物业纠纷单个业主也可提起行政诉讼

　　业主个人能否对行政机关划分物业管理区域的决定提出诉讼呢?北京市首例“世纪城小区3名业主不服海淀区建委重新划定物业区域案”被海淀区法院裁定驳回起诉后，日前，北京市第一中级法院裁定海淀区法院应予审理此案，并首次认可业主个人有权提起行政诉讼。

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　　案例

　　“世纪城行政诉讼案的判决为美丽园小区案件的进展带来了希望，美丽园会将这场诉讼坚持到底!”北京美丽园小区业主委员会主任雷霞在接受中国经济时报记者采访时表示，目前美丽园小区已经分别以美丽园业主大会、美丽园业委会、业主雷霞个人三个主体将诉状递向市一中院，状告海淀区建委行政不作为。

　　“世纪城的这场行政诉讼进行得并不顺利。”世纪城小区原业主委员会主任杨爱秋在接受本报记者采访时介绍，世纪城东区分区纠纷始于2003年11月，业委会的前身物业管理委员会试图招聘更换物业，部分业主不同意，萌发分区的念头。

　　2005年年底，北京市建委批复同意世纪城东区一分为二后，海淀区建委、曙光街道办事处向世纪城东区业主发布公告称，将世纪城东区划分为两个物业管理区域：将原属于东区的3、4、6区拆分为3区和4、6两个社区。原东区业委会主任杨爱秋等业主认为，东区从规划到建成都是作为一个整体存在的，其资产价值依附于这个整体，分区意味着资产的贬值和流失。于是，2006年4月25日，杨爱秋等3名业主将海淀区建委、曙光街道办事处告上法庭，要求将小区恢复原来状态。

　　“小区分家会极大地影响每个业主的利益，且参与该投票的业主不足业主总数的50%，提起该表决决议的业主也不足《物业管理条例》规定的20%。”杨爱秋说，他们认为小区分家决定是违法的。

　　诉讼

　　2007年1月25日，海淀区法院裁定认为，划分物业管理区域的目的是确立物业管理的联合体，确定业主团体的范围，不影响业主的财产权，不影响业主对相关公用配套设施的使用，业主仍可选聘物业以及行使其他权利。所以小区办和街道办事处分区并没有对杨爱秋等3名业主的权利义务产生影响，由此驳回他们的起诉。

　　随后，原告杨爱秋等三业主向市一中院提起上诉。2007年5月18日，市一中院裁定，杨爱秋等3名业主作为世纪城东区业主，认为分区公告违法，其行政行为影响了自己的具体权益，有权提起行政诉讼。一审法院裁定分区对3人的权利义务未产生实际影响的认定根据不足，裁定驳回起诉有误。由此，市一中院撤销海淀区法院的行政裁定，并指令其继续审理此案。

　　一石激起千层浪。“市一中院的判决具有重大意义，这不仅是世纪城一个小区的初战告捷，更是给很多小区业主的行政诉讼案起了示范作用。”此案的代理律师北京忆通律师事务所李劲松在接受记者采访时表示，此案说明：当行政部门作出了与小区全体业主共同利益相关的行政行为后，小区任何一个业主如认为政府部门的相关行政行为违法，对自已的权益产生了影响，都有权提起行政诉讼。这是北京市首次认定单个业主可以提起行政诉讼。

　　2007年4月，因不满北京市海淀区建委在新老物业交接过程中未全面、及时履行职责，美丽园小区业委会也向北京市海淀区人民法院提起了行政起诉，状告海淀建委行政不作为。

　　“为了节省诉讼时间，我们分别以业主大会、业主委员会、业主个人名义提起诉讼。”雷霞告诉记者，目前海淀区法院以业主委员会没有主体资格为由驳回了诉讼请求，另外两份诉讼已经超过期限仍未给予回复。所以，美丽园小区又分别以以上三个主体向市一中院提起了诉讼。目前，该案是否开庭仍在等待中。

　　律师分析

　　作为世纪城小区和美丽园小区行政诉讼案的代理律师李劲松律师告诉记者，世纪城小区案件的最大意义是让大家知道单个业主完全可以提起行政诉讼。

　　他认为，市一中院此次有关世纪城小区案件的判决与《物权法》的通过有一定关系。有法律界人士撰文指出，曙光街道办事处和海淀区建委将原本完整的世纪城东区物业管理区域一分为二，必然导致这些建筑物区分所有权要在业主中重新划分，维修基金也将一分为二，无论对业主的所有权还是管理权都将产生极大的影响。原审法院认为物业管理区域的划分不会对业主的权利义务产生影响，难以令人信服。

　　他说：“世纪城小区行政诉讼案的判决不是杨爱秋等3人的胜利，对于正走在行政诉讼路上的美丽园小区以及全国很多与此相同的行政诉讼案，它更有指导意义。”