物业纠纷怎样跳出“怪圈”

　　上海市第一中级人民法院对一起物业纠纷案作出一审判决，认定物业公司擅自在业主信箱内投放贬损信函，侵犯了小区业委会成员的名誉权。而在此之前，物业公司和业主之间已经“盘根错节”。

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　　如何避免物业纠纷

　　专家认为，物业公司和业主之间需要建立平和的对话协商机制，共同破解物业纠纷“怪圈”。

　　“案中案”

　　2007年5月10日，上海泰欣置业有限公司与上海南华城小区业委会签订了物业管理服务合同，进驻南华城小区。服务过程中，业委会与物业公司在小区保洁、经费管理等方面时常发生意见分歧。

　　2009年4月，南华城业委会书面通知泰欣公司解除服务合同。但泰欣公司认为解聘程序不合法，将业委会告上法庭，要求继续履行服务合同。上海市第一中级人民法院判决认为，在物业服务合同关系中，业主和物业服务企业之间的相互信任和配合是物业服务合同能够顺利履行、合同目的得以实现的基础。如果强行维持物业服务合同之间的效力，既违背业主方便生活的合同目的，也背离物业服务企业营利的合同目的。虽然败诉，但物业公司仍不肯交接。

　　与此同时，物业公司在小区业主信箱内投放公开信，称四名业委会成员干涉物业公司内部事务。四位业委会成员再告物业公司侵犯名誉权，近期获得胜诉。

　　一波未平，一波又起。2009年11月，物业公司以欠缴物业费为由将478名业主告上法庭。上海市浦东新区人民法院判决认为，业主不能以物业服务瑕疵为由，拒交全部物业费。判决根据费用收取与物业服务内容、质量相适应原则，判决出庭的252户业主按欠费75%缴纳，免除滞纳金。

　　陷“怪圈”

　　两年来纠纷诉讼不断，物业公司和业委会成员、业主们都感到精疲力竭。虽然已有部分案件判决，但纠纷彻底解决还有待时日。“对簿公堂是无奈之举。之前我们也找过相关管理部门，但屡屡碰壁，没拿出解决方案。”南华城业委会委托代理人潘某说。

　　华东政法大学教授高富平告诉记者，当前一些物业公司与业委会之间的矛盾已陷入“服务差-不交物业费-服务更差-矛盾爆发”的怪圈。“有的业主对物业公司服务不满意，就想拒付物业费，但拖欠、拒交物业费是违规违法行为。另一方面，一些服务合同到期的物业公司不愿撤离小区，又引发不少矛盾纠纷。”

　　上海市第一中级人民法院法官徐恢表示，业主在物业管理活动中，应履行按时交纳物业服务费的义务，拖欠、拒交物业费不能解决问题，反而会矛盾激化。业主和业委会如果对物业服务不满，不能简单地打、闹、吵，而要积极搜集证据，依法理性维权，拿起法律武器，加强对物业公司的监督和规范。