律师解读三大典型物业纠纷

　　摘要：买了房，怎么来维护自己的业主权益?据近日法院一项有关物业纠纷案例的调查表明，在近两年的物业纠纷中，有超过七成比例的矛盾主要集中在公共设施权属、物业管理费用、物业管理合同等几个比较典型方面，比如开发商将会所卖给个人、承诺的物业管理费用免费却不实行等。

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　　如何避免物业纠纷

　　对此，从业多年的律师陈世福就这些比较具有代表性的典型纠纷关注事项作了相关解读，业主们在维权时不妨多留个心眼儿。

　　关注1公共设施究竟谁是主人

　　某楼盘的地下停车库被开发商卖给了个人，使得小区的停车费用涨价，造成车库有空位而业主却无法停车的现象，间接侵害了业主的利益。而部分小区的公共配套设施如商铺、会所等被出让给个人的现象也不在少数，并且出让之后因为这些公共配套设施的经营范围和功能改变，不再作为小区的配套服务所引起的矛盾，也已经开始成为物业管理方面的主要焦点之一。

　　解读

　　这类纠纷其实牵涉到的问题就是小区的公共配套设施的“主人”到底是谁的问题，究竟是开发商还是全体业主。在《物业管理条例》中，目前只对停车位作了相关的明确规定，即“小区内的机动车停车场(库)，应当提供给本小区内的业主和使用人使用。停车位不得转让给小区外的单位和个人;停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位和个人”。而没有对共用设施和共用部位的权属等问题作出规定。

　　同时，目前物业部分在共用设施、共用部位的权属问题还涉及维修和费用的承担问题。如哪些部位、设施、设备属于全体业主共同共有;哪些属于部分业主共同共有;未分摊共用建筑面积的地下停车库权属，应属全体业主还是属于开发商，如果属于全体业主，权证应如何发放、保管、使用，收益应如何处理，维修基金如何筹集、如何分摊。而对于开发商已出售的地下停车库应如何处理，对于开发商建设的地面多层钢结构移动车位的权属应如何认定，部分业主或个别业主是否能对此提起诉讼，部分业主或个别业主对共用设施、共用部位的收益如何处理能否提起诉讼等，目前尚没有明确规定。

　　解决方法

　　这一系列问题由于欠缺相关法规的约束，而成为最难解决的问题，业主们只能依靠提高自身的维权意识，尽早发现问题并协调解决。

　　关注2签物业合同分清委托和服务

　　据了解，目前很多小区的业主委员会与物业管理签订合同时，往往对于物业合同的性质没有明确定义，有部分小区中双方签订的是“服务合同”，而有部分小区中双方签订的则是“委托合同”。

　　据悉，这方面的混乱使得目前法院案由分类中，涉及物业管理合同的，既有服务合同纠纷，又有物业管理纠纷。

　　法院受理物业管理纠纷案件时，部分案件的案由定为服务合同纠纷，部分定为物业管理纠纷，还有定为损害赔偿和财产权属等其他案由。