 物业服务定价成本监审办法 ( 试行 )》 向社会征求意见，该办法旨在强化政府对物业服务收费的有效监督，减少和避免物业服务中的纠纷，促进社区的和谐、规范发展。但该办法的出台在实际中能否达到其制定的初衷，还有待进一步探讨。

　　定价成本的概念成本是指生产经营过程中一切物化劳动和活劳动的耗费，即资源投入成本、资产投入成本和劳动力投入成本。成本既是确定产品补偿的价值尺度，又是综合反映企业生产、技术、经营管理等各项工作经济效果的重要指标。价格成本是价值范畴，是以社会必要劳动耗费为基础，是由生产产品的社会必要劳动量支出来决定的。因此，定价成本就是指全国或一定范围内经营者生产经营同种商品或者提供同种服务的社会平均合理费用支出。政府对商品、服务实施定价成本的目的在于对价格进行监督管理，抑制不合理的垄断利润，体现生产、服务与消费之间的公平性。

　　根据 《 物业服务收费管理办法 》 (发改价格 [2003]1864 号，以下简称 《 办法 》 )的规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价;具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。尽管当前许多地方相继出台了物业服务收费定价的政府指导价标准，但实际效果有限，其存在的问题在于：

　　根据 《 价格法 》 第十八条的规定，实施政府指导价的定价范围包括：与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格、资源稀缺的少数商品价格、自然垄断经营的商品价格、重要的公用事业价格、重要的公益性服务价格。因此，实施政府指导价的物业服务收费应该是那些在一定范围内、一定程度上具有重要公益性的服务收费价格。目前，许多地方相继出台的物业服务收费指导价标准中规定的指导价范围都比较广，例如 《 上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法 》 (沪价商 〔2005〕011 号)规定，住宅类的物业实施政府指导价; 《 深圳市物业管理服务收费管理规定 》 (深价联字 〔2006〕 18 号)规定，住宅物业的物业管理收费实行政府指导价; 《 广州市物业服务收费管理实施细则 》 (穗价 〔2004〕 200 号)规定，住宅 ( 不含别墅的 ) 物业服务收费列入政府指导价管理范畴; 《 四川省物业服务收费管理细则 》 (川价费 〔2003〕 294 号)规定，普通住宅(即住宅不含别墅)的物业服务收费实行政府指导价。这些具体管理办法几乎都是将住宅，或者不含别墅的住宅物业的服务收费规定为实施政府指导价，这在实际中无疑扩大了实施政府指导价的物业服务收费范围，与 《 价格法 》 “价格的制定应当符合价值规律，大多数商品和服务价格实行市场调节价”的基本原则有所违背。

　　政府对实施政府指导价的物业服务收费进行定价成本，其目的是为了维护广大业主的利益，体现交易公平。但在具体定价执行中，政府往往更多地考虑业主的承受能力，而忽视了“按实核付”的市场经济规则，过多地介入了物业管理企业的服务行为，使其按服务标准等级制定出来的物业服务收费指导价显得偏低，且不灵活。因此，这种指导性的物业服务收费定价，在现实中，一方面使广大业主陷入“政府是定价者”的误区;另一方面也限制了物业管理企业拓宽物业服务内容，抑制了其创建品牌、提升物业管理质量的原动力。

　　《 物业服务定价成本监审办法 ( 试行 )》 的出台，表明其政策的目的在于限制物业管理企业的不合理利润，使其向业主收取的物业服务费趋于公平合理，减少纠纷。但这并不意味着政府加强对物业服务成本的监督管理，就一定能使物业服务收费纠纷得到有效解决。如何在实际中正确执行物业服务定价成本，推动物业管理和谐、规范发展，笔者提出以下建议：

　　第一，在具体执行中，政府要进一步细分实施政府指导价的物业服务收费范围。

　　根据 《 价格法 》 第十八条的规定，实施政府指导价的物业服务收费应该是那些在一定范围内、一定程度上具有重要公益性的服务收费价格。物业管理，尽管涉及居民生产生活，但实质是一种市场经营服务行为。因而，各地政府要根据 《 办法 》 第六条“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价”的规定，明确实施政府指导价的物业服务收费范围。就四川省而言，按照物业的性质，可分为多层住宅、高层住宅、独立式住宅(别墅)、办公楼、工业厂房、商业用房及其他物业;按照物业的特点，住宅类又可分为商品房(高、中、低档住房)、经济适用房、房改房、公有住房、农民安置房、农民“新居工程”住房。其中，公有住房、农民安置房、农民“新居工程”住房，因房屋本身具有社会福利性、居民需求性，因而为该部分物业提供的物业服务也就相应地具有公益性特点，其物业服务收费应实行政府指导价。但对于商品房、办公楼、工业厂房、商业用房及其他物业，因物业本身属于市场经济发展下的产物，因此，对于该部分物业的服务收费应实行市场调节价。

　　第二，在原有的物业服务成本定价基础上，更多地赋予物业管理相关主体自由定价权。

　　目前物业管理作为房地产后续服务行业，已经实现了从计划经济下的房屋管理到市场经济下的物业管理的过渡，人们对物业管理是一种服务消费的认识程度已逐渐提高。越来越多的商品房业主对秩序维护、环境卫生、绿化养护、设施设备维养等方面的高质量服务有着不断增长的需求，且要求物业管理企业提供诸如配送服务、社区文化建设等已超越了传统物业管理范畴的有偿服务。因此，在市场经济条件下，政府应在原有的物业服务定价基础上，更多地赋予物业管理相关主体自由定价权，使实施政府指导价的物业服务收费范围逐步缩小，进而实行市场调节价。

　　第三，物业服务定价成本应“按实核付”。

　　实施政府指导价的物业服务费用在进行定价成本时，应该“按实核付”，换句话讲，“按实核付”是物业服务成本的定价基础。要弄清物业服务收费的成本，必须先弄清物业服务费用的消耗项目以及各项目实际的消耗支出。例如， 《 物业服务成本监审办法(试行) 》 中所列的物业服务成本构成内容之一的办公费，在实际中其范围比较宽泛，除了办公用品费、交通费、水电费、取暖费、通讯费、书报费、财务费用外，还包括培训费、宣传费等;而关于管理费用分摊，在实践中对于二级管理模式的企业来说，其费用相对较高，不宜包含在办公费中，而应单独列项为宜。因此，只有以实际消耗为准则，才能正确地评价物业服务收费成本，才能使业主在定价成本中更加深入地了解物业管理企业，才能使业主树立正确的交费观念，从而有利于使物业管理从经营困境中解脱出来，步入良性循环的轨道。

　　作者分别系成都市房产管理局物业管理处处长、成都市房产管理局物业管理处工作人员