《物业管理条例》在线座谈会实录

《物业管理条例》正式出台了，这是众望所归。这部将于今年9月1日起施行的行政法规，明确了业主、物业管理企业、物业开发建设单位等各方主体的权利义务，使我国物业管理走上了法制化规范化的轨道。它的公布和施行，对维护房屋所有权人和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，规范物业管理行为，具有十分重要的意义。为全面、及时、准确地领会、宣传、普及《物业管理条例》精神，特别举办本次网上座谈会。

主 持 人：张 亚 法制日报社副总编辑

与会人员：
雷晓路 法制日报社总编辑
王振江 国务院法制办农业资源环保法制司副司长
陆克华 建设部住宅与房地产业司副司长
左 力 国务院法制办农业资源环保法制司处长
王瑞春 建设部法规司法规处处长
孙宪忠 中国社会科学院法学所研究员
张 锋 中国政法大学法学院行政法学教授
董京生 中国消费者协会副秘书长
冯 涛 回龙观小区业主委员会主任
杨 杰 美林正大投资集团有限公司总裁
陈 伟 北京天地和律师事务所律师
陈 纳 天鸿宝地物业管理经营公司总经理助理

[主持人说]:各位嘉宾已经就位，座谈会开始 [09:30]

[主持人说]:各位嘉宾、各位网友早上好！《物业管理条例》座谈会现在开始，首先对各位嘉宾光临本报，出席本次座谈会表示热烈的欢迎，同时也热烈欢迎网友们在线关注本次座谈会，并积极参与。在社会各界人士的热切盼望之下，在众多媒体的密切关注之下，《物业管理条例》于6月19日颁布，将于9月1日起实施，今天我们就读者普遍关心的问题召开座谈会，这次座谈会由法制日报社和中国普法网主办，国务院法制办和建设部协办，由中国普法网进行网上直播，并采取网上互动的形式，请网友们积极提出问题，由现场嘉宾现场给予解答。今天出席座谈会的有法制日报社总编辑、中国普法网编委会副主任雷晓露，国务院法制办农业资源环保法制司副司长王振江，建设部住宅与房地产业司副司长陆克华，法制日报社副社长杨志生，国务院法制办农业资源环保法制司处长左力，建设部法规司法规处处长王瑞春，中国社会科学院法学所研究员孙宪忠，中国消费者协会副秘书长董京生，回龙观小区业主委员会主任冯涛，美林正大投资集团有限公司总裁杨杰，北京天地和律师事务所律师陈伟，天鸿宝地物业管理经营公司总经理助理陈纳，法制日报社社长助理、中国普法网负责人周秉键，法制日报社经济部主任赵翔，法制日报社经济部副主任万学忠。此外，中国政法大学法学院行政法学教授张锋先生向本次座谈会提交了书面发言。下面发言开始，首先发言的是法制日报社总编辑、中国普法网编委会副主任雷晓路。 [09:34]

[雷晓路]:各位领导、各位专家、各位朋友早上好！首先我代表法制日报社向入会的各位同仁表示热烈的欢迎。你在百忙当中法制日报社、中国普法网举办的《物业管理条例》座谈会，是对法制日报社的支持，也是对《物业管理条例》的宣传工作的推动，《物业管理条例》是一部关系广大人民群众切身利益的重要法规，国务院法制办以《物业管理条例》出台为契机，近十年来，首次在法规出台前公布草案，广泛征求社会意见，开门立法，这是民主立法实践的重大进步。 [09:35]

[雷晓路]:法制日报社作为宣传社会主义民主与法制为主旨的全国最大和最具权威性的综合性法制媒体，身体力行地投入到民主立法的实践中，配合国务院法制办做好《物业管理条例》的意见征集和普法宣传工作，更是我们责无旁贷的使命。 [09:36]

[雷晓路]:早在2002年12月22日，根据国家法制办授权，法制日报全文刊登了《物业管理条例》草案，受到社会各界的广泛关注，在此之后，法制日报连续刊登社会各界对草案的意见和建议，并在分类归纳的基础上，于2002年11月20日以一个正版的篇幅推出了聚焦草案十大热点话题，这篇报道也引起社会各界的广泛参与和讨论，条例正式出台后，法制日报不仅在一版显著位置刊登消息，评论员的文章，而且对《物业管理条例》进行了全方位的深入浅出的解读，对立法过程中各界的意见和建议采纳情况进行了充分报道。这次座谈会也是我们法制日报社中国普法网深入宣传《物业管理条例》的又一实际行动。

《物业管理条例》的出台过程表明立法机关与媒体密切合作，从草案的发布、意见的收集、反馈、到法律法规的宣传普及，立法机关与媒体形成良性互动，是保证立法广泛吸纳民意、法律法规最终得以顺利实施的重要环节。法制日报与国务院法制办建设部等单位一直保持良好的合作互动关系，在维护企业公民权益等方面，法制日报发挥了舆论监督的优势，一直做着不懈的努力，我们也希望在今后的法制宣传报道中能够得到在座各位领导和专家一如既往的支持。我代表法制日报社、中国普法网祝这次座谈会圆满成功。谢谢大家！ [09:38]

[主持人]:下面请国务院法制办农业资源环保法制司副司长王振江发言。 [09:41]

[王振江］(国务院法制办农业资源环保法制司副司长):很高兴通过这次座谈会向大家介绍一下物业管理立法的一些基本情况。我首先介绍一下《物业管理条例》制定的背景，简单地讲，这个条例是在我国城镇住房制度改革不断深化大背景下做的，住房制度的深化使房屋的所有权结构发生很大的变化，原来很多共有住房改为个人住房，原来公房的承租人成为房屋所有权人，与此相适应的原来的公房管理人和公房承租人之间的管理被管理关系，逐渐地也演变成了一种服务和被服务的关系。在这个转变的过程中，就产生了一个新兴的行业就是物业管理。这个行业产生之后发展很快，应该说对改善人民群众的生活和工作环境、提高城市的管理化水平，扩大就业起了积极作用。但是在转变过程中，也暴露了一些问题，比如业主的权利义务并不是太明确，物业管理活动中有关个方的主体法律关系不清楚，以至有时候出现问题难以分清责任，同时物业管理的企业有时候服务业不规范，存在着服务不到位、或者收费和服务不相符的行为。业主大会和业主委员会的成立和运作有时候也缺乏一些必要的监督和制约，甚至有时候也出现有的业主委员会不能真正维护业主的共同利益，在物业的开发阶段，尤其在前期，物业开发单位也遗留下来一些问题，使后期的物业管理企业承担了一些不应该承担的责任，加剧业主和物业公司之间的矛盾等等，这些问题需要尽快地通过立法来加以解决。 [09:41]

[王振江］(国务院法制办农业资源环保法制司副司长)：应该说国务院对物业管理十分重视，曾专门就规范物业管理的问题做过批复，这无疑加快物业管理的进程，因此2001年的时候，国务院把《物业管理条例》列进了当年的立法计划，大概用了两年的时间，今年的6月19日这个条例正式出台。这是一个基本的背景情况。 [09:43]

