物业管理纠纷存在三大误区

昨日，42名业主打进本报“周末问法”热线，就物业管理纠纷向湖北忠三律师事务所邓文斌律师、湖北汉武律师事务所李宏国律师咨询。记者归纳发现，物业管理纠纷存在三大误区：物业管理缺位，业主认为不交物业费天经地义；车辆被盗，业主认为物业公司应负全责；物业公司私自利用公用面积盈利，自揣腰包自认有理。

　　物业管理不到位，业主仍要交费

　　汉口业主王先生说，不久前，小偷撬门入室盗走钱财，他找物业公司交涉要求对方承担安保失职的责任，物业人员根本不买账，他一气之下拒交物业费。武昌业主李女士称，小区的公共设施破败，多次向物业反映维修，一直得不到解决，她遂没有再交物业费了，“物业收钱时蛮积极，出钱时却推三阻四，不交物业费是对他们工作失职的惩罚。”18名业主反映，所在小区管理混乱，不少业主以不交物业费抵制。

　　“以此为由拒交物业费的做法是错误的。”律师们耐心解释，业主须履行物业服务合同规定的缴费义务，物业公司则要履行管理义务，这是两种不同的法律关系。物业公司服务质量不到位，业主可追究其违约责任，造成业主损失的，还可向其索赔，业主委员会还有权撤换物业公司。反之，业主不缴纳物业费，则要承担违约责任。

　　车辆被盗，物业不一定负全责

　　汉阳业主吴先生称，上个月，小偷潜入车库，将他的摩托车盗走，至今他仍未与物业公司达成赔偿协议。与吴先生有相同遭遇的10名业主，关心一个相同话题：车辆在小区内被盗，物业公司是否应承担全部赔偿责任？

　　律师们说，法律规定物业公司对业主的财产及人身安全有一定的保障义务，如安保人员要定期巡视等，这是法定义务。另外，还有物业服务合同对安保的承诺，如录像监控、车辆登记等，这叫约定义务。如果物业公司未履行法定和约定的义务，则要承担一定的违约责任，但不一定是全责。律师们指出，法律对物业公司失职担责程度并未作出细致的规定，业主损失如何赔，一般由法官自由裁量。

　　公用面积收益，归全体业主所有

　　青山业主张先生反映，物业公司在邻街的绿地上盖了几套房子，出租给他人经营，每月租金揣进自己腰包，说是弥补费用的不足。汉口陈女士则说，物业公司未经业主同意，擅自允许一广告商把小区所有公共座位做成广告牌，“物业收取的相关费用，业主们是否有份？”昨日，8名业主来电咨询此类问题。

　　律师们称，按《物业管理条例》规定，业主享有物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权。物业公司若使用公用面积及设施从事经营活动，需征得相关业主及业主委员会的同意，所得收益归全体业主所有。