吴润冠、汪佩佩诉上海南逸物业管理有限公司物业管理纠纷案

上海市第一中级人民法院民事判决书(2000)沪一中民终字第1986号

上诉人(原审被告)：吴润冠，男，1943年8月10日生，汉族，中国民航上海医院工作，住本市七莘路3198弄33号704室。

上诉人(原审被告)：汪佩佩，女，1947年2月2日生，汉族，退休，住本市七莘路3198弄33号704室。

两上诉人共同委托代理人：包更生，上海市南方律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：上海南逸物业管理有限公司。住所地上海新城经济区，经营地本市七莘路3198弄14号101室。

法定代表人：周建国，经理。

委托代理人：何泽永，男，该公司工作人员。

委托代理人：王放，上海市银都律师事务所律师。

　　上诉人吴润冠、汪佩佩因物业管理纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院(2000)闵民初字第1465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2000年8月15日立案，依法组成合议庭，于9月12日公开开庭审理了本案。上诉人吴润冠、汪佩佩及其委托代理人包更生，被上诉人上海南逸物业管理有限公司(以下简称南逸物业公司)的委托代理人何泽永、王放到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原审法院认定，南逸物业公司与南国花园业主委员会签订的《物业管理服务合同》合法有效，该业主委员会自 1999年5月1日起聘请南逸物业公司对南国花园小区实施物业管理，该决定对全体业主具有约束力，吴润冠、汪佩佩理应遵守。吴润冠、汪佩佩所称其与南逸物业公司没有权利义务关系，与事实不符，不予采信。南逸物业公司所提供的物业管理服务虽有瑕疵，但不能成为吴润冠、汪佩佩拒付1999年7月起的物业管理费的理由。南逸物业公司依据《物业管理服务合同》及低于经有关物价管理部门审核、备案的收费标准即每平方米建筑面积0．80元要求吴润冠、汪佩佩给付1999年7月至2000年3月的物业管理费并放弃追索滞纳金，应予支持。原审法院遂于二ＯＯＯ年六月二十七日根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款之规定，作出判决：吴润冠、汪佩佩应于本判决生效之日起三日内给付南逸物业公司物业管理费人民币781．83元。案件受理费人民币?69．73?元，由南逸物业公司负担19．73元，吴润冠、汪佩佩负担50元。

　　吴润冠、汪佩佩上诉称：南国花园业主委员会的产生程序不合法，故他们不承认业主委员会与南逸物业公司签订的《物业管理合同》，他们与南逸物业公司之间没有债权债务关系。南逸物业公司的资质等级为无级，所以该公司缺乏对南国花园的7万平方米小区实施物业管理的资质。原审法院认定南逸物业公司与业主委员会1999年4月23日签订《物业管理服务合同》与事实不符，南逸物业公司未在该合同上盖章。请求撤销原判，驳回南逸物业公司的诉讼请求。