[王振江］(国务院法制办农业资源环保法制司副司长)：下面说一下关于制定这个条例的思路，应该说为了明确业主物业管理企业和物业开发建设单位的权利义务，规范物业管理企业的行为和业主大会、业主委员会的成立和运作，保护业主的共同利益，改善人民群众的生活和工作环境，保证条例能够解决老百姓关心的，我们实践中确实存在的迫切需要经过加以立法进行解决的问题，首先在对条例的思想进行了研究，制定这个条例究竟达到一个什么目的。经过反复的论证，最后把《物业管理条例》的指导思想确立为要保护业主的财产权利，协调好单个业主的利益和全体业主共同利益的关系，要明确物业管理企业和业主之间是平等的民事主体，他们之间是服务和被服务的法律关系。要保证双方能够通过平等协商，公开、公平来确立物业管理中的各项事情。为了能够使这个指导思想得到更好的落实，应该说在条例的审查、修改过程中，国务院法制办采取多种方式、广泛听取社会各界的意见和建议。2001年3月19日建设部在调查研究的基础上，也总结了我国物业管理实践的经验，在国务院草拟了《物业管理条例》的送审稿，国务院法制办马上征求国务院有关部门和地方人民政府的意见，包括万科这些比较大的物业管理企业的意见，同时就条例里面涉及的一些重大问题，有条例的指导思想，条例的框架，条例的主要内容等等，召开专家论证会，进行专门的论证。为了进一步了解实际情况，法制办又专门组织了调查组到上海、深圳等地进行调查，在调查期间，实地考察了一些各种不同种类物业管理，同时召开由相关的行政部门、街道办事处、居民委员会、派出所、业主委员会、物业管理企业、律师参加了座谈会，我想说的是这个座谈会基本上采取了背靠背的办法，在这个团体里面利益是不同的，业主是一个利益团体，物业官司是一个利益团体，作为房地产开发商也是一个利益团体，怎么考虑他们的之间的关系，这是我们调查要解决的一个问题。在这之后，法制办又对送审稿进行了认定的修改，再次征求了有关部门和地方人民政府的意见，就难点问题征集了社科院、人民大学比较著名的法学家的意见。

由于这个物业管理立法涉及的面比较大，主要涉及到广大人民的切身利益，国务院领导对这个问题也很重视。在我们修改稿拿出来之后，为了保证条例更加贴近实际，能够广泛地集中民智，经国务院领导同意，国务院法制办在2002年10月分别在人民日报和法制日报全文刊登了这个草案。我想再说一点，关于这次征求意见，它的意义怎么理解？这是在行政法规制定过程中第一步的提法，我想是不是可以从这几方面来看，从立法来看，规定行政法规在起草过程中，广泛听取有关机关组织和公民的意见，行政法规制定程序条例也规定，起草行政法规应当深入调查研究，总结实践经验，广泛听取有关机关组织和公民的意见，这次公开征求意见，首先把这个规定在政府立法中得到体现。 [09:47]

[王振江］(国务院法制办农业资源环保法制司副司长)：也是在民主立法加快过程中，对民主立法形势做的一次探索，是进一步完善政府立法工作的一个举措，对我们立法工作向着更加公开、民主化的发展起到推动作用。
第二方面的意义，这也是政府法制工作在这个领域中进一步贯彻落实好“三个代表”的一个具体细节，是在市场经济发展、社会全面进步，尤其加入世界贸易组织以后，这种新形式下，建设社会主义政治文明的一个实践。国务院这次决定将条例草案公开征求社会各界意见，对政府机关科学民主决策，发扬人民民主都有着良好的示范意义，对增强民主的主人翁意识和参与人民的热情，提高参政议政水平有着深远的意义。还有一方面的意义，这次广泛征求社会各界的意见，使政府立法机关更加深入物业管理实践的存在的一些问题和广大军民、居民的要求，增强有关制度的针对性和可操作性，通过广泛听取立法涉的各方主体的要求和意见，有利于使各项制度建立在了解民情、集中民智、体现民意这些基础上，尽量去体现人民群众的利益。这项条例公开征求意见，也可以为将来的条例执行打下一个基础，为什么这么讲，我觉得让人民群众参加到立法工作中来，把人民群众的要求反映到立法法规工作中去，实际上可以增加人民群众对法规认知，这样制定出来的行政法规，将来执行的时候，可能就更容易被广大人民群众所接受，更容易得到遵守。谢谢大家！ [09:51]

[主持人]:下面请国务院法制办农业资源环保法制司处处长左力发言。 [09:52]

[左力](国务院法制办农业资源环保法制司处长):借此机会，我感谢大家对我们的立法工作的关心和支持，条例草案于2002年10月22日和24日分别在法制日报社和人民日报全面公布，公布以后，得到社会各界的积极响应，大家通过各种渠道反应对草案的意见和建议，一些住主要的媒体、网上都对这次征求意见进行了报道或者组织了讨论，从10月22日公开征求意见到10月27日我们收到第一封来信，从内蒙古寄来了，以后每天我们都会接到很多朋友的来信，少的时候几封，多的时候达每天几十封，房地产开发公司、物业管理企业、还有一些协会、商会，包括还有专家、学者、律师都有来信，其中业主占的比例最大的，从来信的地区看，有广东、上海、福建经济发达的地区，也有陕西、云南、贵州西部一些地区，最后我们总结了一下来信的情况，全国各省、自治区、直辖市，除了一些个别的地方外及都有群众来信，从来信的内容看，有对要求条例规范出台，还有对草案的内容提出具体的修改意见和建议。从来信的篇幅来看，短的有几十字，长的有几十页个还有对草案逐条都进行了修改。从大家反映意见的形式来看，有直接给我们来信的，还有给各省法制办发电子邮件，还有的是特别从当地直接把意见当面成交给我们的。在征求意见期间，我们一共收到386封群众来信，还有19个省、自治区、直辖市的汇总当地的意见，一共将近4000条，所有这些来信对我们是一个很大的鼓舞，使我们感到责任重大。 [09:52]

[左力](国务院法制办农业资源环保法制司处长):比如说像北京的任志强在来信中说，众多的物业管理纠纷引起了国务院的重视，准备以全国统一的物业管理条例来规范成为市场化的商品化的行为，对城镇居民生活产生重大的影响法规公开征求全社会的意见，这不但公众参与物业管理的行为，也是中国立法工作的进步。还有北京的饭量在来信中说，这是我国法制建设增加透明度，鼓励公民、法人参与立法活动的措施。中国残疾人袁慧民也来信说，这是进一步加强法制建设的一项重要内容，也是体现政府对物业管理的重视，普通百姓一件有实际意义的工作。另外，广泛正社会各方的做法，表明我们的立法工作实实在在为百姓，使里工作更有操作性。从大家来信中，对这项条例的必要性和草案的内容给予了肯定，希望《物业管理条例》尽快出台。 [09:54]

[左力](国务院法制办农业资源环保法制司处长)：在大家提出这些修改意见中，主要集中这么十个方面：
第一个是关于调整范围，比如有的来信提出来是不是区分居住物业和非居住物业来进行不同的管理；第二方面，就是建议对这个业主的权利和义务进一步细化；第三个方面，业主大会的成立条件和程序要作出规定；第四个方面，对业主大会的组织形式表决程序作出规定，比如业主的投票权如何选择，业主的大会的回来形式等；第五个方面，对业主大会和业主委员会的职责分工要明确；第六个方面，对业主大会和业主委员会居民委员会的关系建议在条例中明确；第七个方面，对前期物业管理的内容进一步细化，商品房的面积缩水问题等等问题；第八个方面，对于物业服务收费，这也是反映比较多的问题；第九个方面，物业转维修资金交纳范围、所有权以及用途。第十个方面，物业管理企业在物业管理中的责任，比如对物业报案人的监督管理，新旧物业管理公司的交界等等问题。 [09:56]

[左力](国务院法制办农业资源环保法制司处长):有的来信反映了我们在公布的草案中明确物业管理企业疏于管理，未能履行合同规定的义务，应当依法承担相应的法律责任，大家来信说疏于管理、规定的比较模糊，建议进一步细化。对于这些意见和建议，我们都进行了认真的整理和分类研究，根据这些研究，对条例草案的内容做了进一步的修改和完善，吸收了将近一半的意见。比如进一步细化业主的权利义务、科学界定物业管理的企业，体现了优先保护业主的原则等等。这些意见都体现在最后公布的条例中。对于一些没有采纳的意见，主要是考虑到有些意见不属本条例调整的范围，或者是立法不成熟，理论上存在一些争议，需要进一步研究的意见。还有大家提出来一部分意见，主要根据本地的实际情况提出来的，但是鉴于我们国家的地域比较辽阔，地区差别比较大，这些意见和建议在有关地方中的法规中规定比较合适。
此外，还有一部分意见，比如说对公众事项的管理，业主委员会的人气、经费等等一些事项，应该在业主大会规则中约定，或者由双方物业合同中约定，这样可以更具体一些。
我主要介绍一些征求意见的情况。谢谢大家！ [09:57]

