京沪穗物业纠纷调查

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“花钱买冤家”，似乎正成为众多个人房产拥有者对其物业管理公司的普遍感受；当富裕起来的中国老百姓自掏腰包几十万、上百万的购置商品房后，“我的物业我做主”的所有者权力正在遭遇物业管理公司这一外来者挑战。

一个原本定位于服务者角色的物业管理公司，为何一进入中国就演变成了管理者，甚至统治者？

随着《物权法（草案）》的面世和民间意见征求工作的推进，纠纷不断、冲突升级的物业管理矛盾终于有望彻底化解。

《物权法》如何拯救物管危机
京沪穗物业纠纷调查

★《中国经济周刊》记者张俊才 濮婕 ★见习记者陈婧 /上海、北京、广州报道
《物权法》前夕的物业风云

如果不是《物权法》（草案），工科出身、落户上海柳州路、康馨家园的廖建毅根本都不知道这些年的“郁闷”源自法律的缺席。就地下停车库和物业管理公司展开“拉锯战”的廖先生从每月400元“斗争”到350元，正满足于50元的“战绩”，一纸《物权法（草案）》却“促使”他彻悟小区物业复杂的“深水斑驳”。

而北京海淀区五孔桥永金小区的杨小姐，8月23日一大早，意外发现停在小区的奥迪车前方机器盖被划了3道“伤痕”，而更让她意外的是，与她的奥迪车同遭黑手的车辆竟多达13辆。于是十多位受害者一大早就围住了刚被“解雇”的物业管理公司。

……
8月28日，《物权法（草案）》征求意见轻轻画上一个句号，有传言称，2006年5月1日《物权法》将正式出台。随着《物权法》脚步声临近，积怨有日的业主、众矢之的的物业公司心态各异。

19世纪末发轫美国的物业管理，1981年“抢滩”中国深圳，随即在北京、上海等大中城市迅速发展。目前，全国物业管理企业已超过２万家，从业人员突破200万人，物业公司已经发展成为一个潜力巨大的新兴行业，物业管理水平也成为现代城市居住环境的重要“参数”。

为了弄清《物权法》前夕的物业现状，《中国经济周刊》组织了京沪穗联合新闻调查。


北京：物业征费的深水“旋涡”
初秋的北京，从躁热里走出，已经有了一些凉爽，而围绕物业费征缴争执双方，各自的怨气都在继续升温。

“我家没有汽车，凭什么让我们交纳一样的停车场维护费？”东城某小区的业主们愤愤不平。

“我们住在郊区，为什么收取的物业服务费要按照城市的标准？而服务质量上，我们却没有享受到与城里一样的待遇？”京郊某小区业主四处“告状”。

西城某小区业主徐先生接受《中国经济周刊》采访时说：“我们小区，没有地下停车位，只好将原规划中的小区绿地变为地上停车场。于是很多没有车的业主认为，小区绿地等公共区域，本是所有业主共有的，因此，为体现公平原则，物业公司对没有汽车的业主，是不是应该给予补偿？。”

“按时交纳物业管理费，是业主最起码的义务。然而，现在我们收钱就像个‘龟孙子’，碰上‘赖皮’的业主，你说我们能怎么办？没钱就不能运转，还谈什么‘为业主服务’？”某物业管理公司经理，面对《中国经济周刊》记者，也是一肚子“苦水”。

除了按照住房面积交纳物业管理费用，北京地区还存在共同的物业收费问题—暖气费的收费标准。

《中国经济周刊》调查了解，目前，暖气费的征收沿用的是物业费的办法，即按住房建筑面积征收。这引起很多业主的不满，有业主写信到北京市“市长信箱”，强烈要求暖气费应该按照使用面积收。

“楼道、阳台上都没有安装暖气片，却同样按建筑面积交暖气费。我实在不理解，北京市发改委为什么就不能规定按照使用面积交付暖气费？某些政府部门制定的那些不伦不类、不合情理的政策，实在让业主窝火。”某业委面对《中国经济周刊》采访时激动地说。

有调查表明，北京市商品房小区平均物业收费率仅为65％。这里面原因尽管多种多样，但是收费不透明、超标准乱收费、服务与收费不符等弊端，显然已成为业主拒交物业费的主因。

中国青年政治学院法律系杨支柱教授告诉《中国经济周刊》：“我个人的看法是，物业的使用和物业维护所发生的所有费用中，如暖气费、维修费、电力水泵的折旧费，应该按照套内面积收款；另外一部分的水泵使用费、电梯使用费、保洁费、保安费、化粪池清掏费等，应该按户分摊，不应该按面积计算。”

然而，事实上，即使按照上面计算法来收款，由于业主对于公共设施部分的占用程度不同，业主之间对物业服务费的分摊，也还是常常会出现分歧甚至纠纷。

另一个跟业主交纳费用有关的是公共维修基金，它的分摊和管理，目前也已成为买房人关注的热点。 业主公共维修基金的钱是从哪里来的？而这些钱又用到哪里去了？公共维修基金管理归属是谁呢？

“按照有关规定，维修基金是业主所交纳房款总额的2％里抽出来的。譬如，北京学院路一个面积116351.73万平方米的楼盘，最后销售的总值应该是6.05857亿元，所收取的公共维修基金应该是1200多万元，存在银行每年所得到的利息收益高达22万。”某业内人士在接受《中国经济周刊》采访时算了一笔账。

而对于北京地区的公共维修基金到底有多少及用途如何，该人士的看法是：“北京从2002年2月开始截止到2004年为止，整个公共维修基金是43.35亿，加上活期利息加起来应该是71.34亿元，但是现在竟然连一分钱也没有花。更严重的是，公共维修基金的管理归属问题，至今没有一个明确的说法。”

北京专家分析，按有关规定，商品房在5年之内所有发生的问题，理当应该由开发商来承担，这是毫无疑问的。本来，板子应该打在开发商的身上，现在却打在了业主的身上，业主不但承担税收，还要提前交纳维修基金，这是非常不合理的政府缺位、错位、越位。



上海“维和”的多方动态

8月21日，上海康馨家园的廖先生接受了《中国经济周刊》的采访。“你看全是广告。”接记者上楼，一进电梯，廖先生指着布满电梯间的广告招贴画，“家园是放松的地方，却也逃避不了商业气息，铜臭味弥漫到家门口。而广告商缴纳的费用给了谁？作为业主，我们不知道。从物业所有权归属看，广告收入应该归业主，还是物业公司？”