深圳关于修改《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的决定

　　深圳市人民代表大会常务委员会关于修改《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的决定

　　(1999年6月30日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第三十三次会议通过

　　1999年6月30日深圳市人民代表大会常务委员会公告第90号公布)

　　深圳市第二届人民代表大会常务委员会第三十三次会议审议了市政府《关于提请审议〈深圳经济特区住宅区物业管理条例〉修正案(草案)的议案》，决定对《深圳经济特区住宅区物业管理条例》作如下修改和补充：?

　　一、第五条修改为：“业主、承租人有依法参加住宅区物业管理的权利，并有合理使用房屋和公用设施，维护住宅区公共利益的义务。”?

　　二、第七条修改为：“各住宅区可以根据本条例规定成立业主委员会。业主委员会应当接受市、区住宅主管部门的指导和监督。”?

　　三、第九条修改为：“住宅区入住率达到百分之五十以上或自第一个业主入伙之日起满两年的，开发建设单位或其委托的单位应当及时告知区住宅主管部门，区住宅主管部门应在接到通知之日起六个月内召集第一次业主大会，选举产生业主委员会，开发建设单位应当协助召集业主大会。”?

　　增加第二款：“分期开发的住宅区，经已入住的过半数投票权的业主申请，区住宅主管部门可以召集临时业主大会，在分期开发期间成立临时业主委员会。临时业主委员会的权利、义务与业主委员会的权利、义务相同。”?

　　四、第十条第二款修改为：“业主大会必须经由已入住的过半数投票权的业主出席才能举行。业主可以委托代理人出席业主大会，不满十八周岁的业主由其法定代理人出席。”?

　　五、第十一条第二款修改为：“经持有住宅区全体业主百分之十以上投票权的业主提议，业主委员会应在接到该项提议之日起二十日内就其所指的提议内容召开业主大会;逾期未召集的，由提议的业主向区住宅主管部门申请，区住宅主管部门可以责令或限期业主委员会召集业主大会。”?

　　六、第十二条第二款修改为：“大会表决可以采用投票方式或者其他方式，各类房屋按建筑面积每十平方米计算为一票;不足十平方米的，五平方米及五平方米以上的计算为一票，不足五平方米的不计票。”?

　　七、第十六条修改为：“业主委员会及其成员名单应当自选举产生之日起十五日内，报所在地的区住宅主管部门备案。”?

　　八、第十九条第一款第(三)项修改为：“采取公开招标方式聘请物业管理公司对住宅区进行物业管理，并与其订立、变更或解除委托管理合同。”?

　　增加第三款：“业主委员会根据本条第一款第(三)项的规定实施公开招标有困难的，可以委托市、区住宅主管部门实施。”?

　　九、增加第二十条：“业主委员会履行下列义务：?

　　(一)执行业主大会的各项决定;?

　　(二)遵守和履行物业委托管理合同;?

　　(三)不得从事各种投资和经营活动;?

　　(四)对物业管理公司的正当经营和管理活动予以支持和配合。”?

　　十、第二十一条改为第二十二条，第一款修改为：“业主大会和业主委员会应接受市、区住宅主管部门的指导与监督。业主大会的决定、业主委员会章程的内容或业主委员会的决定不得与宪法、法律、法规和规章相抵触。”?

　　第二十一条第二款删除。?

　　十一、第二十五条改为第二十六条，第三款修改为：“在开发建设单位自行或委托物业管理公司对住宅区进行物业管理期间，应当接受业主和有关部门的监督。”?

　　十二、第二十八条删除。?

　　十三、增加第三十条：“住宅区内车辆停放的管理，应接受公安等部门的统一指导和监督。?

　　进入住宅区的车辆应按规定停放在停车场或设置有停车标志的场所。?

　　物业管理公司应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系，并按有关规定收取相应的保管费或车位使用费。”?

　　十四、第三十五条改为第三十六条，增加第二款：“业主入住时物业管理公司应组织业主签订业主公约，不组织业主签订业主公约的，市、区住宅主管部门有权予以纠正。”?

　　十五、第三十六条改为第三十七条，增加第二款：“开发建设单位应按规划或合同的约定完成住宅区相关配套设施的建设。”?

　　十六、增加第四十二条：“业主、承租人、非业主使用人和物业管理公司应当维护房屋外观整洁、统一。?

　　业主委员会根据房屋的状况决定修缮、粉刷。但房屋的天面和外墙应当每十年至少修缮、粉刷一次，房屋的空调架、防盗网等外观设施应当每三年至少粉刷一次，楼梯间的墙面、台阶、扶手等设施应当每五年至少修缮、粉刷一次;期限届满、确实不需要修缮或粉刷的，业主委员会可向市、区住宅主管部门申请延期修缮或粉刷;经市、区住宅主管部门同意，可以延期。?

　　前款所需费用，除房屋的外观设施由业主或承租人承担外，其他费用从住宅维修基金支付。住宅维修基金的使用明细表，物业管理公司应向业主公布。”?

　　十七、第四十一条改为第四十三条，修改为：“房屋及其附属设施或住宅区公用设施，可能危害房屋安全或公共安全的，应当及时修缮;应由业主修缮的，其费用由业主承担;应由物业管理公司修缮的，其费用由物业管理公司承担。”?

　　增加第二款：“前款费用的支付来源及使用明细表，应向业主公布。”?

　　十八、第四十三条删除。?