[主持人：]:下面请建设部住宅与部分房地产业司副司长陆克华发言。 [09:58]

[陆克华：](建设部住宅与房地产业司副司长):非常高兴在这里和大家一起交流一下学习《物业管理条例》中的体会，我作为一个立法行政管理方面的工作人员，同时我也是一个业主，住房的消费者。我学习《物业管理条例》，我的体会还有很多的特点，我想强调，我觉得它一个比较主要的特点之一，就是针对性非常强，针对当前物业管理实践中存在的一些问题，特别是老百姓反映的一些特别强烈的问题，都有针对性地加以规定。注重通过规范物业管理行为来保护业主，以及物业管理企业的合法权益，重点体现保护广大业主的权利。 [09:59]

[陆克华：](建设部住宅与房地产业司副司长):目前，物业管理实践当中存在的一些突出的问题，归纳起来主要的问题，我认为大概四个方面：一个方面，业主的权利以及义务不明确，物业管理各主体之间的法律关系不明确，导致出现问题以后无法追究相关责任方的责任，这是一个问题；第二个问题，业主大会、业主委员会的成立、组成、运作等行为不规范，有些业主委员会不能够真正代表业主的利益；第三个问题，物业管理企业的行为不规范，这个是广大业主反应最强烈的问题，存在的服务不到位，收费与服务不相符，擅自决定本该由业主决定的事项等等这些行为，损害了业主的合法权益。第四个问题，物业开发建设中遗留的一些问题，面积中的问题等等。由于开发企业和物业管理企业没有分业经营使得物业管理企业承担本来由开发企业承担的一些责任，我认为比较突出的就是这四方面的问题。条例对这些问题都逐个加以规定，首先理顺了物业管理各方主体的法律责任，明确业主和物业管理企业之间是建立在物业服务合同基础上的民事法律关系，明确规定了业主在物业管理活动中具有的十项权利和应当履行的六项义务，明确业主大会和居委会之间的关系，明确了水电气等公共事业单位应当向最终用户收取费用等等。 [10:01]

[陆克华](建设部住宅与房地产业司副司长):其次，条例以专战的形式规定业主大会的制度，规范业主大会的组织与运作，对业主大会的性质、成立、会议的形式表决的方式等等问题作了明确的规定，明确了物业管理有关重大事项必须由业主大会决策，业主委员会是业主大会的执行机构，从而有效解决实践中少数业委会个别委员代表全体业主决议，损害全体业主利益的问题。
另外，条例特别强调业主公约，提高业主自律意识和自觉性。
第三，对如何规范物业管理企业的服务行为，重点做了规定，对物业管理服务部分的规定，是整个条例当中内容最多的，建立了物业管理企业的自治、资格管理制度，对物业管理企业和人员从事物业管理经营行为提出更高的要求，对物业管理活动开展的基础，就是对物业管理的形式、内容作了明确规定，强调物业管理企业应当按照合同的约定向业主提供相应的服务。规定物业管理企业转委托的禁止性的行为，强调物业管理收费应当遵循合理公开和服务相一致，在法律责任部分，重点对物业管理企业不规范行为一些出发规定。
第四，针对前期物业管理问题较多的情况，条例专门作了规定，重点强调建设单位在前期管理当中的责任，比如强调建设单位通过招投标选择物业管理企业，保护以后的业主权利，在销售前向业主明示，不得转让所有权和使用权，还应当配置物业管理用法，配合物业管理企业办理承接验收手续等等责任。
我相信条例这些针对实践中出现的问题和条例中的规定，对有效解决群众实际关心的一些问题，显示生活中发现的文协问题，保护业主合法权益，规范物业管理企业的行为，推进物业管理企业的发展发挥着重要作用。谢谢！ [10:04]

[主持人]:下面请建设部法规司法规处处长王瑞春发言。 [10:04]

[王瑞春](建设部法规司法规处处长):感谢法制日报社和中国普法网提供这次学习和交流的机会，我今天想重点谈一下，是业主自主权的体现。我认为物业管理条例对业主所有权的规定应当是充分的，通过民主协商程序，由业主自行管理自己的财产，处理关联的财产关系，协调由财产关联性而派生的利益关系，这也是条例制度涉及中的一个基本思想。
下面我从两方面来谈一下业主自主权的体现，第一，业主有权选择不实施物业管理，当消费者是否接受服务的行为并不构成对功利的威胁时，服务的接受仍然是以消费者资源为前提的，既然业主与物业管理企业是服务需求与服务提供的关系，物业管理企业就没有理由就服务强制施于业主，政府也没有理由强制业主接受某种服务。业主的自主权不仅仅体现在业主自主选择物业管理企业上，接受或者不接受物业服务，实际生活中也不可能所有的物业都选聘社会化、专业化的企业实施物业管理。因此，条例把调整对象确定于业主通过选聘物业管理企业按合同约定实施物业管理的活动，即已经客观存在的物业管理经营条例调整的对象，这一客观存在是业主自主选择的结果，业主选择对物业管理的方式，还有其他多种，如自行管理、直接将某种服务事项委托专门企业等等，这些活动就不是物业管理条例所管理的范围。业主可以经民主协商自主选择对物业管理的方式。

第二，业主可以不成立业主大会，可能是众多业主的组合，也可能是少数业主的组合，还可能是单一业主，设立业主大会的本意，是建立业主之间的协商机制，对于人数较多的业主组合，没有业主大会这种民主协商的机制，就共同利益形成一致意见，显然不可能，但是这种机制并非是普遍适用的，在人数较少的业主组合，其共同利益可以直接协商取得一致，并非必须由业主大会的形式进行磋商。单一业主按的情况下，业主大会成了完全没有必要的形式，因此条例在制度设计中将同一个物业管理区域，同一个物业管理区域内的业主成立业主大会作为一般的原则，在只有一个业主，或者业主人数较少，且经全体业主一致同意的情况下，可以不成立业主大会。谢谢！ [10:08]

[主持人]:刚才从网上反馈回来的情况，现在已经有很多网友在线，热切地关注我们这次座谈会的内容，而且都在很热切地、焦急地等待回答问题。所以，下面请嘉宾在发言的时候，语速加快一点，另外发言的总体时间控制在五分钟之内，最好在三分钟。下面，请中国社会科学院法学所研究员孙宪忠发言。 [10:09]

[孙宪忠](中国社会科学院法学所研究员):《物业管理条例》颁布以后，从法学界来看，普遍来看是比较积极的，这个法律从立法的过程来看比较民主，也比较透明。现在设定的法律规范的内容比较具体，针对性比较强，而且可操作性也比较强，大家总的来看认为这个立法是一个质量比较高的法律。 [10:10]

[孙宪忠](中国社会科学院法学所研究员):我在以前参加过几次《物业管理条例》的讨论，以及平时接触群众的意见来看，大家认为这个方面物权法方面有一些问题，没有在条例得到一些体现，有些群众有一些看法。比如没有关于所有权的规定，也没有所有权人的基本的行使权利方式等等明确的提法，但是这些看法在我来看，我觉得主要是跟这个条例没有吃的很透，因为从表面来看，这个条例没有使用物权和所有权的词汇，但是它的基本精神是贯彻在业主管理关系上，贯彻所有权人权利至上，个人权利和公共利益相协调，禁止权利滥用，这是物权法的基本精神。 [10:12]

