汕头市法院审理商品房预售合同纠纷案件的情况分析

汕头市法院审理商品房预售合同纠纷案件的情况分析
近年来，在住房制度改革及相关政策的推动下，我市居民住房消费得到有效启动，房地产市场交易日趋活跃。随着房地产行业的快速发展，商品房预售作为一种新型房屋销售制度应运而生，为改善居民的居住条件，带动我市相关产业发展，拉动经济增长做出了重要贡献。由于商品房预售属于新生事物，立法中存在空挡，实践中存在许多模糊认识，因而商品房预售纠纷也日渐增多。据统计，全市法院2002年1月至2003年11月共受理商品房预售合同纠纷案件271件，占同期房地产开发经营合同纠纷案件的64.5%;其中龙湖法院和原金园法院受理的商品房预售合同纠纷案件211件，占同期全市法院受理的同类案件的77.9%。市中院近日从龙湖区法院审理的商品房预售合同纠纷案件中抽取了40件进行调查，结合全市法院的审理情况，从中分析我市法院审理商品房预售合同纠纷案件的特点、成因并提出相应对策。
一、特点
从抽样调查的情况看，我市商品房预售合同纠纷案件主要有以下特点：
(一)案件成讼的主要原因是预售的商品房存在瑕疵。从案件成讼的原因看，主要有以下原因：一是标的瑕疵。从此次调查的情况看，标的瑕疵在商品房预售纠纷中占相当大的比例，其中因房地产开发企业未及时办好房产证致纠纷的19件，占抽样调查案件的47.5%;因实际交房面积减少或增加导致纠纷的5件，占12.5%;因房屋质量问题致纠纷的2件，占5%，三者合共占65%。二是房屋交付不能。共10件，占25%。三是购房人未履行或迟延履行付还购房款义务。共4件，占10%。从上述情况看，目前我市商品房预售市场存在的不规范问题仍然较多，有的问题如办证问题相当突出。由于商品房预售纠纷法律关系复杂，容易产生纠纷，处理难度较大，买房人所面临的风险比一般现房买卖大的多。
(二)房地产开发企业被诉的情况占绝大多数。从当事人在诉讼在地位看，房地产开发企业作为被告的案件占绝大多数，共36件，占90%;购房者作为被告的4件，占4%。这说明部分房地产开发企业侵犯购房者权益的情况较为突出，购房人在购房过程中承担的风险较多。
(三)原告胜诉率高。从审理的结果看，原告胜诉的案件32件，占80%;原告部分胜诉的案件8件，占20%。这说明被告的信用和守约意识比较淡薄。
(四)群体性诉讼案件较多，矛盾比较尖锐。从抽样调查的情况看，商品房预售合同纠纷案件中属于群体性诉讼的案件较多，共25件，占62.5%。从全市法院2002年1月至2002年12月审结的241件商品房预售合同纠纷案件看，调解率只有19.5%。这些情况表明商品房预售合同纠纷案件影响面较广，涉及购房户的切身利益，矛盾比较尖锐，调解结案难度大。
二、成因
(一)交易标的不确定使购房者风险增大。在商品房预售中，因在建工程的建设工期长，交易标的存在许多不确定因素，买期房面临的风险比一般买现房的大得多。有的开发商预收了购房者的房款后，由于各种原因，所建项目不能继续进行甚至停工，未能按期竣工或如期交付房屋，致使商品房预售合同未能履行，给购房人造成巨大损失。如原告许某等八人诉被告某厂房开发公司商品房预售合同纠纷案中，原告与被告签订了认购合同并支付了购房款和配套费后，被告未依约按工程计划进度施工，在合同签订2年后工程仍未峻工。由于开发商迟迟未能交房，购房款又不能及时退还，给原告造成了巨大的损失和不便。有的商品房预售广告和宣传资料具有欺诈性，开发商往往夸大其辞，以吸引更多购房者与之签订商品房预售合同;但当房屋竣工后，却经常出现实际交付的房屋质量、面积、环境、设施与原介绍的文字材料、广告宣传相去甚远的情况，而这时购房者往往由于已交付了房价款而处于被动地位。