　　十九、第四十四条改为第四十五条，第一款修改为：“开发建设单位应在住宅区移交时，按住宅区除地价以外的建设总投资百分之二的比例，一次性向业主委员会划拨住宅区的公用设施专用基金。”?

　　二十、第四十六条改为第四十七条，修改为：“开发建设单位应在移交住宅区时，按市政府有关规定以建造成本价提供住宅区物业管理用房，其产权属该住宅区全体业主共有。”

　　二十一、第四十七条改为第四十八条，第一款修改为：“开发建设单位应在移交住宅区时，按市政府规定的比例以同期市政府微利房价格提供部分商业用房，该商业用房的产权属该住宅区全体业主共有。”?

　　第三款修改为：“上述商业用房、按规定提供的物业管理用房、住宅区公用设施专用基金以及住宅区内其他产权属于全体业主共有的公用配套设施、设备和场地，均由物业管理公司按委托管理合同经营，其收入用于补充住宅区的管理服务费。”?

　　二十二、第四十九条删除。?

　　二十三、第五十条增加第二款：“委托管理合同终止后，业主委员会和物业管理公司可以共同委托会计师事务所对住宅维修基金和管理服务费的使用明细表和收支明细帐目进行审计，所需费用由管理费支出。审计报告应向业主公布。”?

　　增加第三款：“业主对住宅维修基金和管理服务费的使用有异议的，可以要求业主委员会向物业管理公司咨询并查阅收支总表，物业管理公司应提供完备的资料并详细说明。”?

　　二十四、增加第七章：“法律责任”。?

　　二十五、增加第五十一条：“业主、非业主使用人违反业主公约，应当承担相应的民事责任。对违反业主公约造成他人安全或利益受到侵害的，业主委员会或者相关的业主、非业主使用人可以向人民法院提起民事诉讼。?

　　未交纳物业管理服务费、住宅维修基金和物业委托管理合同约定的其他费用的，物业管理公司可要求有关业主限期交纳;逾期不交纳的，可按日加收应交纳费用万分之五的滞纳金，并可按业主公约和物业委托管理合同的规定进行催交;连续六个月不交纳的，可向人民法院申请追缴。?

　　物业管理公司违反物业委托管理合同的约定，应当承担相应的违约责任;造成损失的，应当承担赔偿责任。”?

　　二十六、增加第五十二条：“业主大会、业主委员会违反本条例第二十二条规定的，市、区住宅主管部门应当责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。”?

　　二十七、增加第五十三条：“违反本条例第二十四条规定，未取得物业管理资质证书而从事住宅区物业管理业务或者所管理物业与所持资质证书等级不相符的，市、区住宅主管部门应当责令其停止违法行为，没收违法所得，并可处以五千元以上二万元以下的罚款。”?

　　二十八、增加第五十四条：“物业管理公司违反本条例规定，有下列行为之一的，业主委员会有权予以制止并限期改正;逾期不改正的，业主委员会可以终止委托管理合同;市住宅主管部门和有关行政主管部门应当责令其限期改正，并可处以三千元以上一万元以下的罚款;情节严重的，市住宅主管部门可以降低其物业管理资质等级，直至吊销资质证书，并可建议工商行政管理部门依法注销其物业管理的经营项目：?

　　(一)擅自扩大收费范围、提高收费标准的;?

　　(二)改变公用设施专用基金和住宅维修基金的用途，或未按规定定期公布收支帐目的;

　　(三)改变专用房屋的用途，未按规定使用的;?

　　(四)管理制度不健全、管理混乱，造成对住宅区的房屋管理、维修、养护不善，经市、区住宅主管部门认定应当予以处罚的。”?

　　二十九、增加第五十五条：“开发建设单位违反本条例第三十七条、第四十五条、第四十八条、第四十九条规定的，市、区住宅主管部门应当责令其限期履行;逾期不履行的，可按应交款项逾期的时间处以每日千分之三的罚款;情节严重的，经市、区住宅主管部门认定，市政府规划国土行政主管部门应当暂停其房地产开发资质。”?

　　三十、增加第五十六条：“业主委员会、业主、非业主使用人或其他单位、个人违反本条例规定，按照下列规定予以处罚：?

　　(一)违反本条例第二十条第(三)项规定，擅自进行经营活动的，市、区住宅主管部门应当责令限期改正，可以并处三千元以上一万元以下的罚款;?

　　(二)违反本条例第三十八条规定的，市、区住宅主管部门责令限期改正，恢复原状，可以并处一千元以上五千元以下的罚款;?

　　(三)违反本条例第四十二条第二款、第四十三条规定的，市、区住宅主管部门应当责令其限期修缮或粉刷;逾期拒不修缮或粉刷的，可处以三千元以上五千元以下的罚款;?

　　(四)违反本条例第四十四条规定的，市、区住宅主管部门应当责令其限期改正，可以并处一百元以上二千元以下的罚款。”?

　　三十一、增加第六十条：“本条例实施前已建成的住宅区的整治改造办法由市政府另行制定。”?

　　三十二、本条例中“业主管理委员会”及“管委会”均分别修改为“业主委员会”，但本决定中已修改的条文除外。?

　　此外，根据本决定对部分条文的文字和条、款、项的顺序作相应的调整和修改。?

　　本决定自公布之日起施行。?

　　《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则，根据本决定作相应的修正，重新公布。