[孙宪忠](中国社会科学院法学所研究员):条例第二章，规定业主和业主大会，在这章里面明确提到，第6款第1条明确提到业主就是所有权人，然后它物业管理的第2条中写着物业管理选聘物业管理企业为自己的物业提供服务这么一个精神，在整个立法过程中，始终都是围绕着业主，也就是所有权人的各项权利的展开的。比如规定业主对物业管理企业的选择决定权，参加业主大会，并决定物业管理企业投票权，选举业主委员会的委员的选举权和被选举权，以及对日常事务的执行权和监督权，这些规定在条例中有核心的地位。通过这些规定，把所有权人的核心地位有提到，并且把整个过程都是当做所有权人行使权利的结果，从这一点来看比较符合现代立法的精神。
在这个同时，条例对所有权人，也就是对业主行使权利有一些限制性的规定，要求他们维护公共秩序、交纳服务费用，希望所有权人把个人利益和公共利益相互协调。从某种意义上将，我们目前这个条例规定的物法的制度，所有权规定比现在提出来各种物权法都要详细，物权法现在这个方案在这方面来看不是太细致，从这点来看，条例比物权法设想的方案要比较积极的。但是也要看到这样一个问题，这个条例不能解决所有关于所有权的问题，它还毕竟这个法律系统中的一个法律活动，大家知道，任何一个法律，即使是再重要的法律，都不可能说包揽天下所有的事务，把所有的问题都解决。比如说现在工业化住宅所有权全体的权利类型，现在我们主要规定业主单一支配空间的问题，实际上这个里面还涉及到其他一些物权，比如建筑物的整体和单一住宅之间的关系。现在我们立法这方面来看，慢慢发展来看，我们还要在这方面有清楚的认识。从建筑物的整体居住的利益，大楼的主体的安全、整体的安全，这是我们的根本利益。 [10:14]

[孙宪忠](中国社会科学院法学所研究员):这一点以后在物权法中体现。
现在租赁的问题，有些老百姓提出来，我有这个房子，怎么买卖、租赁，现在在合同法已经有一个规定。另外，涉及不动产登记的问题，有些人也提出来，在这些方面也应该有反应，这不是《物业管理条例》所提出的问题，还要通过其他的规定。总而言之，这个条例是一个比较好的条例，它将来等待其他的法律跟它共同配合作用，它对我们国家的立法会发挥积极的促进作用。这是我基本的看法。谢谢大家！ [10:15]

[主持人]:下面请中国消费者协会副秘书长董京生发言。 [10:21]

[董京生]:我们消费者协会认为物业管理条例出台明确了过去许多长时间争论不休的问题，这些问题的解决对于在物业管理服务市场处于弱视地位的消费者权益保护提供法律的屏障。讲一下2002年全国各地消费者协会受理的包括房屋装修和物业管理方面的投诉是10582件由于这些投诉带有全体性，由于解决难度大，社会负面影响比较大，根据消费者或者根据这方面的投诉，主要是五个方面的问题，一个就是物业管理公司对它的自身的权利义务认识产生错位，颠倒与业主之间的法律关系，在很多问题上代表开发商的利益去限制或者剥夺消费者的合法权利
第二个问题，无视业主的处分全，随意出租使用公共的配套设施，公用面积，还有把本来属于全体业主的经济住宅面积占为己有。
第三个，是服务质量差，导致居住环境污染、卫生条件恶化。
第四，物业公司把小区当成二次开发的基地，在收费标准上不透明或者乱收费。
第五，个别的物业行政主管部门从保护行业第一出发，是一味偏袒企业，这个对于消费者权益保护有些问题的解决是不利的。
从这些投诉的主要要问题看，现在的条例出台以后，我认为有十一个方面是应该引起我们关注的，也就是说这些问题通过法规的规定得到有效的解决。第一个，第2章明确业主大会、业主委员会各自的权利义务，让业主更好依靠组织来维护自身的合法权益。第二，切断前期物业公私合开发商之间的经济利益的联系，可以让消费者主张自己的权利。第三，第27条到第30条、第38条、第55条，强调业主对公共设施设备依法享有的所有权、使用权、处分权、收益权。第四，再次强调商品开发商应当承担保修责任。第五，第32条，通过认真管理和资格考核制度，对物业官司和物业木屋人员进行规范。第六，第39条，明确业主自主选择物业官司及物业公司在交界中各自承担的义务。第七，第40条、第41条、第43条、第45条，通过对物业公司的禁止性的规定使公平原则得到体现。第八，强调了公共事业和具有独占地位的企业和物业公司承担的义务和经济利益相分离的原则，第十，就是第54条，明确了专项维修资金的归属。第十一，第57条，对经营者法律责任比权利的规定更趋平衡。
这十一个方面，我们在学习条例的时候认为从我们工作中来讲更加予以关注，最后有一个建议，条例即将在9月1日实施，要依法办事，因为造成物业管理服务市场的问题原因既有我们立法滞后的问题，同时还有更深层次的原因，比如非市场因素的干扰，行政保护、地方保护这些问题，不会因为法律的实施而马上可以改变的。所以，建议在法规出台以后，加强对它的实施情况的监督、检查，目的就是让消费者能够看到条例再实施以后所带来的效率，不要使他们对实施的情况感到失望。谢谢！ [10:21]

[主持人]:下面是来自业主方面的代表，回龙观小区业主委员会主任冯涛发言。 [10:23]

[冯涛](回龙观小区业主委员会主任):在物业管理当中，业主方面存在的文协问题，作为业主贯彻执行条例，住房商品房带来主权产权结构的多元化，作为物业管理区域的每一位业主，应对基本的文明意识、自律意识，要遵守最基本的社会功德，作为一个有个个业主个体形成的小区结合体组成业主大会，要制定共同的业主合同，就是业主公约，并采取相应措施，成立相应的监督机构，以确保公约得到遵循。条例规定，业主公约应当对有关义务，违反公约做出了规定，应当承担责任，每一位业主都应严格遵守这个公约，维护业主公约，业主遵守合同的意识，物业管理服务是有偿服务，业主与业主管理企业与建立服务合同上的民事法律关系，双方是平等民事主体。物业管理企业根据合同提供至佳相符服务，合同规定之外的服务，由双方协商与其同时业主履行相应业务，按规定履行费用，是法定责任。这种状况不仅会影响物业管理企业提供良好的服务，而且也会最终损害业主自身的利益，条例明确规定，业主应当根据物业服务合同的约定，交纳物业废物服务费用，违反服务合同规定，业主不交纳服务费用，业主委员会应当督促其限期交纳，预期不交纳，物业官管理公司可以想人民法院起诉。希望政府方面以及社会各方面的重视对物业管理的宣传，要以条例的施行为契机，充分接入社会的力量，采取多种形式的宣传活动，以使物业管理活动，支持物业管理活动的组织和个人，尤其享受物业管理的小区居民，都能了解这个条例的内容，逐步培养居民物业管理消费意识，树立正确的自律意识、合同意识、公约意识，积极推动物业管理企业的健康发展。 [10:24]

[主持人]:谢谢冯涛的发言，下面是来自开发商方面的代表，美林正大投资集团有限公司总裁杨杰先生发言。 [10:25]

[杨杰](美林正大投资集团有限公司总裁):大家好，作为开发商今天被邀请参加这个座谈会，我感觉非常荣幸。中国房地产市场经过二十年左右的时间，从培育到发展，日益成熟，成为当今国民经济一个重要的新的增长点。但我们不能不清醒地认识，目前房地产市场秩序如果不再加大力度进行整顿和规范，将房地产市场完全纳入法制运行轨道上，那么很不能房地产市场将会对国民经济产生消极的影响。并可能发生一系列的问题。目前，国家实施颁布《物业管理条例》，从某种程度上标志着房地产行业正在迈向一个规范化、法制化的新台阶，对进一步房地产市场奠定了基石。并对物业管理相关各环节的运作，在法律上予以规范具有很强的可操作性，作为开发商我们注意到，本条例对开发企业主导前期行为进行了约束，房地产开发和物业管理相关联的原则，通过找投标的方式，选定相应支持的物业管理企业，事实上我们投资开发的北京美林正大项目早在1999年，在项目选定之前通过公开招标方式选定物业管理公司，由政府相关部门、法律界及业主组成的小组。 [10:28]

