律师提醒：二手房延期交易存法律风险

  2001年1月，阿明(化名)看好了城区的一套二手房，并与屋主签订一份《房屋半产权转让协议书》。协议书约定，屋主将位于某单位内的一套面积为50多平方米房屋转让给他。协议签订后，阿明如约将购房款16000元付给屋主，屋主将房屋交付阿明使用，并将与该房屋有关的《半产权证》、屋主与该单位之间签订的《公有住房买卖协议公证书》、《公有住房出售价格评估表》、《购房发票(收据)》等相关票证交付给阿明收执。

  2004年6月，为了明确双方的权利义务，阿明与屋主就该房屋转让事宜进一步签订了更为详细的《房屋转让协议书》。并经原出售房屋单位鉴证。该协议第四条约定，办理房屋过户手续时，作为卖房的屋主应予以协助。2006年，阿明补交购全产权差额8000多元、房屋所有权登记费及工本费和测绘费。

  2007年4月，该房屋取得了全产权证书，但该证书在屋主手中收执，并且仍登记在屋主名下。阿明得知情况后，随即持《房屋转让协议书》及相关证件到房屋产权登记管理部门办理过户登记手续，工作人员告知这需要屋主签字才能完成。阿明找到屋主，要求屋主协助他办理房屋产权过户手续，将房屋产权过户给他，但屋主却不乐意了，经过多次交涉，屋主拒不履行合同约定的办理房屋产权过户手续义务。

  交了钱，却拿不到房屋的产权过户证书，阿明非常郁闷。既然屋主不能根据双方的约定及诚实信用的原则，协助自己办理房屋产权过户手续，阿明随后向法院提起了诉讼，维护了自己的合法权益。

  常见三种情况，容易成为延期交易原因

  因不能及时办理房权过户手续而遭遇一方不愿配合，最后不得不对簿公堂解决问题。广西典圣律师事务所陈兆福律师说，其实，买卖双方通常在签订了房屋买卖合同后，并不急于办理房屋过户手续，大多是因为以下三种情况的存在——

  无证二手房的买卖

  无证二手房的买卖是出卖人尚未取得房屋产权证，即将房屋转让。买卖的双方在房屋买卖合同中作了待出卖人取得房屋产权证后再办理产权转移登记的约定。

  此情形所面临的最大法律障碍是，《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条之规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。但是，实践中对于无证的二手房买卖合同的法律效力，不同法院存在不同的看法，有的法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项“违反法律、行政法规的强制性规定”而直接认定合同无效，也有的法院认为该规定只是管理性规定，而非强制性规定，只是规范房屋权属不能发生变更，但是对合同效力没有影响。

  陈律师认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，对于无权处分的合同效力待定。所谓处分权，是所有权的四大权能之一，对于二手房买卖来说，卖房人只有取得房屋权属证书，才依法取得房屋所有权而有权处分该房屋，因此，如果卖房人在取得房屋权属证书前出卖房屋，二手房买卖合同的效力待定，如果发生争议时卖房人仍未取得房屋权属证书，则二手房买卖合同应认定无效。

  按揭房屋的买卖

  按揭房屋买卖受多种合同关系约束，存在多个房地产权利人：一是房屋买卖合同约定的房屋转让人和受让人之间的买卖关系，二是借款合同约定的借款人与贷款人之间的借贷关系以及相关的第三方保证人、抵押人与借款人之间的担保关系。最常见的情形是，贷款银行作为抵押权人，对卖房人的房屋享有抵押权，未经贷款银行同意，卖房人不能办理房屋买卖过户手续。买卖的双方为了避免烦琐的转按揭手续，常在房屋买卖合同中作了待全部清偿银行贷款赎回抵押权后再办理产权转移登记的约定。此情形所面临的最大法律风险是，买受人以出卖人的名义长期按月清偿银行的贷款，而买受人自己的权利无任何法律保障，以及买受人不按时还款时，出卖人背上不良信用记录的污点。

  根据《国家税务总局关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》规定：“个人购买商品住房不足5年转手交易的，全额征收营业税。”因此，有些取得所有权还不足5年的房屋转让，买卖双方为了避免全额缴纳营业税，在房屋买卖合同中作了延期办理产权转移登记的约定。

  为避税故意延期房屋交易

  陈律师针对上述三种情形，认为所面临的共同的法律风险是，由于交易时间过长，甚至权属变更登记时间不确定，增加了交易过程中出现意外及一方违约的可能。如在上世纪90年代中期，一买房人与卖方签订了二手房交易合同后，一直没有及时办理房产过户手续，买受人直到最近想起要办理房屋产权转移登记时发现，出卖人之一由于健康原因已于数年前病故。物是人非，买受人不得不一一找到该出卖人的众多继承人，先办理房屋继承登记，再办理房屋产权转移登记。在此过程中，有些继承人坐地起价，可想而知，买受人不得不忍受额外的支出以及烦琐的公证、过户手续，弄得身心疲惫。

  交易时间过于延长还须提防一房二卖

  二手房交易时间过于延长，买卖双方不仅要面临难以预料的风险，还要提防一房二卖的可能，即使将合同进行公证，也不能排除出卖人将房屋再次转让的可能，这样一来，买方所蒙受的损失也就更大了。

  我国的相关法律对房屋等不动产的转让，在出现一房二卖的情况时，并不是谁的合同签订在先房屋就归谁所有，谁先占有房屋就归谁所有，而是谁先登记过户房屋就归谁所有，因此即便房屋买卖合同经过了公证，但出卖人又将房屋转卖他人，并办理了房屋登记过户手续，则该房屋就只能为他人所有，而先前签订合同的买受人就只能是依据房屋买卖合同要求出卖人承担违约责任了。由此可见延迟办理房屋产权转移登记的二手房交易，实际上增加了交易双方的风险，尤其是买受人的风险。

  陈兆福律师就此提醒说，目前市场上二手房交易的数量大，情况复杂，建议二手房交易的当事人在签订合同时对延期办理产权转移登记进行理性的思考，充分了解其中所蕴涵的法律风险，选择更为有利于自身的交易客体及交易方式，减少纠纷的发生。