住改商小区业主可一票否决

　　住改商小区业主可一票否决

　　“住改商”就是将小区住宅改变成经营性用房，用于从事商业活动。如将住宅改成发廊、餐馆、宠物店，甚至改成健身美体中心、KTV、麻将馆、音乐培训班等。随着经济的快速发展，“住改商”之风在全国各大城市愈演愈烈。
“住改商”有很多弊端，危害性极大：第一，在“住改商”的过程中，对房屋反复装修，随意拆改承重结构，私改电线或燃气，影响房屋安全；第二，在住宅小区内从事经营活动，使住宅小区缺乏应有的安宁，干扰业主的正常生活，造成邻里不和，引发社会矛盾；第三，为了实现经营目的，商户往往占用业主的共有部分，造成小区车位、电梯、水、电等公共设施的紧张；第四，由于外来人员流动快且杂，增加了小区不安全、不安定的因素，防火防盗压力大，隐患多。因此近年来“住改商”引发的纠纷越来越多。
2007年10月1日实施的《物权法》在第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”《物权法》以法律的形式首次对“住改商”作了限制性规定，明确其合法性必需满足两个条件。但以下问题仍困扰着司法实践：一是如果未经有利害关系的业主同意，“住改商”的法律后果是什么？二是有利害关系业主的同意，是需全部同意还是多数同意即可？三是如何确定有利害关系业主的范围？因此，对于“住改商”，如果相关业主真正主张权益，将会付出很高的维权成本，解决起来非常困难。
最高人民法院2009年5月24日公布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条对以上问题给出了明确的回答：“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持；业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。”
该司法解释明确了整栋建筑物内的其他业主都是“有利害关系的业主”。因此对于个别业主欲“住改商”的，本栋建筑物内的其他业主完全享有一票否决权；如果未经同意，已实施“住改商”的，“有利害关系的业主”可依法提起诉讼，“请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。”