在建工程抵押权与其他优先权纠纷

　　摘要：在建工程是指正在建设中的固定资产建设或工程，包括成套或单项建设的生产性和非生产性固定资产以及维修、安装、改建、扩建和大修理工程。建设部《城市房地产抵押登记管理办法》(以下简称《办法》)第3条规定：“本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”下面找法网为您介绍一个关于在建工程抵押权与其他优先权冲突的案例分析。

　　案例介绍：

　　2002年6月28日，B开发商以正在建设的C酒店为抵押，向A银行贷款1600万继续修建C酒店，贷款期限为三年。2005年4月，C酒店竣工。贷款到期后，B开发商无力归还A银行贷款。2006年12月，A银行提起诉讼，要求B开发商归还贷款。A公司胜诉后，于2007年10月请求法院强制执行。法院遂拍卖C酒店，拍卖款为1200万元。2007年11月，在该款准备从拍卖行划到执行法院指定账户时，广东D工程建筑商持建设工程合同以及工程结算单向执行法院起诉，请求判令被执行酒店支付工程款800万元，并请求按照法律关于工程款优先支付的规定在拍卖回款中直接划付该笔装修工程款。C酒店方代理人与D建筑商共同要求法院马上进行调解结案。主办法官在签发调解书前考虑到作为抵押权人的A银行权利有可能因调解案受损，遂中止调解，通知A银行参加诉讼并重新开庭审理。开庭后不久，在法院判决前，D建筑商撤回了起诉，A银行最终收回1200万拍卖款。

　　案例分析：

　　案件争议的焦点主要有三点：1、D能否在执行阶段请求确认工程款优先受偿;2、D申请建设工程款优先受偿是否超过法律规定的期限;3、A与D债权受偿顺序如何。

　　1、D可在执行程序中请求确认工程款优先受偿，无须另行提出确权之诉。根据《批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”的规定，建设工程款优先受偿权是一种法定优先权，无需当事人另外予以明示。因此，D可在执行程序中请求确认工程款优先受偿，无须另行提出确权之诉。

　　2、D申请建设工程款优先受偿已经超过法律规定的期限。根据《批复》第四条“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算”和第五条“本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行”的规定，承包人行使优先权的期限为六个月，为不变期间，即除斥期间，不存在中止、中断或延长的情形。期间届满后，承包人的优先权不复存在，其工程价款请求权转为一般债权。上述《批复》于2002年6月20日公布，C酒店于2005年4月竣工，D建筑商请求对建设工程价款优先受偿的最后期限为2005年10月，而D建筑商请求建设工程款优先受偿的时间为2007年11月，明显超出了最后期限。

　　3、A的债权优先受偿。本案中D建筑商工程款优先保护的六个月期限已经超过，其优先权不复存在，其工程价款请求权转为一般债权，A的债权优先受偿。

　　专家提醒：

　　为防止发包人与承包人恶意串通虚报工程款，承包人的工程款额应实行预先登记制度，该登记的工程款也是承包人法定抵押权实现的最高数额。如果实际结算的工程款高于登记数额，则以登记为准;如果低于登记数额，则以实际结算数额为准。这样做便于银行等一般抵押权人知悉在建工程是否拖欠承包人工程款，是否存在法定抵押权等状况。如果事先知道存在法定抵押权，那么一般抵押权人可能不会同意发包人以在建工程作为抵押标的。若其明知而为之，则表明银行自愿承担因法定抵押权优先受偿而使其抵押权不能实现的风险。其他一般抵押权人也可从登记的工程款中预先了解可能发生的法定抵押权，更显公平。

　　相关法条：

　　《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”

　　2002年6月20日，最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(以下简称《批复》)中规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应依照《合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”

　　“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”

　　“建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。”