物业管理纠纷的范围与分类

　　物业管理纠纷是指物业管理各主体之间在物业管理的民事、经济、行政活动中，因对同一项与物业有关或与物业管理服务有关或与具体行政行为有关的权利和义务有相互矛盾的主张和请求，而发生的具有财产性质的争执。

　　物业管理纠纷的范围与分类各种各样，一般包括：(1)前期物业管理的纠纷;(2)物业使用的纠纷;(3)物业维修的纠纷;(4)物业管理服务的纠纷;(5)物业管理企业与各专业管理部门职责分工的纠纷;(6)物业租赁的纠纷;(7)公有房屋管理的纠纷;(8)异产毗连房屋管理的纠纷;(9)城市危险房屋管理的纠纷;(10)其他有关物业管理实施中发生的纠纷，如街道纠察队对物业管理区域内违反市容、环境卫生、环境保护、市政设施、绿化等城市管理法律、法规规定的行为，做出处罚和处理的纠纷等等。

　　对于物业管理纠纷，也可以依不同的标准做出不同的分类：

　　1.按纠纷所属法律部门不同的法律关系性质，可以将物业管理纠纷划分为四类：

　　(1)民事纠纷。指民事法律地位平等的自然人、法人、其他社会组织相互之间基于财产关系和人身关系而发生的纠纷。物业管理纠纷大部分属于民事纠纷，主要表现为：违约纠纷、侵权纠纷、不动产相邻关系纠纷、无因管理纠纷等。

　　(2)经济纠纷。指存在经济组织隶属关系地位不平等的个人与其所在经济组织之间、下级组织与其上级组织之间或者依法依合同结成经济协作性隶属关系的不同经济组织之间，基于经济关系和组织管理职责关系而发生分纠纷。其主要表现为：基于营业性物业管理委托合同而在承包当事人(物业管理体制企业与特定业主及业主委员会)之间发生的经营管理权限纠纷;基于所有权和成员权而在业主个体与业主小组、业主会议、业主委员会或住区管委会之间发生的经济事务自治权利义务纠纷;有关单位依物业管理法规应当相互协助而未尽协助职责纠纷等等。

　　(3)行政纠纷。狭义的是指机关在行使管理职权过程中与自然人、法人和其他社会组织之间发生的具体行政行为争执及连带利益(如行政赔偿)争执。广义还包括对抽象行政行为即行政规范性文件内容规范的争执。在物业管理行政法律关系中，主要有在物业管理的行政主管机关的行政指导和行政监督的具体行政行为之间的纠纷，以及其他相关行政部门监督管理或干预物业管理活动引起的纠纷。

　　(4)刑事纷纷。指个人或法人单位的行为触犯刑事法规而引起的纠纷。

　　2.按纠纷权益连带关系状态的不同，可以将物业管理纠纷划分为两个方面：

　　(1)静态的物业管理纠纷。指基于物业管理权益归属问题所发生的争执。

　　(2)动态的物业管理纠纷。指基于物业管理的权利(产权、债权、行政权等)行使，运用过程中所发生的争执。例如物业管理事务处理权行使过程　中引起的无权争议、越权争议、抗拒争议等纠纷。在一个物业管理纠纷中，解决好静态的物业管理纠纷往往是解决动态的物业管理纠纷的前提。

　　3.按纠纷中的基本权利性质和特点不同，可以将物业管理纷纷划分为以下四类：

　　(1)物业管理产权类纠纷。主要是物业所有权方面的业主专有权与业主团体共用权辖属范围的确认纠纷，业主团体的所有权与托付物业管理企业的物业经营管理权行使之间的权限划分和确认纠纷，物业使用人与业主及团体之间发生的使用权益确认纠纷等。

　　(2)物业管理债权类纠纷。主要是与物业管理服务有拳合同之债，侵权之债等债权债务关系纠纷。例如物业管理服务违约纠纷、物业管理行为失误致人损害的赔偿纠纷、车辆保管纠纷、无因管理之债纠纷等。

　　(3)物业管理行政权类纠纷。主要是物业管理行政主管机关和其他有关行政部门在行使职权的具体行政行为中与行政相对人之间发生的行政权限和行政权行使是否违法、是否得当、是否显失公平的争执。例如，违法建筑和违法搭建的行政确认与行政执法强行拆除引起的纠纷等。

　　(4)物业管理自治权类纠纷。主要是业主、物业使用权人、业主会议、业主委员会业主团体自治的行政指导和监督部门相互之间在团体民主自治权益方面发生的纠纷。例如业主不执行业主公约的有关规定或者执行业主会议统筹物业维修基金的分摊决定而引起的纠纷。