[杨杰](美林正大投资集团有限公司总裁)：此次物业管理公开招标，公司的项目品牌形象得到很大的提高，增加购房者对美林正大增加了可信度，美林正大完成了从开发建设到最终交付的各个阶段的工作，项目于2001年全部交付，在一到一年的时间内，我们在物业管理公司、广大业主密切配合下，通过民主选举的方式成立的业主委员会，在较短时间的内，主导物业管理到业主主导物业管理的平稳过渡。今天我们可以很肯定地说，美林花园开发商物业公司业主委员会完全是在相互尊重、相互理解的氛围内，各尽其职，各尽其责，三者之间明确的法律关系，沟通密切地配合，使开发商的品牌形象得到提高，楼盘得到升值，物业感觉企业获得良好的经济效益，广大的业主在相合的小区中生活，所有以上事实证明，通过公开、公平、公正的原则，增强物业管理的透明度，规范物业管理行为，受益方的不仅仅是广大业主，开发企业也从中收益。在立法上，在物业感觉方面，明确建设单位，物业管理企业业主之间的法律关系和各自承担的法律义务和责任，以及法律所赋予的权利，规范物业管理相关环节的运作行为。以我们在物业管理业务关系方面的进行的努力和尝试，所取得的成功经验，能从根本上解决物业管理市场目前存在的问题，有利于促进物业管理市场的健康发展，作为开发企业，我们完全支持《物业管理条例》的颁布和实施。谢谢大家！ [10:30]

[主持人]:下面请来自法律界的代表北京天地和律师事务所律师陈伟。 [10:31]

[陈伟](北京天地和律师事务所律师):首先感谢主办单位给予我的这次发言的机会，《物业管理条例》这几年来跟纠纷连在一起，这里面最明确的一个词就是“社区暴利”，要解决这个问题，从关键层面上可能有一个到底什么是物业管理纠纷，还是物业纠纷，可能涉及作为参与各方主体的如何认识自己的权利和义务的问题，从物业感觉企业来讲，有一个如何防范分析的问题。我觉得条例从制[度层面上解决这个问题，因此我简单地谈一下前期条例对前期物业管理规范方面的看法。 [10:31]

[陈伟](北京天地和律师事务所律师):从专业的角度来说，一般情况下把物业管理分成两个阶段，一个是前期管理阶段，一个是日常的管理服务阶段。前期阶段开发建设遗留问题引发业主投诉，以及业主物业管理的矛盾和冲突。这个给后期的日常管理带来很多不利的影响。根据北京市房地产行政主管部门一项调查统计数据表明，有87％的与物业管理的投诉和纠纷，均涉及到前期阶段，我们认为规范建设单位在前期物业管理行为，是关键。这个从物业管理条例第三章中规定了前期物业管理来看，明确规定建设单位的以下法定业务，第一项及制定业主明示公约。第二项，通过招投标方式，选聘住宅物业的物业管理企业，并签订书面的前期物业管理。第三项，不得擅自处分物业公共部位，公用设施部位的使用权。第四，提交物业感觉的相关资料。从法律原理上来讲，是由他作为房地产产品，也就是我们所说的物业的生产者决定的，在前期的物业管理阶段，建设单位既要履行生产者的售后维护的责任，为物业主创造一个良好的环境。所以，我们觉得条例对建设单位的定位和规范是符合房地产和物业管理运作规律的。 [10:34]

[陈伟](北京天地和律师事务所律师):同时，为了保证建设单位相关责任的落实，防止其代履应尽的业务。如果建设单位违反上述规定，可以责令限期改正，还可以出罚款，进一步加大法律约束力，我觉得里这些规定都是为了统一全社会对前期管理问题的认识，我刚才说的物业管理问题，实际上还有对理顺建设单位物业买受人和物业管理企业之间的关系，减少纠纷，解决长期困扰业主开发遗留问题，条例提供了明确的依据。
最后我想作一个基本的调价，针对我们国家物业管理行业的特殊性，以及我们国家物业管理的行业所处的特殊的发展阶段，物业管理里对前期管理活动的规范，而且还兼顾到立法的现实性、对策性和可操作性，很现实的一个问题，解决目前实际的问题。所以在制度层面上是实事求是解决阻碍现阶段一个根源的问题。从而确实维护业主和物业管理企业的合法权益。 [10:36]

[主持人]:下面是最后一个发言，来自物业管理公司的代表天河宝地物业感觉经营公司总经理助理陈纳先生发言。 [10:37]

[陈纳](天鸿宝地物业管理经营公司总经理助理):很荣幸参加这次交流会，我国第一部保护业主权益规范物业管理行业的法规《物业管理条例》颁布，并且相应的配套法规、规章等等也正由房地产行政主管部门，条例的出台，受到了广大业主和物业管理公司的关注。我想谈一点感受，作为业主，目前一些业主对现有的物业管理不满意，开发商为销售房屋给购买者作出的承诺不兑现，房屋质量问题，面积缩水等等问题，找物业公司，物业公司又找开发商，开发商又不理物业公司，一系列不太复杂的问题，同时得不到解决，万般无奈，业主拒交物业费，根据新的条例，将会给这些问题有一定的答复，因为它实行开发、销售和物业管理的分业经营。是开发的责任开发负，是消费者的责任消费者承担。
作为物业公司来说，建管分离，进一步明确物业公司的管理责任，开发和管理公司分家的时候，物业公司也只能有苦难言。条例出台后不一样，房地产开发、销售、分业经营打破谁垄断、谁建设的局面，当开发商存在问题的时候，物业公司也可以站在业主这边为业主争取合适的利益，物业公司也可以根据自己付出的劳动得到应有的报酬。
此外，现在一些业主的消费观念、消费意识没有完全树立起来，是造成物业管理收费难的原因之一。原来物业管理是由单位和国家作为一种福利提供给住房人，现在变成个人掏钱购买的商品，对一些人来有一个适应的过程，也有业主希望得到好的服务，条例出台后，物业服务将按值轮价，花多少钱享受多少服务。物业管理里出台后，对解决冼村的物业管理问题提供很多方便的法律帮助。谢谢大家！ [10:37]

[主持人]:中国政法大学法学院行政法学教授张锋提供了书面发言。 [10:39]

[张锋教授](中国政法大学法学院行政法学教授):《物业管理条例》第六章法律责任分别规定了物业管理活动参与各主体违反《物业管理条例》后各自应承担的法律责任。这些参与主体包括业主、物业管理企业、物业建设单位以及有关行政管理部门的工作人员。这里既有县级以上地方人民政府房地产行政主管部门对违反《物业管理条例》的相关主体给予行政处罚的行政法律责任及也有物业管理公司（63条）、业主（68条）和有关行政部门工作人员（69条）的刑事司法责任，还有平等主体之间的民事责任，如第67条关于不交纳物业服务费的追偿的规定。
还应突出的是，在立法上条例突出保护了业主作为物业的所有权人的合法权益，这可以从以下两个方面得到体现：其一，在第58条、第60条、61条和第62条四个条文中规定建设蓝图和物业管理企业的行为给业主造成损失的，应当依法承担民事损害赔偿的责任，这里，业主对签署侵权主体的民事诉权是不言而喻的。其二，条例第62条、65条和66条均规定物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途，或利用物业共用部分，共用设施、设备进行经营的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用，这充分体现了维护与保护所有权人——业主合法权益的立法精神。从立法原理上说，上述收益也可以被人民政府房地产行政主管部门予以没收，但现在规定将其用于物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分尊重业主大会决定的意愿，这仍然体现了上述保护业主权益的立法精神，在《物业管理条例》征求意见阶段有一种意见担心，物业管理企业可能会出现“罚得起，赔不起”的情形，我们认为这种担心是多余的。现《物业管理条例》中规定房地产行政主管部门对物业管理企业行政罚款的最高额为20万，在实践中不可能出现一个物业管理企业交纳20万元罚款后就会影响他应该承担赔偿业主损失的民事责任。 [10:40]