　　被上诉人南逸物业公司辩称：上诉人吴润冠、汪佩佩的上诉理由与事实不符，原审法院所作判决正确，请求维持。

　　经审理查明，1996年7月，中国民用航空华东管理局与上海南国房地产开发有限公司签订了《上海市内销商品房出售合同》一份，该管理局向该房地产公司购买了座落本市七莘路3198弄南国花园内的商品房14套。其中 33号704室(建筑面积108．59平方米)房屋，于1997年7月15日调配给吴润冠、汪佩佩夫妇居住使用。嗣后，吴润冠夫妇根据有关公房出售政策于1999年1月30日取得了该房屋的《上海市房地产权证》，权利人为吴润冠。? 1999年4月23日，南国花园业主委员会与南逸物业公司签订了《物业管理服务合同》，双方约定：南国花园业主委员会将七莘路3198弄(南国花园)委托南逸物业公司实行物业管理，南逸物业公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同；委托管理期限为2年，自1999 年5月1日至2001年5月1日；物业管理服务费由南逸物业公司按建筑面积每平方米0．80元向业主收取，对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的南逸物业公司可以按日加收交纳费用千分之三的滞纳金。该合同还加盖了上海南国房地产开发有限公司的公章。同年5月1日，南国花园业主委员会与南逸物业公司签订了一份协议，载明：南逸物业公司自1999年5月1日起正式为南国花园业主委员会聘用，原南宁物业公司、南国房地产开发有限公司物业管理部和业主所签协议自即日起移交南逸物业公司并继续有效。当月，南逸物业公司填写了由上海市物价局印制的《上海市物业管理服务收费备案、审核表》，确定物业管理费标准为：非电梯房每平方米建筑面积0．93元，电梯房为1．23元。有业主委员会、南逸物业公司的上级单位上海南国房地产开发有限公司、闵行区物价局盖章。另查明，吴润冠、汪佩佩按每月每平方米建筑面积0．80元缴纳了1999年6月30日前的物业管理费，以后南逸物业公司经催缴未着，遂于2000年3月22日具状诉至法院，请求判令吴润冠、汪佩佩按每平方米建筑面积1．20元缴纳1999年7月至2000年3月的物业管理费，共计人民币l，172．76元及滞纳金320．58元。在原审法院庭审中，南逸物业公司表示放弃追索滞纳金，并要求吴润冠、汪佩佩按每月每平方米建筑面积0．80元缴纳物业管理费，共计781．83元。吴润冠、汪佩佩则认为，其入住的房屋有严重的渗漏和霉变，不具备居住的基本条件，南逸物业公司对其报修置之不理。其与南逸物业公司间没有权利义务关系等，不同意支付物业管理费。

另查明，本院审理中，上诉人吴润冠、汪佩佩为其上诉主张，当庭提供了(1)包更生律师于2000年6月27日向原南国花园业主委员会专职秘书陶福淼所作调查笔录，以证明1999年4月23日南国花园业主委员会签订的《物业管理服务合同》没有南逸物业公司盖章。(2)1999年4月12日上海市房屋土地管理局向南逸物业公司核发的资质证书，以证明南逸物业公司的资质等级为无级。被上诉人南逸物业公司认为，该公司于1999年3月22日取得营业执照，1999年3月24日的《物业管理服务合同》上有该公司盖章，该事实有其向物价部门申报的材料及1999年5月1日业主委员会与其签订的协议相印证。资质等级与本案物业管理费纠纷没有关系。

本院认为：为规范本市居住物业的使用、维修和其他管理服务活动，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，1997年5月28日上海市第十届人民代表大会常务委员会第三十六次会议通过了《上海市居住物业管理条例》，其中第十六条第一款中规定：业主委员会作出的决定，对物业管理区域内全体业主、使用人具有约束力。第二十四条第一款规定：物业管理服务费由物业管理企业按照物业管理服务合同的约定向业主收取。第五十四条第二款规定：业主、使用人未按照物业管理服务合同交纳物业管理服务费用的，物业管理企业可以按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金或者按约定加收滞纳金。吴润冠、汪佩佩现以南逸物业公司的物业管理不善、业主委员会产生的程序不合法、南逸物业公司缺乏管理资质等为由，拒付物业管理服务费与上述规定不符，且南逸物业公司已经放弃追索滞纳金，物业管理费的计算上也作出相应的让步，上诉人吴润冠、汪佩佩坚持拒付物业管理服务费理由不足。

关于双方争议的南逸物业公司未在《物业管理服务合同》上盖章一节，由于1999年5月1日业主委员会与南逸物业公司又签订一份协议，明确自1999年5月1日起南逸物业公司正式被该业主委员会聘用，以及向闵行区物价局申报的物业管理费标准亦由南逸物业公司所为，可以证明南逸物业公司为南国花园小区的物业管理实施单位。至于吴润冠、汪佩佩提出的物业管理质量及业主委员会产生的合法性问题，均可另觅途径解决，不属本案处理范围。

综上所述，原申法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。上诉人吴润冠、汪佩佩的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费人民币6973元，由吴润冠、汪佩佩负担(已付)。

本判决为终审判决。

审判长 邱 燕

代理审判员 刘 辉

代理审判员 沙茹萍

二ＯＯＯ年九月二十五日

书记员 季伟伟