物业管理纠纷的防范

　　当前，由于我国房地产业成为经济支柱之一，房地产业已进入一个大发展时期。随着商品房买卖日益兴旺，涉及商品房的物业管理民事纠纷也日渐增多。目前，我市两级法院已受理了不少该类型民事纠纷案件。通过审理该类型民事纠纷发现，此类纠纷主要有以下几方面特点：

　　一是群体性纠纷多;二是诉讼标的额小;三是矛盾容易激化;四是审理难度大。

　　由于我国目前有关房地产物业管理的法律法规严重滞后，如《中华人民共和国房地产管理法》等法律中均无涉及物业管理有关规定。现有的有关涉及房地产的法规中缺少相关物业管理的规定。虽然国务院近年来陆续颁发了不少法规，对诸如公、私房屋管理、租赁等作了规范性规定，但对物业管理却从未颁布一项法规。国家建设部虽然在1994年出台一项“城市新建住宅小区管理办法”，专门针对物业管理作了相关规定，但由于该办法属部门规章，在适用该办法时将受到一定制约。基于上述原因，目前各地的作法主要由购房者与物业公司之间自行约定权利义务。但由于合同大都是由物业公司提供的格式文本，因此，物业公司往往会从乙方角度出发做出内容约定，而住户也往往由于对物业管理行业的不了解而造成在签订合同时不易维护自身合法权益。从已审理的此类纠纷看，这一现象带有普遍性。因此，为避免发生物业管理纠纷，不论是物业管理者还是住户，都应做好以下几项工作：

　　1、作为物业管理公司，其自身应当具备相关物业管理资质。因为物业管理是一项涉及面广、内容复杂的行业，要求要有较高的专业水平，否则，其与住户不得签订物业管理合同。因不具备相关资质而与住户签订物业管理合同的，该合同无效。

　　2、双方所签订的合同条款应符合公平、自愿、等价有偿等《中华人民共和国民法通则》所规定的基本原则。双方权利义务应相一致。尤其对于那些对物业管理不了解的住户，物业公司应当详尽说明条款内容，住户也应在明确条款内容情况下签订合同。同时，双方合同应对有关物业管理内容做详细约定，以防发生纠纷。

　　3、合同双方当事人如因物业管理而发生纠纷，首先应避免过激行为。尤其应当明确的是物业公司是无权进入住户房内强行进行诸如割除防盗网、拆除隔墙及拆卸铝合金门窗等行为。不论属何方违约，在协商不成的情况下，通过人民法院诉讼或向有关城市管理部门申请解决双方纠纷将是最佳途径。