小区停车场产权和停车费的归属探讨

　　小区停车场、车位的产权及收益归谁所有?

　　根据《物权法》第七十四条的规定建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。以及第一百四十二条　建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。即在没有其它证据证明停车场、车位产权的明确归属的情况下，根据谁建设、谁所有、谁受益的原则，规划内的停车场、车位的产权属于开发商所有，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

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　　无论你是不是业主，把车停在小区里，你都是要交费的，而收取停车费的一方，通常是物业管理公司——这好像是天经地义的事。但是，物业管理公司真的有收停车费资格吗?这笔收益应当归谁呢?就市民最近投诉的这些问题，记者日前展开了调查采访。

　　小区业主质疑——

　　凭什么管理处收停车费?

　　家住福田某小区的叶先生向本报投诉说，因为工作的关系，他经常很晚回家，找停车位变成痛苦的事情。他的小区属于开发比较早的小区，所以没有专门的停车位，车辆大部分都停在路边的空地上小区停车越来越难。叶先生说，每个月他都交了停车费，却找不到停车位，管理处不是白收他的钱吗?他并且一直怀疑管理处是否有资格收取停车费，停车的地方又不是管理处的，是全体业主所有的公共地带，怎么收益却是管理处的呢?

　　家住罗湖区的刘小姐对小区停车费收取也提出了异议。她向本报投诉，业主在买房时已按房价交了公摊面积款项，每月又缴纳了管理费，因此，无论是停车的“地方”还是停车时的“管理”，业主都已交了钱，如果管理处再收取停车费，等于重复收费。

　　刘小姐算了一笔账，吓了一跳：深圳到上月为止的汽车保有量达140万辆，而根据目前深圳小区停车费的收费标准，地面每月110元，地下车库每月250元，简单一算，深圳每年停车费的收益竟是一笔几十亿元的巨大数字。这笔巨大的收益绝大部分都归了管理处，这合理合法吗?

　　记者实地采访——

　　管理费不够用停车费填?

　　记者来到叶先生投诉的小区，这是一个建成十多年的小区，有1000多户，分多层和高层两部分，高层有地下车库，多层没有专门的停车场地，车辆多停在小区的路边或其他空地上。记者在小区公告里的物业公司“财务收支情况报表”上看到，今年第三季度，管理处列出的停车费收入为280005元(7至9月)，累计为1032905元(1至9月);而支出一栏里，停车场第三季度的支出为11923元(7至9月)，累计为37082元(1至9月)。

　　叶先生说，先不评价这里面的数字是否有水分，即使按照管理处给出的数字，小区三个季度的停车费收入就达到100多万元，而支出仅为3万多元，连个零头都不到。那么，这100多万元去了哪里呢?

　　管理处对此解释，这是一个老小区，管理费非常低，每平方米0.35元，根本不够开支。所以，停车费都补充到了保安开支、员工工资等里面去了。叶先生对此说法表示异议根据2007年出台的新的《深圳市住宅物业服务收费指导标准》，多层最低的物业管理费每平方米达到0.6元，所以，管理处所说的0.35元/平方米根本是假话，物业管理费的收费标准，是政府部门制定出台的，早已包括了保安费、员工工资等。

　　记者又来到刘小姐所在的小区，这是一个不到两年的高层小区，全为地下停车，管理费为每平方米3.5元。记者从其财务报表上看到，管理处三个季度停车费收入为170多万元，而支出为5万多元。对此，管理处解释，地下停车库开发商已移交给他们，所以停车费的收益应当归管理公司，这是毫无疑问的。

　　维权专家观点——

　　产权决定停车费归属

　　就小区停车费的收益问题，景洲大厦业主委员会主任、著名房产维权人士邹家健对记者说，停车费归谁，首先要看停车场地的产权归谁，产权归谁，那么收益也就应当归谁。那么如何鉴别深圳小区停车场产权归属?邹家健说，首先查土地归属;其次查报建规划;再次查竣工登记。

　　邹家健认为，叶先生所在小区的停车位显然属于小区公共配套设施，其产权归全体业主所有，那么停车费也应当是归全体业主所有;而刘小姐所在小区的地下停车库，据他了解，深圳地下停车库是不计容积率的，也就是说，属于小区的公共配套设施，应当归全体业主共有，出租的收益也应当属于全体业主。

　　广东恒通程律师事务所合伙人、深圳十大辩护律师徐飙认为，根据《物权法》，独立投资建设的车位、车库，可“由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”占用小区“业主共有的道路或者其他场地”的停车位，属于业主共有，那么收益也应当归全体业主共有。

　　独特案例

　　景洲大厦：

　　停车费业主每年提留30万

　　据记者了解，深圳目前绝大部分小区的停车费，均由物业公司收取支配。不过，福田区的景洲大厦是一个特例。景洲大厦有442户，160个左右地下停车位，加上地面临时停车位，约200个，每月停车费的收费标准为250元。从2003年11月1日开始，业主委员会与物业管理公司以合同的方式，明确了停车费的收益及分配。

　　邹家健说，他们委托物业公司按“包干制”的方式，代为出租小区里的停车场，经双方约定，业主委员会每年提留停车场收入30万元，建立景洲大厦业主基金，为今后更换电梯、主体大修积累储备资金，大厦业主基金按业主大会的决定使用。邹家健介绍说，从2003年到现在，他们业主基金账户上已达180万元，这些钱，存在银行，分文未动。

　　记者在合同书上看到，景洲大厦业主委员会提留后的停车场收入，用于补贴景洲大厦物业管理费差额和交由物业公司用于停车场设备、场地维修、监控设施维护等项目支出。

　　据了解，深圳目前有3个小区复制了景洲大厦的做法，业主委员会与物业公司明确约定，小区停车场属小区业主共有，收益归全体业主。

　　市国土资源和房产管理局：

　　停车费所属至今仍有争议

　　记者采访了深圳市国土资源和房产管理局的有关人士。他说，小区停车场收入所属至今都是一个有争议的话题。根据有关法规，一个基本的原则就是：谁的物业谁受益。目前的小区停车场主要有地下停车场、开发商卖给企业经营的停车场、占用小区公共通道的收费停车场3种，具体到这3种情况，就要看停车场的业主是谁，如果占用小区公摊面积作为停车场，那收益就应该归业主所有。而地下停车场比较复杂，没有规定产权属谁，那么就要根据合同的约定来定。

　　他说，停车费的收益并非表面上看到的全由物业公司支配，事实上除了必要的成本和纳税外，其余部分主要补充专项维修资金等。同时他认为，景洲大厦的做法是一个特例，根据有关法律，业主委员会不能从事经营行为，没有推广价值。