6种情况可动用维修金 无需通过2/3以上业主表决

昨天，北京市住建委印发了《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》，首次界定了建设单位、物业企业和业主对物业的保修、养护、修缮的责任边界，使得物业修缮养护责任更明确，维修资金的使用更合理。其中，6种紧急情况，可不经业主表决直接列支住宅专项维修资金，比此前的规定增加了一种情况。

市住建委房屋安全和设备管理处处长李自强表示，去年12月1日起北京正式开始实施《北京市住宅专项维修资金管理办法》，经过实践和应用，发现目前由于维修资金来源不同，建设单位、物业企业和业主之间经常因资金使用界限不清而发生纠纷，各区县承担专项维修资金的审批部门，对于维修项目和资金的审批尺度把握也不统一。因此，经过近三个月的时间，他们制定了这个《标准》，也可看作是《办法》的使用手册。

李自强说，界定使用物业费进行房屋日常零维修和使用专项维修资金进行房屋维修、更新和改造两者之间的界限，是本标准重点解决的问题。在标准编制过程中，充分参考了国家及本市关于房屋大、中、小修标准以及本市实际情况，以定性定量相结合的方式确定了房屋各部分工程项目维修条件。本市住宅质量保修期满后，住宅共用部位、共用设施设备出现本标准所列情形时，可以使用专项维修资金。

该标准出台后，将为区县有关部门进行住宅专项维修资金使用审核提供依据，业主可以通过各区县房屋安全科看到具体内容，并进行参考和监督。

-细则解读

保修期内禁使用维修资金

【规定】住宅保修期满后，住宅共用部位、共用设施设备出现本标准规定的情形的，经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，可以使用住宅专项维修资金进行维修、更新、改造。

【解读】李自强说，本标准根据国家和本市有关法规和标准，明确提出了住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造各分项工程质量保修最低标准，同时明确《住宅质量保证书》中承诺的保修期限高于相关法规、规程的，以《住宅质量保证书》为准。在质量保修期内，严禁使用住宅专项维修资金进行维修。但损坏如果是认为破坏，那就是谁破坏谁负责维修。记者了解到，房屋质量保修内容主要包括主体结构安全、电梯工程、装修工程等，保修期多为5年，最低的也有2年。

六种紧急情况可直接列支维修资金

【规定】发生下列危及房屋使用安全或严重影响使用功能情况之一的，不需住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，可以使用住宅专项维修资金进行维修。

【解读】昨天印发的《标准》中，将专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的情况，列入紧急情况范畴。其他紧急情况未发生变化，不过其中4种紧急情况规定得更加细化。

“申请列支的程序未发生变化。”李自强说，如遇紧急情况，业主可通过业委会和物业，向区县房屋安全科提出申请。在经过鉴定后，可直接列支公共维修资金。还未成立业委会的小区，业主则通过物业一起办理；没有业委会也没有物业的小区，则可以通过街道一起办理。在无法等待鉴定结果的情况下，物业或业主均可垫资维修，待通过鉴定并取得列支再退还。

-疑难解答

拟要求开发商买维修险

问：如果保修期内，开发商就破产或注销，如何保障房屋维修？

答：李自强说，《办法》和《标准》目前还未对这种情况进行规定，但他们已经开始着手制定相关规定了。按照现在设想，为了避免出现此种情况，很可能要求开发企业购买维修保险，他们已经和多家保险公司进行了探讨。另外，还可以要求开发企业交房时，缴纳一定维修保证金，保证保修期内的维修。最后，还可以让开发企业委托其他机构代为执行保修。

李自强还表示，市住房城乡建设委还将出台物业服务企业对房屋建筑维修养护的技术标准，明确物业费进行房屋日常零维修的具体内容。

-链接·六种严重情况

1.屋面、外墙防水局部损坏、渗漏严重，经多次补漏后仍难以解决的；

2.电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害危及人身安全的；定期检验时被责令停梯整改的；

3.高层住宅发生供水主管道严重漏水，水泵(包括生活泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、中水泵等)发生泵体漏水、泵电机烧毁等情况，导致供水中断的；

4.楼体单侧外墙饰面五分之一以上面积有脱落危险的；

5.专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；

6.消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的。

(作者：翟烜)