解读房屋租赁管理办法

张女士通过中介公司承租了一套房屋，并与房主、中介公司签订了租赁期为3年的合同，同时预交了一年的房租和中介费共1.5万元。但张女士刚住进房子，房主的妻子就来找她，要求她立即搬出。理由是，房子是夫妻共有财产，丈夫出租房屋没经过她的同意。为此张女士去找出租人，但出租人已不知去向。原来房主两口子正在闹离婚，导致出租房屋意见不统一。这样的房子张女士还能租吗？

专家观点

根据《城市房屋租赁管理办法》第6条规定，共有房屋未取得共有人同意的不得出租。因此，张女士所签的房屋租赁合同无效，预交的租赁费应当追回。根据我国“合同法”第425条的规定，中介公司应当对此承担责任。

用于出租的房屋必须具有三证，即房管部门核发的产权证、当地派出所核发的房屋租赁安全合格证、北京市房产局统一印制的房屋租赁许可证。

求租看点

求租人在租房时，应看房产证和房主身份证，如果出租人不是房主，除身份证外，求租人还应索看房主委托书，求租人最好与房主联系，确认房屋的产权状态。租赁合同签订后，承租人应立即去房管部门登记备案。否则，因未办理登记备案而产生纠纷的房屋租赁合同，一旦诉诸法律，往往会被认定为无效合同，出租方的违约责任可以免除，而承租人的利益却得不到有效的保护。

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根据《城市房屋租赁管理办法》第6条的规定，有九种房屋不能出租。

九种房屋不能出租

(一)未依法取得房屋所有权证的；

(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的；

(三)共有房屋未取得共有人同意的；

(四)权属有争议的；

(五)属于违法建筑的；

(六)不符合安全标准的；

(七)已抵押，未经抵押权人同意的；

(八)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；

(九)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

如果求租人承租了这样的房屋，万一双方发生纠纷，承租人的利益将得不到法律的保护。