[主持人]:现在进入网友提问阶段。 [10:40]

[网友]:我们这里已经有了自己地方的物业管理条例，国家的条例9月1日就要实施，我们究竟该执行哪个呢？ [10:41]

[王振江］(国务院法制办农业资源环保法制司副司长):条例出台以后，我想已经制定物业管理、地方性法规和规章的地方，按照国务院的条例的规定尽快地对现行的地方性法规和规章，包括一些规范性文件进行清理，对不符合条例的规定进行修改。可能有一些来不及修改的，掌握这么一个原则，凡是和国务院条例相抵触的内容可以修改，如果有抵触，可以从9月1日开始执行国务院的条例。还有一个问题，我们国家地域比较广阔，物业发展也不平衡，各地的差异比较大，条例仅对有一些问题作制度性、原则性的规定，在制定或者清理过程中，可能还需要地方根据自己的实际情况出发，对一些具体的问题作一些详细的补充和规定。 [10:42]

[王振江］(国务院法制办农业资源环保法制司副司长):这里要掌握一个原则，不要和国务院的法规相抵触。 [10:43]

[网友老张]:一部法律法规出台后，需要许多相关的配套规范性文件实施，才能有效实施，《物业管理条例》配套规范性文件有哪些？物业管理条例中规定了前期物业管理的哪些方面？ [10:44]

[陆克华](建设部住宅与房地产业司副司长):条例出台确实需要一些配套的规章，文件予以实行，这个条例出台以后，我们正准备出台一些规章，有住房维修资金的管理办法，我们建设部、财政部，以及有关部门正在抓紧制定，争取尽快出台。还有物业管理企业自主管理办法，也是部门的管理的规章，也正在制定过程当中，争取在条例正式实施以前能够出台。还有几个规范性的文件，一个就是业主大会的规程，业主大会怎么样组建、怎么样运作，我们发一个规程有一个指导性意见。
还有一个条例规定了前期物业管理当中特别住宅物业强制性招投标，我们出台了一个怎么样进行，出台一个前期物业管理的暂行规定，这个可能很快能看到将于近日内印发。
另外还有一个，我们建设部门正在和国家的价格管理部门就物业管理的收费，条例中规定了，关于收费应该由国务院价格部门主管部门和有关部门制定。这个文件我们也正在抓紧制定过程当中，将尽快出台。至于老张问到的物业管理专业人员职业资格的文件，我们已经有一个方案了，这个需要和人事部一起商量颁布职业资格的有关规定，也是正在抓紧协商过程当，将于近日内出台。 [10:45]

[网友旁观者清]:现在条例的名称叫《物业管理条例》，但是宣传上都说物业管理公司是服务的，究竟条例的哪些内容体现了服务呢？我们跟物业公司理论总得有依据啊。 [10:46]

[王瑞春](建设部法规司法规处处长):大家都知道，物业管理一词来自英语，现在在中国也是约定俗成的名称，也被社会刚才接受和认同，作为物业的所有权人，业主有权对其物业行使占有、收益和处分，对物业进行管理，业主对物业而言是无所谓服务的，并不意味着业主和企业之间是管理者和被管理者的关系，业主可以选聘物业管理企业来管理企业，也可以自行管理物业，还可以委托专门公司，比如保洁公司、保安公司等对物业进行管理，业主选聘物业管理企业，是业主管理物业的方式之一。业主选聘物业管理企业来管理物业，是因为对物业管理企业专业化服务，物业管理企业能够获得报酬，也是因为向业主提供了服务，可见，业主和物业管理企业之间是一种服务合同关系，物业管理企业是服务者，业主是被服务者。所以，物业管理条例正是建立在这些认识基础之上的，所以称为物业管理条例。 [10:46]

中国普法网

[网友]:我们是住在老小区的业主，按照条例的规定，难道我们也必须要成立业主大会吗？ [10:47]

[左力](国务院法制办农业资源环保法制司处长)：房屋的所有权，业主是自己的财产的主任，是否选择物业感觉企业实施物业管理，权利在业主自己手里，条例并没有强制所有物业必须实行物业管理，只是明确规定业主选择了物业管理企业，通过物业服务合同来实施物业管理才适用这个物业管理条例。其他的业主自己管理或者选定专业的公司，比如保洁公司、都不适用本条例，如不适用本条件，是否成立业主大会，完全由业主自己决定。 [10:48]

[网友　燕京老么]:建设部1994年出台的城市新住宅小区管理办法规定，选聘物业死业主委员会决定，规定业主大会才有权利选聘物业公司，我想这更悬了，召开业主大会不是一件容易的事。 [10:52]

[孙宪忠](中国社会科学院法学所研究员):我觉得这个网友提这个问题，这个网友没有把条例本身精神吃得很透。这个条例制定过程中考虑到这样一个情况，我们国家小区有大有小，管理的方式是多种多样的，有些小区大，有些小区小，有些小区不大不小，在这种情况下，根据这种情况成立业主委员会。网友提的这个问题如果结合这点来看很清楚，如果小区的业主很多，很显然业主大会要决定这个事情的时候，有时候就好象也不是太容易，必须通过委员会来解决，如果本身没有委员会，只有一个业主大会，完全是根据当地的实际情况决定的。总而言之，物业管理条例第6条规定，这些选聘业主作为所有权人，业主可对物业感觉企业的选聘最终有一个决定权。 [10:52]

[网友笑影]:从该条例看，物业管理门槛还是比较高，要求具备法人资格，就目前整个物业管理行业来说，供求关系如何？是否已经形成有效的竞争局面？ [10:53]

[陆克华](建设部住宅与房地产业司副司长):这个网友比较关心物业管理行业的情况，物业感觉是一个新兴的行业，通过十年来的发展，物业管理这个行业是蒸蒸日上，截至到目前，根据我们不完全统计，大概全国物业感觉的覆盖面达到38％，大城市高一点，达到50％以上。物业管理行业良好发展势头，我们在分析中，在今后一段时间内还持续下去。一方面新增的住宅量7个亿平方米，相当大。这一部分从目前来看，新增都实行了物业管理，特别是条例实行了以后，新建的住宅物业一定要施行。还有老小区那部分，相当多的住宅小区通过环境整治，完善一些配套，转换机制等等，也将逐步纳入物业感觉，特别是随着社会水平的发展、人民生活水平的提高，要求改善自己的居住条件。实践当中，开发商自建自管的情况相当普遍，还有一些老的房改房等等这些房屋的管理，基本上还是由过去产权单位后勤部门来管的，业主与业主管理企业的双向选择机制还没有建，市场竞争的环境还不是很充分。下一步，我们将通过推动开发和物业管理的分业经营，单位后勤、房屋、维修管理体制的改革，大力推行物业管理项目找投标，逐步形成竞争的局面。 [10:53]

[网友]:居住物业和居住非物业，条例怎么没有区分规范呢？ [10:54]

[王瑞春](建设部法规司法规处处长):这个网友提的问题挺好的，我解答一下，居住物业的物业管理与非居住物业的物业管理其服务对象是有不同特点，它主要体现在以下四个方面，第一部分特点，居住物业的物业管理中，物业管理企业对众多业主提供服务，与众多业主发生关系，在非居住物业管理中，一般与单一业主发生关系。第二不同点，居住物业的设备具有普遍适用性，非居住物业与业主的特殊需求相关，具有特殊性，对物业服务的技术性要求要多一些。第三个不同点，居住的物业管理面对服务需求者，提供终端服务，而非居住物业的物业管理，因他的物业本身往往是提供其他服务的，物业管理是构成其服务的一个中间环节，最终消费者从物业管理提供服务的中得到，但是虽然有这些不同点，但不构成物业管理活动的规则的不同，首先对居住物业还是对非居住物业实施物业管理，均是业主与物业管理企业的服务合同关系，其差别仅仅是众多业主的共同选聘还是单一业主的选聘，其法律关系的形成方式具有统一性。第二，居住物业和非居住物业实施物业管理的差别，主要在服务内容不同上。第三，有些非居住物业也是以多个业主的房屋所有权联合形式存在的。第四，对于物业管理间活动中的各项行为，服务企业关系的成立，物业的使用和维护等设的规则，对所有的物业是通用的，基于这些考虑，条例在制度设计时，并没有居住物业和非居住物业的。 [10:56]

