保障性小区物业管理面临困局

　　近期，市房管局组织了今年第三次市区住宅小区物业管理服务情况抽查。与以往不同，此次的抽查对象为低价位商品房等保障性住房小区。共暗访天勤家园、怡居苑、星海花园等10个项目，其中崇川区5个，港闸区3个，开发区2个。

　　虽然同为住宅小区，但在物业管理这一层面上，由于低价位商品房主要用于拆迁安置，与其他商品房小区有着较大区别，物业管理水平明显低下。事实表明，在拆迁安置小区推行规范的物业管理，难度较大，任重道远。

　　从现场检查情况来看，怡居苑、天勤家园少数几个小区的综合管理情况较好，随机访问的业主及社区居委会、地区民警等，均有比较满意的反映。其他被查小区则存在较多问题，怡园新邸、金辉花园、五山花苑问题比较严重，综合评分为不及格。

　　记者调查发现，保障房小区的物业服务，目前主要有三种模式：一是完全由物业企业承担，负责小区内安全保卫、停车秩序、绿化保洁、设备保养等服务事项，并按照物业服务合同约定收取物业费。这一模式因其收费标准和收费率偏低等因素的存在，服务往往不能到位。在早几年交付的低价位商品房小区中，物业公司退出情况较多，目前仍有10多个小区由专业物业公司在实行物业管理。二是由社区居委会参与小区的物业管理，政府和业主共同承担一部分物业服务费用。这种模式的缺点是注重小区的保安、保洁服务，而忽视房屋本体的维护。三是由业主委员会实行自治式管理，业主委员会直接雇请保安、保洁等人员，负责小区的日常管理事务，其物业费用由业主委员会直接收取和管理。

　　难点：观念滞后

　　“由于物业收费及管理机制等方面存在一些问题，拆迁安置小区的物业管理普遍是个难题。”据市物业管理处有关人员介绍，保障房小区的物业费收缴率大多仅在百分之三十左右，而长期亏损又使物业公司难以维持正常运作，导致居民对物业服务不满。

　　近年来，随着城市建设的不断推进，用于拆迁安置以及中低收入人群安居保障的小区数量越来越多。自去年以来，市区拆迁安置房就竣工交付160多万平方米，安置家庭逾万户。受多种因素影响，这些安置小区不同程度地存在着物业收费率低、收费标准低、部分业主自律意识不强等问题，物业管理难度很大。

　　据分析，管理难点集中在开发建设遗留问题和住户的物业意识薄弱上。个别开发企业对遗留问题能拖就拖，能省就省，工程完工后把问题甩给了物业，从而造成物业与业主的诸多纠纷;其次是部分公建配套用房权属不清，其经营收益分配等问题存在矛盾。当安置户从村民变为市民后，观念未能及时转变，违规装修、破坏绿化、种植农副产品、养鸡养狗等一系列问题频频出现，把汽车库作为出租房使用，造成小区内环境凌乱、人员混杂，给物业管理造成了困难。另一方面，安置户对物业有偿服务方式不理解，有的还有抵触情绪，不愿交纳物业服务费用。面对拒交物业服务费的业主，物业企业往往束手无策。

　　破冰：属地管理

　　安置小区没有明确的管理主体，是物业难以顺利实施的一个重要原因。针对这一现状，《市政府关于进一步加强市区社区物业管理工作的意见》中规定，低价位商品房等保障性住房暂不实行市场化物业管理，前期物业管理由街、镇组织实施，并建立“造血”机制实行长效管理。

　　业内人士指出，规范物业前期移交接管程序、加强对物业企业的监管、实现属地管理，是提升保障房小区管理水平的有效抓手。物业管理的事务较为琐碎、集中，单靠房管部门协调、管理，显然是不够的。真正与小区居民日常接触的社区居委会，最了解居民的需要，也能够有针对性地解决当下小区管理中最棘手的问题。因此，应当建立由社区居委会牵头，街道办事处、业主委员会、物业企业、驻社区相关单位共同参加的协商议事制度。以联席会议的形式，定期研究小区内的管理事项，实现资源共享，共同解决好辖区内群众普遍关心的物业问题。

　　位于崇川区的五山公寓是2005年建成并交付使用的拆迁安置小区，2007年物业公司撤出时，环境卫生和秩序一片混乱，建筑垃圾无人清理、保安保洁服务瘫痪、小区绿地无人维护。2008年以来，区政府将五山公寓列为工作试点，指导并帮助小区选举成立了业主委员会，部分配套用房出租所得补贴小区维护费用，幼儿园承租方将租金交给狼山镇街道，有了资金的保障，小区面貌发生了喜人变化。

　　以此为例，市房管局希望保障房小区属地的街、镇加强指导与监督，健全“条块结合，以块为主”的体制，指导小区尽快筹备成立业主大会、业主委员会，由业主选择契合小区实际的管理模式，别再让保障性小区的物业管理成为“烫手的山芋”。