(二)法律规定的不完善和滞后性。对于商品房预售这一新生事物，目前我国的立法尚无较完善的规范，国家法律法规跟地方性、行业性的规定又存在不少冲突，加上法律本身的滞后性，严重影响了对商品房预售市场的规范。随着住宅与房地产业的发展，房地产开发中的一些深层次问题和纠纷越来越突出，解决和预防上述纠纷需要运用较多的物权法理论知识，而我国尚无完备的物权法，没有保护购房者利益的商品房预售预告登记等机制，购房者赖以援用的法律制度都是事后处理为主，事前预防的极少。现行法律只侧重于从合同及管理的角度集中规范预售商品房交易关系，导致司法实践中商品房预售纠纷大量发生。这严重制约了商品房预售市场的健康发展。
(三)开发商与购房者地位相对不平等。受供求关系、资本市场不完善等因素影响，商品房预售成为目前房地产开发市场较为常见的融资方式。在现有的市场背景下，从经济实力、交易地位上看，相对于财雄势大的开发商来讲，广大购房者处于明显的弱势地位。购房者大多法律意识淡薄，交易知识匮乏，风险防范和处理能力不足，在权利受到或即将受到损害时，未能及时通过行使不安抗辩权、同时履行抗辩权等法律原则和制度保护自己的合法权益。这就使购房者在进入商品房预售过程之初，就处于与开发商相对不平等的地位，合法权益容易受到侵害。
(四)市场准入门槛偏低，监管力度不足。房地产开发属于高技术、高投入的行业，对经营者的资金、资质条件等方面有较高的要求。而商品房预售出现的时间不长，市场准入的条件设置还不完善，门槛设置偏低，导致一些不具备相应资金、资质条件的企业也加入到商品房预售市场中来，并引发大量纠纷，严重扰乱了商品房预售市场的秩序。有的不具备条件的企业通过挂靠、承包等方式，取得了房地产经营资格，而职能部门、被挂靠的企业又未能对其进行有效管理，是房地产开发过程问题和纠纷较多的另一个不可忽视的因素。如陈某等14人诉某工程公司、某房地产开发公司商品房预售合同纠纷案中，某房地产开发公司属下被他人承包经营的某工程公司未能为购房者办理房产证和用电手续，该工程公司又已被工商管理部门吊销营业执照，房地产开发公司也不去办理，致使纠纷产生。同时，由于行政管理部门对房地产开发市场的监管力度不足，对个别企业的违规行为未能及时进行处理，致使购房人无法办理房产证。
(五)房地产中介市场尚未发展成熟。从目前我市的情况看，由于房地产中介市场尚处于起步阶段，尚未发展成熟，与购房者对房地产行业服务的迫切需求相比，中介服务机构对商品房预售市场的介入明显不足，提供的服务离购房者的需求还有不少差距。目前购房者与房地产开发企业签订商品房预售合同的过程中，很少看到专业中介机构的身影。从此次调查的案件情况看，购房者聘请律师等中介服务人员参与签订预售合同的情况寥寥无几，这从一个侧面反映了我市房地产中介机构的尴尬处境。同时，我市部分中介服务机构的行政化色彩较浓，一些房地产经纪机构的行为不规范等因素，也在一定程度上影响了购房者对中介机构的信心，制约了商品房预售中介服务市场的发展。
三、对策
(一)加快房地产法律法规的立法步伐，切实加强对商品房预售购房者合法权益的保护。加强房地产法律法规的立法步伐，对于保护居民住房消费的积极性、促进房地产市场持续健康发展、营造良好的市场环境具有十分重要的意义。尤其是在商品房预售中，购房者所处的地位和实力远弱于开发商，因此，基于对弱小消费者的特别保护和维护社会秩序稳定的目的考虑，在商品房预售法律制度中应十分注意加强保护购房者的利益，预防和减少纠纷的发生。要根据实际情况和理论设想，在吸收各国先进经验的基础上，采取一些较为完善的措施，尽快设立商品房预售预告登记制度，保护好购房者的合法权益。

(二)加强对商品房预售市场的整顿和规范。针对我市目前房地产市场特别是商品房预售市场的实际情况，必须切实加强房地产开发项目管理，严格执行房地产开发项目审批程序，加强项目的跟踪管理，依法查处违法、违规开发建设行为。要把好市场准入关，依法严厉打击抽逃注册资本(金)、项目资本金、无证或者超越经营范围从事房地产开发经营等行为，把不具备相关资质和资金实力的企业坚决清退出房地产开发经营市场。要规范商品房面积计算标准和办法，依法查处面积“短斤缺两”行为;强化合同管理，依法查处合同欺诈行为;强化竣工验收制度，切实把好交付使用关;加强房地产广告管理，依法查处违法广告行为。通过专项整治，使商品房预售市场各种违法、违规行为大幅度下降，市场秩序明显好转。
(三)加快房地产中介服务行业的建设。要将房地产评估、测量等职能尽快从行政机关中剥离出来，交由中介机构承担，确保行政机关在对房地产业进行监管时的中立和超然地位。要规范房地产企业代办房产证、代缴税费等行为，通过设立预购房款专用帐户、交由房地产中介服务机构办理等，避免房地产开发企业占用、挪用购房者资金情况的出现，完善房产证的办程序。要加快实施房地产经纪人执业资格制度，积极推行房地产中介服务人员持证上岗制度。要加强对房地产中介服务机构的监管力度，全面清理、整顿房地产中介服务机构，依法查处未取得资质证书、未履行备案手续、超范围从事中介业务以及中介行为不规范的房地产中介服务机构，确保房地产中介服务行业走上规范、有序的轨道。
(四)加强对房地产市场的监测，建立房地产市场预警预报信息系统。要通过对房地产市场信息准确、全面、及时的收集和发布，建立和完善企业资质管理、信用档案管理、项目动态管理、交易登记管理等制度，为政府、企业、消费者提供商品房预售、销售、交易、租赁、抵押贷款和房地产开发企业的基本状况等信息和数据，引导房地产市场理性投资和消费。要加强对房地产市场的动态监测和管理，及时反映、发现问题，实时采取针对性措施进行调控，及时查处违规行为。
(五)加强商品房预售合同纠纷案件的审理工作，保护当事人的合法权益。要加强对审理商品房预售合同纠纷案件中遇到的新情况、新问题的调查研究，及时发现问题，分析原因，不断总结审判经验，为立法机关制订房地产法律法规提供有益的意见和建议;并及时向有关部门发出司法建议，堵塞管理漏洞。