[网友小优]:今年春节我买了房，小区要求我签协议，我买的是顶层，他们要求在楼顶粘贴广告，当时我没细想，就买了，我这么做是不是亏了，我是不是应该提出分成。 [10:56]

[孙宪忠](中国社会科学院法学所研究员):关于在房子上面做广告的问题，从法学上来讲，房地产商在小区的楼上做广告，并不是说某一个具体的房组上做广告，应该是在整个大楼上做广告，住房的基础是全体的业主，对全体业主设定一个负担，这个广告是设计全体业主的房子上的。这个道理很清楚，那么，如果只要说这个设计广告没有对你居住造成损害，应该来说只要业主大会同意就可以了，当然从法律上讲，设置广告人肯定不是业主委员会，肯定是其他的人，其他人在这里设广告所产生收益也应该归业主委员会，其中在这个方面，当然你也应该从中获得自己的部分收益。 [10:57]

[网友无为]:国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法是否已经制定出来，通过什么途径可以达到？ [10:58]

[陆克华](建设部住宅与房地产业司副司长):大家都比较关心收费的问题，物业感觉活动本质上是一种市场行为，条例对物业管理收费做了原则性的规定，应当遵循合理公开，以及费用与服务相一致的原则。我们曾经针对物业服务收费的问题，制定过一个物业服务收费的办法，对物业服务的收费行为起到重要的作用，随着社会的发展，有一些规定已经不能适应当前的形式，条例出台以后，国务院价格主管部门正在会同我们积极地进行修订工作，目前正在抓紧修改，征求地方的意见，相信能够尽快地出台。 [10:59]

[网友]:今后还会再采取这种全民征求意见的方式来听取大家意见吗？ [11:00]

[王振江］(国务院法制办农业资源环保法制司副司长):按照立法法和行政法规制定程序条例的规定，行政法规在起草过程中，应该广泛地进行调查研究，总结经验，听取有关机关组织公民的意见，我们这次公开征求意见，把这个规定具体化是第一次，今后我想对涉及一些广大人民群众切身利益的行政法规的草案会继续采取多种形式，来广泛听取社会公众的意见，其中也包括公开征求意见的方式。当然，这个工作因为做的时间并不长，我们还会继续探索听取意见的方式、程序，继续加强这方面的工作。使广大人民群众能够更加广泛参与到政府立法工作进程中来。 [11:00]

[网友]:你们调研为什么选择去深圳、上海，为什么不到大西北？ [11:01]

[左力](国务院法制办农业资源环保法制司处长)：在法规审查过程总，我们去深圳、上海进行调研，去深圳、上海主要处于这么几个考虑，一个是深圳是我国最早提出《物业管理条例》的城市，物业管理的覆盖面达到90％以上，上海则是房地产市场发育比较成熟的城市，这两个城市是物业管理的情况来看，时间比较长，覆盖面比较大，相应物业管理存在的问题暴露的比较充分，矛盾的焦点比较突出。第二，在这两个城市出台《物业管理条例》地方性法规比较早，对于在法规实施过程中，一些行之有效的制度和措施，我们可以列到国务院条例中来。对于地方法规实施过程中存在的问题和需要进一步改进的规定，在总结实践经验的可以进一步修改完善这个条例。虽然我们选择了深圳和上海，并不是不重视其他地方的物业管理。我们是选择不同的地区，选择了有代表性的一些省市征求意见，特别是在这次公开征求意见中，所有群众来信有中东部的来信，也有西部地区的来信，这些来信对于我们今后了解不同地方物业管理活动中存在的问题起到非常重要的作用，也正是由于这些来信使我们了解了由于我们国家的地域辽阔，地区差别比较大，各地物业管理发展的程度也不相同，因此我们在里确立制度的时候，就充分考虑各地的实际情况，各地根据条例的规定，结合当地情况，还可以制定地方的法规和规章，进一步把这个条例加以细化。 [11:02]

[ 网友老槐树]:关于物业管理公司安全保障方面的问题，物业管理公司如何才能称之为尽到安全保障的义务，如果物业小区内，每一件被盗事件都让物业公司承担赔偿责任，是否把政府的某些职能强加到物业公司头上。 [11:04]

[网友我爱我车]:物业管理公司安全保障义务是如何界定的，如果发生汽车被盗的事件，对物业公司的责任是如何认定的？物业公司是否都要承担赔偿的责任？ [11:04]

[主持人]:以上两个问题都是有关物业管理安全保障的，请王瑞春先生回答。 [11:05]

[王瑞春](建设部法规司法规处处长):我认为物业管理公司在安全防范方面的义务主要是有两个方面，第一个方面，法律法规的规定，比如根据民法通则第124条规定，物业管理企业在物业管理区域内的公共场所、道旁，或者通道上挖坑，修缮安装地下设施时，应当采取相应的安全措施。第二方面，物业服务合同的约定，可以在服务合同中就物业管理在安全防范的义务及相应的责任作出详细的约定。
物业管理企业第36条规定了，物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身财产安全受到损害，应当依法承担相应的责任，根据这一规定，当物业管理企业不履行约定，是盗窃事情发生唯一原因时，物业管理企业应当承担全部的责任。当物业管理企业不履行约定，是被盗事故发生的原因之一，应当根据具体情况来依法确定物业管理企业承担的责任范围。在这里我们举个例子，比如服务合同约定，小区内有8名保安，24小时15分钟巡逻一次，在某业主家中被盗，经查由于物业管理企业保安回家探亲了，物业管理企业因为人员紧张，将保安人员改为4名，巡逻改为30分钟一次，小偷瞄准这点司机作案，同时查明，被盗业主没有锁防盗门。在这个例子中，物业感觉企业不按合同约定派出保安约定，故而造成损失。 [11:06]

[王瑞春](建设部法规司法规处处长):物业管理企业对小区内被盗事件的赔偿责任来自于法律法规和物业服务合同，为其设定的相应的业务，因此物业管理企业不能认定为政府在将某些职能强加于物业管理企业头上。 [11:10]

[网友]:物业管理条例公开征求意见做法可嘉，我关心的一个重要问题没有解决，物业公司是业主定的，物业公司应该定期向业主公布情况，但是条例只字未提，不应该吧？ [11:11]

[陆克华](建设部住宅与房地产业司副司长):我理解网友关心的是关于物业管理收费的问题使用的情况，现阶段来看，我们国家目前物业管理收费主要有两种形式，一种就是包干的制度，一种就是酬金的制度。我把两种制度简单地解释一下，所谓包干的制度，指双方就物业感觉的事项服务的内容、服务的标准、收费的费用、期限等等进行约定，由业主向物业管理支付一定的费用，由物业公司掌握使用，盈余了，或者亏损都由物业公司自己承担，不再另外提取酬金。业主负责验收、以及督促管理服务水平的效果，不过问或者监督使用收费的使用情况。酬金制不一样，酬金制我们通常讲佣金制，或者叫代理制，是指我们讲的物业管理费确定一个约定的比例，一个酬金给物业管理公司，其余的那一部分用于正常的物业管理成本的支付，盈余了，或者不足了，都是由业主来享受，或者补充或者退给业主。从实践情况看，一般来讲，我们国家一些高档的项目都采用酬金的制度，而大量的一些普通的住房基本上采用包干的制度。收费的标准是由政府有关部门制定的，我刚才前面讲过，国家价格主管部门和建设部早间已经发过，各地也制定了相应的标准，按照这个来包干。 [11:13]

