产权人死亡后房屋转让如何办理

冷水江市房地产交易市场管理所 陈卫平

　　案例：李某于2005年8月将房屋卖给张某，并签订了买卖协议。张某由于产权意识不强，一直没有办理产权过户手续．后李某于2009年3月死亡，张某由于女儿上学需要产权证，故想申请办证。 　　张某该如何办证，存在两种意见：一种意见认为，要由李某的合法继承人继承办证后，再办理房屋所有权转移登记给张某。另一种意见认为，由李某的第一顺序继承人到公证处确认该买卖协议后并确定某人为代理人，凭此公证书由代理人签字后直接过户给张某。 　　笔者赞同第二种处理意见，因为第一种处理意见是基于《房屋登记办法》第三十五条的规定：因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书、合法建造房屋、继承或者受遗赠取得房屋所有权，权利人转让该房屋所有权或者以该房屋设定抵押权时，应当将房屋登记到权利人名下后，再办理房屋所有权转移登记或者房屋抵押设立登记。而李某在生前已将房屋转让给张某，根据《物权法》第十五条的规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。他俩之间已经形成一种合同之债，故不能再做遗产继承。根据《继承法》第三十三条规定：继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。根据此规定，如果继承人硬要主张作为遗产继承，那就要清偿债务，返还给张某的购房款和相关损失。那可能就需要一起民事诉讼才能解决。 　　因此，笔者认为，只要第一顺序继承人对买卖确无异议并愿意行使代理权，可直接过户给张某。但是有一点必须注意的是，如果当事人提供的买卖协议是未经公证，而且登记机构工作人员无法确定此买卖行为是发生在产权人死亡之前的，登记机构最好按第一种意见办理，避免当事人签订假合同，逃避相关登记费用。