物业管理收费价格市场化之我见

“收费难”问题，一直是困扰物业管理企业发展的大问题。北京市发改委、北京市建委于2005年12月19日颁布了《关于发布北京市物业服务收费管理办法（试行）和北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准的通告》（京发改[2005]2662号）（以下简称《通告》），对物业管理收费进行明确的界定，把除经济适用房、危改回迁小区以外的住宅小区物业管理收费推向市场。笔者认为由物业管理企业与业主协商定价，从理论上讲，是符合价值规律的，也是社会发展的必然趋势。但须在物业管理收费市场完全成熟的条件下才有可能顺利实现，而成熟的市场需要政府、社会、业主、物业管理企业共同培育。

一、物业管理收费价格市场化的成熟条件

笔者认为，物业管理收费价格市场化的成熟条件应该由管理及参与生产消费各方的成熟程度所决定，而目前我国物业管理发展水平尚未达到这一要求。

1、政府主管部门对市场研究的投入不够，市场机制尚未完全建立起来。

物业管理主管部门在人力资源及编制、体制等方面还没有足够的支持。由于主管部门人少，只能被动的应对物业管理的繁杂事务，更没有人力、物力去研究、追踪不断发展变化的物业管理服务市场，制定市场规则，培育监管体系。另外，政府主管部门建制资格低，没有相当有力的管理权限。

2、物业管理企业面对市场运作能力还不够强，所提供的服务类型、标准及价格方面还难于满足业主的需要。

在国外，“物业管理的收费标准不是由政府规定，而是由业主或业主委员会根据预算决定。因此，做好预算是物业管理企业的头等大事，提出合理的预算是其财务运作甚至利润多寡的关键。预算一经批准，每个业主和物业管理公司必须遵照执行。由于预算非常详实、重置基金，根据实际每年调整、逐项计算，对偶然事件有充分考虑，保险观念强，因此，物业管理公司的财务运作基本上处于赢利状态，整个市场平稳有序。” 也就是说，物业管理收费市场化，要求企业有很强的服务收费价格预算，而这种预算不是单一的，是多种可供选择的，也是实实在在的。要达到市场的要求，还需要经过实践检验的过程。过去，推行的“包干制”及“酬金制”中，真正提高物业管理企业市场运作能力的无疑是“酬金制”。“酬金制”有物业管理企业与业主共同参与管理，具有较高的透明度，有利于提高企业提高管理服务产品的供给能力，也有利于业主的认可和评判。

3、业主的物业管理消费观念还很薄弱。

正确的物业管理消费观念在于：把物业管理作为物业（房产）保值升值的一种投资行为；物业管理作为一种服务产品在得到相应的管理服务后应支付相关费用；物业的品质越好，要求的服务水平越高，支付的费用越大；作为业主拥有的物业小区，物业管理做得好坏，直接关系着广大业主的切身利益，需要广大业主的关注和支持。物业管理消费的这些观念在南方沿海城市的业主中认同度较高，而北方城市，如北京还相对滞后，相当一部分业主服务要求要高，费用支付要少，有的甚至以种种理由拒绝付费，这也说明物业管理服务市场还不够完善。

4、市场定价的可操作性差。

物业管理收费价格市场化，需要物业管理企业提出可供业主选择的管理服务方案，根据不同的标准，方案也不同。但是目前还有绝大多数小区没有成立业委会，在北京四千多个小区只有10%左右，即四百多个业委会。物业管理收费价格在没有业委会的情况下，如何确定？因此，物业管理收费价格市场化对单一业主或有业委会存在的多业主小区可以推行，但对多个业主且无业委会的小区就难以操作。

综上所述，成熟的物业管理服务市场应该具备四种条件：物业管理企业具有较强的市场运作能力；业主对物业管理的消费观念要高度一致，并得到认可与支持；政府主管部门对市场监管体系要建立及完善；产品能够在“市场”上得到等价交换——定价的可操作性。

二、培育市场，为物业管理收费完全市场化创造条件

物业管理服务市场化是形势所需，也是社会发展对物业管理行业的要求，但在目前情况下，物业管理各方的当务之急是建立、培育、扶持成熟的物业管理服务市场。

强化政府物业管理主管部门资源配置及给予相当的权力，以保证建立健全物业管理监管机构功能，适应培育物业管理市场的需要。目前，物业管理主管部门大都隶属于政府房地产一级机构下面，随着城市的发展、社区物业规模的扩大，要求所担负管理的物业管理企业的增多，以及对管理品质的提高，政府主管政部门在建制及人员等方面都远远滞后，务必引起各级政府的重视。一个城市的管理，构造和谐社会、和谐社区的建设，物业管理将扮演着重要角色，而物业管理监管、市场培植除了主管部门的努力外，还要求与之有关的各个部门的配合，如果主管部门没有被给予充分的权力并赋予协调的功能，物业管理监管工作不可能达到应有的效果。政府主管部门在物业管理市场培育方面要做好如下工作：引导、协助物业管理小区建立业主委员会；出台各类物业管理服务指导标准、等级及其所需要的成本，供物业管理企业及业委会参考；加大宣传力度，引导广大业主正确认识物业管理消费理念；制定相关的法律法规，规范物业管理招投标工作、物业管理接撤管工作，加大对业委会的监管并规范其行为，加强对物业管理企业的监督与管理等。

物业管理市场的培植也离不开物业管理企业、业主的参与和支持。

首先，物业管理企业必须充分认识到市场培植的重要性，参与培植过程本身就是锻炼自身、提高市场运作能力的过程。一方面要认真贯彻执行物业管理的法律法规，按照行业规范标准严格做好管理服务工作，抓好质量、树立品牌。通过抓质量、树品牌，使广大业主在享受管理服务、得到实惠的同时，提高物业管理服务消费理念的认知度，对物业管理服务工作认可和支持。另一方面要积极应对市场，做好市场运作的一切准备。主要是熟悉市场规则，参照行业规范标准，对物业小区提出可供业主选择的管理方案，包括上述提到的预算、成本翔实，同时又要做好规避市场风险的预案，提高规避市场风险能力等。

其次，由于物业管理市场又离不开业主的参与和支持，因此要有调动业主参与市场积极性的措施、办法，如建立市场服务的咨询机构，建立物业管理计费的监管、审定机构等。

总之，笔者认为目前情况下物业管理收费完全市场化的条件尚未完全成熟，任何一项政策的出台，都应进行充分论证，特别是物业管理收费制度涉及千家万户，它的出台需要满足物业管理行业发展的需要，又要具有可操作性。因此，我们呼吁：作为过渡期，政府主管部门该尽快出台有关管理服务的参考标准及等级成本（价格），以便指导这一工作的深入开展。

作者系北京龙城兴业物业管理有限公司总经理