[陆克华](建设部住宅与房地产业司副司长):一般在包干情况下，物业管理企业不向业主说明物业管理费的使用情况，当然，条例出台以后，严格地按照合同来规定，你可以在签订物业服务合同当中，要求物业管理企业公布物业管理收费的情况。条例就具体收费行为没有做具体的规定。 [11:14]

[网友不清不楚：]:停车收费的问题是我们大家都关心的，条例里没有规定，究竟是为什么呢？ [11:14]

[陆克华](建设部住宅与房地产业司副司长):停车收费的问题确实是有关物业管理收费的问题一个热门问题，经常听到说停车费又涨了，经常听到类似这样的问题。关于停车收费，根据我们了解，各地的价格主管部门和房地产管理部门基本上制定了相应的收费的标准，应该按照这个标准来收费。为什么没有在条例里面来明确呢？物业管理收费只是作了一个原则的规定，更不可能把物业收费其中的一项加以细化。 [11:15]

[网友境界]:物业管理条例绝大部分是为业主说话的，但作为物业公司在收费过程中，遇到欠交水电费的用户，不能用停电停水作为措施，又能怎么样，总不可能经常向人民法院起诉，物业管理企业岂非一天到晚打官司，何谈规范物业管理企业。 [11:17]

[王瑞春](建设部法规司法规处处长):首先应该区分这几个法律关系，第一个法律关系，业主和自来水公司、供电公司之间是一种公用水合同、公用电合同关系，按照合同约定，交纳水电费是业主的主要义务，而收取水电费应当是自来水公司供电公司的主要合同权利。第二个法律关系，物业公司是受自来水公司、供电公司的委托来收取水电费的，物业管理企业和自来水公司、供电公司是委托合同关系。物业公司根据合同约定代水电公司向业主收取水电费，并可获得报酬。对此对《物业管理条例》第45条已经有明确规定。第三个法律关系，业主和物业管理企业之间并没有就此项内容作出约定，基于以上三个法律关系，业主不交水电费时违反是与自来水公司、供电公司的合同，只有供电、供水公司才可以依照合同的规定采取相应的措施，包括依法向人民法院起诉，物业管理企业无权停水停电的，也难以直接诉请人民法院判定业主交纳水电费。 [11:17]

[ 网友希望有家]:如果企业给本企业职工住房，而本企业又有物业公司，业主应该如何选择物业管理企业？ [11:18]

[王瑞春](建设部法规司法规处处长):看一下职工住房的所有权人是谁，如果职工的住房没有卖给职工个人，企业是住房的所有权人。是选择本企业来选择本企业的物业公司，来维修住房，那是企业的权利。如果企业已经把职工住房卖给职工个人，职工就是业主，根据条例规定，业主既可以选择本企业的物业管理公司来维修住房，也可以选择别的公司。 [11:18]

[ 网友傻大姐]:到底公共建设设施包括哪些？是整个小区吗？ [11:19]

[陆克华](建设部住宅与房地产业司副司长)：这个问题相对比较专业一些。我们通常讲，住宅的公用部位，一般都是指住宅主体结构部位，比如基础的部分，内外层墙体、柱、梁、楼板等等，还有户的墙面、门厅、走廊通道等等，这是指公用部位。住宅小区设备主要是指住在小区内一个小区，或者单栋住宅内产权为全体业主所有的，上下水管道，水箱、加压的水泵、电梯、天线等等，还有消防设施、绿地、道路、井、车库、工艺性的设施等等。 [11:19]

[网友老齐]:草案提到前期物业合同最长不得超过3年，现在这条取消了，哪位专家能不能解释一下。 [11:20]

[陆克华](建设部住宅与房地产业司副司长)：征求意见的时候是三年，全民征求意见以后，很多的来信要求把三年取消。现在的规定，前期物业管理的成本取决于业主大会何时成立，并选聘物业管理企业，条例不对前期物业管理企业作出规定，这是为了保障业主自由选择物业管理企业的权利，也就是说一旦业主大会成立，并且决定要通过选聘物业管理企业的方式，来实施物业管理，这时候前期物业服务的合同可以终止。当然前期的物业管理公司服务的好，业主大会仍然可以继续聘用他，当然也可以选聘另外的。之所以把三年改成随时终止，业主大会一成立，就是为了保障业主的成立，只要业主大会成立，我就可以终止。 [11:20]

[网友远方的飞鹰]:我所在的小区物业公司老是以不交物业费就停水停电，他们有这种权利吗？如果他们这样做我该怎么办？ [11:21]

[王瑞春](建设部法规司法规处处长):这个问题首先应当明确，物业公司没有停水停电的权利，像停电话的权力在电话局控制一样。停电停水的权利应该在自来水公司和供电公司，现在一些小区只不过是在一个相对的小区内，一般有水电供应可控制的阀门和配电室，所以现在物业公司能够控制。但如果只要业主交了水电费，物业公司是没有权利来停水停电的。而且现在许多小区已经实行了预先买水、买电插卡的这种消费，物业费是业主接受物业公司提供的保洁、保安、绿化等服务应当支付的费用，在业主购房时，在签服务合同时，已经受一些标准，一方面业主树立花钱买服务的观念。另一方面物业公司也应当提高保洁、保安、绿化等服务的质量，让业主真正感受到交物业费是物有所值。
如果物业公司真用停水停电的手段，怎么办？业主可以去相关的自来水公司、供电公司反应情况，也可以去县级以上房地产行政主管部门去投诉，对由于停水停电直接造成的财产损失，有权依法向人民法院起诉。 [11:22]

[主持人：]:因为时间关系，我们最后再解答两个问题。 [11:23]

[网友农民老二]:第一个问题，请问法制办领导，现在有些律师认为条例对很多应当规定的问题却没有规定，条例究竟从哪些方面入手进行规范的。第二个问题，我刚刚看到，有人说这个条例太原则，不知道各位专家对此有何看法？ [11:23]

[左力](国务院法制办农业资源环保法制司处长)：我感觉这个网友非常关心《物业管理条例》出台以后的想法，条例是一部行政法规，重要加强对物业管理合同加强管理，作出规定，其他涉及到一些基本民事权利方面的规定，是由相关的法律作出规定，本条例就不能涉及到。
涉及到其他双方之间通过合同约定事项，是由双方在合同中约定，条例不能作出规定。对于这个网友提第二个问题，我们也注意到，有些人提出来这个条例有些规定不够具体，操作性不强，我想说明一点，这个业主和物业管理企业是一个双方平等的民事主体，他们之间在物业管理合同中很多事项通过合同来进行约定，条例是国务院通过的行政法规重在确立相关的法律制度。所以，条例对一些具体的操作性的东西没有作出规定，还有一点，条例确定的一些制度还需要通过一些配套的部门规章，或者地方根据当地的实际情况，制定当地的地方法规作出具体的规定，条例对这方面没有作出规定。 [11:23]

[主持人：]:《物业管理条例》座谈会已经进行了将近两个小时了，现在网友的问题提的还是很踊跃，因为时间关系，我们今天网上互动的时间就进行到这里，整个座谈会进行了将近两个小时，在两个小时的时间里，与会的嘉宾进行了简短而精彩的发言，在线关注座谈会的网友提出一些非常好的问题，专家们就这些问题现场进行了解答，这次座谈会的内容是很丰富的，网友提出的很多问题也都是很有意思，而且是很有水平的。专家们对网友的解答也是有确实针对性的，但是两个小时的时间毕竟有限，与实践中存在的形形色色的问题相比，与业内外方方面面的人士普遍关心的种种问题相比较，我们这次座谈会的问题难免挂一漏万，这次法制日报社和中国普法网在今后将采取多种形式，将我们今天已经开始的这种有关物业管理里的研讨会继续进行下去，并将对这个条例进行多种形式的宣传，欢迎各位嘉宾和今天在网上关注我们本次座谈会的朋友们继续热心地参与。现在我宣布《物业管理条例》座谈会到此结束，谢谢大家！