专家教你二手房交易流程 误区释疑

　　专家教你购买二手房，在二手房购买过程中因购房者缺乏保护意识，对于二手房交易流程不清楚而导致各种二手房纠纷，因此造成了损失。为此，我们特意有请找法网房产专家为你整理二手房交易过程中需要防范的各种误区。

　　误区一：交完契税，更名过户全“OK”

　　【个案】市民刘先生通过中介公司在铁西区选中一套二手房，缴税后，一次性给付购房款50余万元。办理更名过户时，他接到铁西区房产局工作人员通知，其所购房产因卖房人涉及其他法律诉讼而被法院查封，无法进行更名过户，再找卖房人时已失踪。

　　【专家提醒】张处长提醒购买二手房的百姓，缴纳契税只是履行公民纳税义务，并不代表房屋完成交易，只有产权登记到买房人名下，交易才算办结。现实当中，交完房屋契税，按交易办理流程，房屋产权登记到买方名下还需一定工作时间，在此期间，由于房产还处于卖方名下，一旦卖方因其它法律诉讼导致房产被查封，交易更名将无法完成。

　　误区二 ：银行贷款直接划，卖房没风险

　　【个案】2009年，家住皇姑区的鲁先生通过中介，将自有一套房产以50万元卖给方某，在中介所见证下，双方约定方某首付20万元，余款30万元通过贷款还清。随后鲁先生配合方某办理房屋更名过户手续。

　　时过多日，鲁先生找方某要30万元尾款，其已杳无踪迹。鲁先生通过查询所售房产情况得知，方某已用房产以典当方式取得30万元典当款。鲁先生历经两年多诉讼，终将房产追回。

　　【专家提醒】很多人贷款购买二手房，卖房人在收到部分购房款后，配合买房人办理房产更名过户，待房产登记到买房人名下后，再行申请贷款，正常情况下无风险。可一旦购房人因不具备贷款条件或人为恶意造成贷款不能，卖房人将面临收不到售房全款的风险，同时面临买房人变卖房产或持房屋所有权证恶意进行典当、拆借后卷款潜逃的风险，造成卖房人钱、房两空。

　　张处长提醒，房产部门的二手房资金监管业务可以同时监管首付款和贷款，第三方监管保障了买卖双方“钱证两清”，从而防范此类风险。

　　误区三：中介担保，买房最放心

　　【个案】60多岁的张先生通过中介看上一套住房。中介介绍此房目前出租开麻将社，由于房主急于用钱，准备低价出售，经商定以28万成交。

　　应张先生要求，中介及所谓房主带其现地看房。随后在中介见证下，签订买卖协议，张先生将28万元交中介托管，并约定办理交易时间。到时中介和卖房人未到场，联系电话关机，张先生感觉不妙，急忙赶到中介处查看，发现已经关门走人。再到房屋现地了解，此房并未挂牌出售。

　　【专家提醒】由于中介公司守法经营意识、规范服务水平良莠不齐，个别中介公司和“黑中介”违法经营，甚至以牟取非法利益为目的，直接导致房屋交易风险的频繁发生。针对个别中介机构的不法行为，建设部相关文件明确要求，中介机构不得代收代付房屋交易资金。如果张先生选择房产权威部门的资金监管，完全可以规避被骗。

　　误区四：买房得到房证，过户没风险

　　【个案】刘女士2008年为方便孩子上学，在沈河某小区花费近40万元购得一处二手房，当时该房尚有一年多的贷款未还清，房主称急于用钱，要求先收全款，刘女士可先入住，并将房证、契证交给刘女士，约定贷款到期还清后再办理过户手续。2009年初，刘女士在家门上看到法院送达的执行通知，经了解得知，原房主因经济纠纷被起诉，应原告申请，该房产已被司法保全查封，找房主已无踪影，办理过户已不可能。

　　【专家提醒】占有房屋并持有非名下证件，只能表明对房屋具有占有使用权，不具有产权，一旦产权人反悔或因其它原因出现纠纷，或被司法查封，使用人便丧失主动权。此时，如果使用人全款付清，追讨将难上加难，最后落得房款两空。此类案例在现实生活中也时有发生。

　　误区五：双方签字受理，过户没问题

　　【个案】市民孟先生在大东某中介所看中一套二手房，在中介见证下匆忙签订了买卖意向合同。按约定在办结契税，进入交易程序签字后，一次性给付卖方100 余万元。没想到几天后得到大东区房产交易部门通知，其所购房产由于卖方与第三方债务纠纷，该房产已被司法保全查封，过户手续已停止办理，孟先生联系房主已联系不上。种种迹象表明，要回购房全款可能性很小。

　　【专家提醒】在目前的房屋交易模式中，买卖双方约定的付款时间大多在交易申请表签字并递交后进行，根据交易流程，房屋过户完成并登记到买房人名下需按规定时限办理，在此时限内，房屋登记仍为原产权人。如此时交易房产出现查封、拆迁冻结、房屋租赁、不可抗力灭失等原因，交易程序将被终止，买房人将面临钱房两空。此类案例在沈城已多次发生。以孟先生为例，按照法律规定，要追回购房款必须通过法律途径解决，且必须在第一债权人实现债权后进行，发生经济损失已在所难免。

　　误区六：签约划款后，卖方就安全了

　　【个案】刘女士准备出卖一套自有住房，经房产中介挂牌出售。来沈经商的张先生相中了该套住房，经中介协调，双方以36万元成交，并约定交易签字受理后，通过银行卡一次性转付购房款。待履行交易程序之后到银行划款过程中，张先生以急于商定生意为由，约定第二天转款。到时张先生并未出现，电话又联系不上，刘女士不知如何是好。

　　【专家提醒】二手房交易与其它商品交易一样，先履行义务的一方风险大，后履行义务的一方风险较小。在目前二手房交易过程中，大部分采取交易签字受理后给付买房款，即卖方先行履行签字义务，此时如买方即行给付，对卖方而言无风险。但若采取银行转款方式，如买方采取推诿或存款账户余额不足或账户被司法查封，卖方要足额收到卖房款就要颇费周折。要想撤销交易还必须买方配合或司法裁定，落得进退两难。本报记者 王晓婷

　　相关知识：

　　二手房交易流程之材料准备

　　1.查询房源、发布房源：

　　2.实地看房：卖方出示房屋产权证、土地证、产权人身份证等相关证件。

　　3.签订《买卖合同》、《二手房买卖契约》：

　　卖方带房屋产权证、土地证身份证明等;

　　买方带定金、身份证明等，二手房买卖契约5份

　　以上二手房交易流程会出现的误区由找法网房地产法整理，更多内容请点击：二手房交易流程。