城市新建住宅小区管理办法

　　建设部令第33号

　　第一条　为了加强城市新建住宅小区的管理，提高城市新建住宅小区的整体管理水平，为居民创造整洁、文明、安全、生活方便的居住环境，制定本办法。

　　第二条　本办法所称城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。

　　本办法所称新建住宅小区，是指达到一定规模，基础设施配套比较齐全的新建住宅小区(含居住小区、住宅组团，以下简称住宅小区)。

　　本办法所称住宅小区管理(以下简称小区管理)，是指对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治。

　　第三条　房地产行政主管理部门负责小区管理的归口管理工作;市政、绿化、卫生、交通、治安、供水、供气、供热等行政主管部门和住宅小区所在地人民政府按职责分工，负责小区管理中有关工作的监督与指导。

　　第四条　住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理。

　　第五条　房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。

　　住宅小区在物业管理公司负责管理前，由房地产开发企业负责管理。

　　第六条住宅小区应当成立住宅小区管理委员会(以下简称管委会)。

　　管委会是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。

　　第七条　管委会的权利：

　　(一)制定管委会章程，代表住宅小区内的产权人、使用人，维护房地产产权人和使用人的合法权利;

　　(二)决定选聘或续聘物业管理公司;

　　(三)审议物业管理公司制订的年度管理计划和小区管理服务的重大措施;

　　(四)检查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行。

　　管委会的义务：

　　(一)根据房地产产权人和使用人的意见和要求，对物业管理公司的管理工作进行检查和监督;

　　(二)协助物业管理公司落实各项管理工作;

　　(三)接受住宅小区内房地产产权人和使用人的监督;

　　(四)接受房地产行政主管部门、各有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。

　　第八条　物业管理公司的权利：

　　(一)物业管理公司应当根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法;

　　(二)依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理;

　　(三)依照物业管理合同和有关规定收取管理费用;

　　(四)有权制止违反规章制度的行为;

　　(五)有权要求管委会协助管理;

　　(六)有权选聘专营公司(如清洁公司、保安公司等)承担专项管理业务;

　　(七)可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。

　　物业管理公司的义务：

　　(一)履行物业管理合同，依法经营;

　　(二)接受管委会和住宅小区内居民的监督;

　　(三)重大的管理措施应当提交管委会审议，并经管委会认可;

　　(四)接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。

　　物业管理公司需向工商行政管理部门申请注册登记，领取营业执照后，方可开业。

　　第九条　物业管理公司可享受国家对第三产业的优惠政策。

　　第十条　物业管理合同应当明确：

　　(一)管理项目;

　　(二)管理内容;

　　(三)管理费用;

　　(四)双方权利和义务;

　　(五)合同期限;

　　(六)违约责任;

　　(七)其他。

　　第十一条　物业管理合同和小区管理办法，应报房地产行政主管部门备案。

　　第十二条　房地产开发企业在办理售房手续时，应在买卖合同中对房地产产权人有承诺遵守小区管理办法的约定。房地产产权人与使用人分离时，应在租赁合同中对使用人有承诺遵守小区管理办法的约定。

　　第十三条　住宅小区内的房地产产权人和使用人，应当遵守小区管理办法，按规定交纳管理费用，不得妨碍、阻挠管理人员履行职责，并有权参与监督住宅小区的管理。

　　第十四条　房地产产权人和使用人违反本办法规定，有下列行为之一的，由物业管理公司予以制止、批评教育、责令恢复原状、赔偿损失;

　　(一)擅自改变小区内土地用途的;

　　(二)擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观，毁损设施、设备，危及房屋安全的;

　　(三)私搭乱建，乱停乱放车辆，在房屋共用部位乱堆乱放，随意占用、破坏绿化、污染环境、影响住宅小区景观，噪声扰民的;

　　(四)不照章交纳各种费用的。

　　第十五条　物业管理公司违反本办法规定，有下列行为之一的，房地产产权人和使用人有权投诉;管委会有权制止，并要求其限期改正;房地产行政主管部门可对其予以警告、责令限期改正、赔偿损失，并可处以罚款：

　　(一)房屋及公用设施、设备修缮不及时的;

　　(二)管理制度不健全，管理混乱的;

　　(三)擅自扩大收费范围，提高收费标准的;

　　(四)私搭乱建，改变房地产和公用设施用途的;

　　(五)不履行物业管理合同及管理办法规定义务的。

　　第十六条　本办法生效前，未按本办法实施管理的住宅小区可参照本办法执行。

　　第十七条　各省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门可根据本办法制定实施细则。

　　第十八条　本办法由建设部负责解释。

　　第十九条　本办法自一九九四年四月一日起施行。